市場(chǎng) 2020-11-16 17:16:17 來(lái)源:易居研究院
??上海易居房地產(chǎn)研究院11月12日發(fā)布了《2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出,10月,全國(guó)首套房貸平均利率九連降趨勢(shì)結(jié)束。從融360監(jiān)測(cè)的全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%,與上月持平,同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn),今年以來(lái)房貸利率九連降的趨勢(shì)結(jié)束。
??易居研究院研究員沈昕表示,今年住戶部門加杠桿幅度明顯小于前兩輪樓市行情的2013年和2016年。今年疫情發(fā)生以來(lái),貨幣政策寬松,住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái),已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行,基本已確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì),但上升幅度遠(yuǎn)小于2012-2013年和2015-2016年,說(shuō)明住戶部門加的杠桿也明顯小于前兩輪。
??報(bào)告顯示:
??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性,金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化,對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。
??10月末M1余額同比增長(zhǎng)9.1%,創(chuàng)2018年2月以來(lái)的近3年新高;住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.6%,上行趨勢(shì)不改
??10月末,M1余額同比增長(zhǎng)9.1%,增速分別比上月末和去年同期高1個(gè)百分點(diǎn)和5.8個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)2018年2月以來(lái)的近3年新高,體現(xiàn)了各類市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的活躍度進(jìn)一步上升。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo),M1增速高,則樓市升溫;M1增速低,則樓市降溫。
??10月末,住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.6%,增速分別比上月末和上年同期低0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看,兩者走勢(shì)基本同向,M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今,M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今,M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn),前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、16個(gè)月和2個(gè)月,第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后,至2015年一季度,M1同比增速均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。
??2月以來(lái),隨著春節(jié)因素的影響消退,以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善,M1同比增速持續(xù)回升。目前來(lái)看,1月是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。但將2月以來(lái)的M1同比增速走勢(shì)與2015年下半年至2016年上半年相比,上升幅度明顯不及后者,說(shuō)明貨幣放水對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。
??從住戶部門貸款余額同比增速來(lái)看,自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái),已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行,基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)。但今年尤其是下半年以來(lái)的房地產(chǎn)政策還是偏緊,房貸利率也高于市場(chǎng)利率較多,住戶部門貸款余額同比增速上行的幅度相比2012-2013年和2015-2016年還是明顯偏小的,說(shuō)明住戶部門加的杠桿也明顯小于前兩輪。
??10月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率2.73%,連續(xù)6個(gè)月上升;10月全國(guó)首套房貸平均利率5.24%,結(jié)束九連降趨勢(shì)
??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債,主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響,能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。10月末,中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.73%,比上月末和去年同期分別高0.08個(gè)百分點(diǎn)和0.07個(gè)百分點(diǎn)。5月以來(lái)一年期國(guó)債收益率連續(xù)6個(gè)月上升,說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的觸底回升,市場(chǎng)利率也趨勢(shì)上行。但目前全球疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍有不確定性,且CPI已連續(xù)多月下降,10月時(shí)隔42個(gè)月首次低于1,為貨幣政策提供了空間,一年期國(guó)債收益率目前已經(jīng)上升至去年底的水平,預(yù)計(jì)后續(xù)不會(huì)持續(xù)上行。
??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2020年10月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年9月20日-10月18日),全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%,與上月持平,同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn),今年以來(lái)房貸利率九連降的趨勢(shì)終結(jié)。
??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看,兩者走勢(shì)基本同向,一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至今,一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今,一年期國(guó)債收益率有3個(gè)階段性低點(diǎn),全國(guó)首套房貸平均利率有2個(gè)階段性低點(diǎn),前兩次前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后,至2016年三季度,國(guó)債收益率均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。
??本輪周期中國(guó)一年期國(guó)債收益率低點(diǎn)要低于2015年6月的上輪低點(diǎn),但首套房貸平均利率仍高于2016年較多。因?yàn)榉抠J利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān),也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,近兩年的整體調(diào)控基調(diào)還是偏緊,2018年底以來(lái)房貸利率下降幅度遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率下降幅度。從以往規(guī)律來(lái)看,首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會(huì)滯后一年期國(guó)債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間,因此目前來(lái)看,如果5年期LPR不調(diào)整,房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結(jié)束了。
??住戶部門貸款余額同比增速已進(jìn)入上行趨勢(shì),但上升幅度遠(yuǎn)小于2013年上半年和2016年,居民加杠桿規(guī)模遠(yuǎn)小于前兩輪
??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù),將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看,整體上呈反向走勢(shì),首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今,首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn),分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月、11個(gè)月和16個(gè)月。2011年至今,首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn),分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。
??今年前三季度,首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降,利率持續(xù)下行會(huì)對(duì)刺激居民貸款購(gòu)房產(chǎn)生一定作用,住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái),已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行,基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)。但需要看到的是,本次房貸利率下降幅度遠(yuǎn)小于2015年,對(duì)居民貸款購(gòu)房的刺激也遠(yuǎn)小于后者,預(yù)計(jì)四季度和明年上半年住戶部門貸款余額同比增速會(huì)繼續(xù)提高,但提高的幅度會(huì)遠(yuǎn)低于2013年上半年和2016年。
??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積
??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較,發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯,兩者基本呈反向走勢(shì),全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至今,首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn),分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月、8個(gè)月和15個(gè)月。2011年至今,首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn),與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。
??需要看到的是,本輪2018年末以來(lái)的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年,對(duì)居民貸款購(gòu)房的刺激力度也明顯不及前兩次。預(yù)計(jì)四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄,全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)與去年基本持平。
??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅
??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示,二者整體走向基本一致,M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至今,M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今,M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn),前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后,至2015年一季度,M1同比增速均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。
??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低,2月以來(lái)持續(xù)回升。目前來(lái)看,1月是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來(lái)看,百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅階段低點(diǎn)一般會(huì)滯后M1同比增速階段低點(diǎn)一段時(shí)間出現(xiàn),但這次可能會(huì)略有不同。2019年1月M1同比增速是近幾年的次低點(diǎn),且全年均在低位徘徊,目前M1同比增速經(jīng)過(guò)2月以來(lái)的持續(xù)回升,已明顯超過(guò)2019年的平均水平,因此本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)很可能已于2019年10月出現(xiàn)。但如果未來(lái)一段時(shí)間M1同比增速不大幅提高的話,預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅也不會(huì)大幅擴(kuò)大。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房?jī)r(jià)格都進(jìn)入過(guò)同比下跌的階段,本次未出現(xiàn),說(shuō)明房?jī)r(jià)并未充分調(diào)整到位,可能會(huì)以時(shí)間換空間的方式,使得同比增速在低位盤整一段時(shí)間。
??結(jié)論與趨勢(shì)
??2020年10月,M1同比增速小幅提高,住戶部門貸款余額同比增速小幅回落,一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月小幅上升,首套房貸平均利率與上月持平,房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略微收緊。
??從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看,有較高的一致性。今年上半年央行已實(shí)施過(guò)三次降準(zhǔn),LPR兩度下調(diào),市場(chǎng)利率顯著下行,資金面整體比前兩年更寬松。下半年以來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,貨幣政策逐漸恢復(fù)常態(tài),信用擴(kuò)張逐漸放緩。從M1同比增速走勢(shì)來(lái)看,2月以來(lái)持續(xù)震蕩上行,10月創(chuàng)2018年2月以來(lái)的近3年新高。不過(guò)將今年的M1同比增速走勢(shì)與2015年下半年至2016年上半年相比,上升幅度明顯不及后者,說(shuō)明貨幣放水對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用也明顯不及后者。
??且目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異。疫情發(fā)生后,上半年貨幣政策寬松,部分城市地市樓市火熱。下半年以來(lái),深圳、東莞、杭州、寧波、南京、沈陽(yáng)等多城升級(jí)了樓市調(diào)控政策,常州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、唐山等多城對(duì)房貸政策也進(jìn)行了收緊。8月,房企融資“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)出臺(tái),對(duì)房企加杠桿的能力進(jìn)行了限制。下半年從房企端到購(gòu)房者端的政策都在收緊,說(shuō)明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。從目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來(lái)看,與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似,樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似,不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國(guó)普漲。
??綜合考慮這些情況,預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄,全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)將與去年基本持平;前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房?jī)r(jià)格都進(jìn)入過(guò)同比下跌的階段,本次未出現(xiàn),說(shuō)明房?jī)r(jià)并未充分調(diào)整到位,如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化,百城房?jī)r(jià)同比小漲或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r(shí)間的新常態(tài)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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