??11月20日，武漢市住房保障和房屋管理局官微發(fā)布10月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，1-10月，武漢市新建商品住房銷售128930套，銷售面積1462.69萬平方米（其中，預(yù)簽約4721套，預(yù)簽約面積48.92萬平方米），而武漢市10月的新建商品住房成交量為27103套，創(chuàng)下了單月銷量新高。

??“這個月度成交量是武漢地產(chǎn)市場有史以來的第三高，也是2016年至今年的4年多來的最高紀錄?！?nbsp; 相關(guān)研究機構(gòu)市場研究中心主任向中國房地產(chǎn)報記者表示。

??經(jīng)過半年的調(diào)整與修復(fù)，高流量的武漢地產(chǎn)市場又回來了。然而，市場高成交量的回歸，卻也伴隨著大量庫存的居高不下，今年以來，武漢住房庫存始終維持在2000萬平方米左右居高不下，如此高的庫存量猶如“堰塞湖”盤踞著武漢市場，讓企業(yè)難以喘息。

??逐月走低的去化率

??11月18日，武漢的深秋晴朗而溫暖，為市民看房買房提供了便利，位于武漢市漢陽區(qū)的“融創(chuàng)武漢1890”營銷大廳內(nèi)，聚集了一些前來看房的人。樓盤的營銷人員不斷的為客戶講解著：有學(xué)校、單價低、位置好，精裝交房帶中央空調(diào)、全屋地暖。而記者卻發(fā)現(xiàn)了掛著鏈家工作牌的銷售員江先生，他也帶來了幾個自己的客戶前來看房。面對記者疑惑的目光，江先生解釋說：“融創(chuàng)與鏈家是有合作的，“融創(chuàng)武漢1890”是個超百萬平方米的大盤，如果不發(fā)動分銷渠道，在武漢目前競爭非常激烈的市場中，很難達到銷售預(yù)期。今年受疫情影響，銷售難度很大?！?/p>

??嚴峻的現(xiàn)實是，即使發(fā)動各種渠道的力量，在開盤前期的蓄客中，武漢的不少樓盤仍難達到銷售預(yù)期，為此，有些樓盤推出不少優(yōu)惠吸引客戶，甚至有打折或采取真實的降價。

??江先生告訴記者，在“十一”期間，“融創(chuàng)?武漢1890”迫于壓力，為了加快銷售，在原前期備案價23500元/平方米基礎(chǔ)上，下調(diào)3500元至20000元/平方米(帶精裝)，相當(dāng)于毛坯16500元/平方米。這個價格在武漢二環(huán)內(nèi)，吸引并爭奪了不少客戶。但卻遭到了前期業(yè)主的投訴，而融創(chuàng)給出的解釋與托詞是，降價銷售的幾棟樓距離鐵道比較近。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，為保障市場供應(yīng)，武漢市住房保障和房屋管理局加強了對全市商品房項目清理，在四季度，武漢將有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。如此大的市場供應(yīng)量，疊加“三道紅線”政策及市場環(huán)境的各種壓力，房企在權(quán)衡著利潤追求與去化速度，開始了與市場的博弈。

??“不少公司采取了“以價換量”的策略，而融創(chuàng)便是率先行動者?！苯壬较赂嬖V記者說：“不只是融創(chuàng)?武漢1890，融創(chuàng)在武漢的不少項目在銷售定價上，都作出了讓步，即使是位于武漢江漢區(qū)核心位置的高端盤“融創(chuàng)玖璽臺”原計劃是賣3萬多元的，開盤售價也僅是3萬元/平方米?！?/p>

??李國政說： “目前，各大房企在武漢開啟全面的沖刺階段，但市場整體去化率表現(xiàn)卻并不理想 ！”

??相關(guān)研究機構(gòu)10月監(jiān)測了武漢開盤的64個項目，累計推出13120套，去化率僅為52%，較上月下降約3個百分點，而這已是連續(xù)3個月下降，去化壓力持續(xù)擴大。今年1-10月武漢開盤平均去化率僅為57%，遠低于去年同期80%的水平。

??而率先“以價換量”的企業(yè)則搶到了市場，在克而瑞發(fā)布的“武漢市1-10月房企商品住宅銷售金額流量榜”中，融創(chuàng)中國以116億元位居首位，拔得頭鑄。而以各種促銷活動，小步快跑的旭輝武漢，以白沙洲的剛需樓盤吸納了很多客戶，也取得了良好的業(yè)績，以58.8億元的銷售額，躍升至第六位。

??“快跑多次開盤刺激成交，也成為不少樓盤的主要策略。”李國政表示。

       然而，就融創(chuàng)、保利、萬科等房企在武漢重倉布局的貨值而言，百億元的銷售額也僅能暫時緩解資金之渴。融創(chuàng)武漢某位營銷負責(zé)人告訴記者，融創(chuàng)2015年進入武漢深耕布局，5年來已獲35個盤，目前可售貨值已超千億元，營銷任務(wù)與壓力巨大。

??紓困政策的雙面性

??4月8日，武漢重啟，樓市陸續(xù)恢復(fù)，從5月開始，住房成交量連續(xù)爬升，特別是7月、10月均突破2萬套大關(guān)。 其中，10月新房銷售22372套，加上預(yù)簽約4721套，累計27093套，成為武漢歷史第三高，這也是自2016至今4年多來的最高紀錄。 

??“武漢樓市終于突破。從疫情中走了出來?！敝袊刭|(zhì)大學(xué)教授、武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建頗為感慨的說：“當(dāng)初擔(dān)心的疫后不振，或報復(fù)性消費后再下滑，都沒有出現(xiàn)，這極大的提振了市場信心?！?/p>

??然而，武漢市場卻也正在面臨著疫情后時代的隱憂。

??中國房地產(chǎn)報記者梳理數(shù)據(jù)，截至2020年10月末，武漢市已批準預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房167871套，面積達1980.54萬平方米，這個庫存量基本與9月末與8月末的1977.34萬平方米、1986.21萬平方米持平。今年以來，武漢住房庫存始終維持在2000萬平方米左右居高不下。

??一個奇特的現(xiàn)象是，在武漢有些房企拿地3個月就蓄客認籌、5個月就開盤的項目開始涌現(xiàn)，這些新盤神速的投入市場，與去年拿地開發(fā)的樓盤展開競爭。這讓市場整體供應(yīng)量與去年比放大了很多，在武漢有一種房子越賣越多的感覺。

??年初，為對沖疫情的負面影響，武漢出臺了《關(guān)于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》（以下簡稱“六條措施”），六條措施的執(zhí)行還將延續(xù)至明年3月31日。武漢這個特別的六條房企紓困政策，放松了預(yù)售標(biāo)準，提高房企預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，房地產(chǎn)項目高層施工到1/4、多層施工至正負零,即可銷售，緩解了企業(yè)開工銷售的時間壓力，卻也為房企加快周轉(zhuǎn)速度提供了條件。

??“任何政策都具有雙面性！”李國政說：“六條房企紓困政策有利于促進投資、拉動消費。但是，全面放松預(yù)售條件，新地塊新項目入市步伐加快，老樓盤還在分期銷售，多重因素造成市場高庫存，使得市場競爭更加激烈。疊加國家對房企融資的“三道紅線”要求，讓品牌房企開始加快推盤入市、回籠資金?！?/p>

??殷躍建同樣認為：“項目銷售入市的門檻低，誘發(fā)了企業(yè)的急功近利，這樣給房企提供了加杠桿、高周轉(zhuǎn)騰挪的空間與條件。也無形之中增加了市場供應(yīng)。而很多房企下半年對武漢的銷售目標(biāo)與預(yù)期也有提高?！?/p>

??從9月、10月的數(shù)據(jù)來看，武漢市場成交量的恢復(fù)，是巨大的市場供應(yīng)量推動的結(jié)果，今年市場供應(yīng)的基數(shù)要高于去年很多，實際上，大多項目投入市場開盤的去化率不及預(yù)計，不少項目開盤去化率低于50%，然后進入艱難的平銷期。

??而在競爭激列的市場中，也有明星樓盤的涌現(xiàn)，開盤就售罄，中建星光城以10.7億元的銷售額成為武漢10月的銷冠。而中建三局地產(chǎn)某位負責(zé)人憂慮的說：“盡管個別樓盤賣得好，但全市各區(qū)域以及武漢三鎮(zhèn)各樓盤板塊區(qū)域內(nèi)競爭非常激烈，而且從銷售數(shù)據(jù)來看，市場分化越演越烈，也為從業(yè)人員帶來了巨大挑戰(zhàn)與壓力。”

??目前武漢市場主要的特征是，供應(yīng)量井噴，而市場需求卻仍有缺口，讓市場供需難以平衡。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從需求分類來看，剛需與改善性需求仍是武漢市場的最大支撐，1-10月，武漢2萬-2.8萬元/平方米檔樓盤去化率達到62%，位居第一；1萬-2萬元/平方米檔樓盤以 59%去化率，排第二。而價格超3萬元/平方米的高端項目，銷售難度大，境遇艱難。

??讓殷躍建憂慮的問題是，武漢的人口如何才能全面的恢復(fù)起來？疫情后，目前武漢的400萬流動人口的規(guī)模仍未回歸，那么怎樣才能回歸？從全國各大城市的人才政策來看，武漢的人才政策與落戶政策太單一、也狹窄，因此，武漢人才政策應(yīng)該更為寬廣、落戶門檻應(yīng)該更包容。而從武漢今明年及中長期的發(fā)展來看，曾創(chuàng)下的年度銷售接近30萬套的輝煌成交規(guī)模不會再現(xiàn)，因為從大學(xué)生留漢、城市更新與舊改等各類需求看，武漢每年的住房需求可能只會維持在16萬套至18萬套。

??目前，僧多粥少，百強房企在年底的最后兩個月在武漢擺了擂臺，一場營銷大戰(zhàn)已經(jīng)上演。

??“融創(chuàng)、萬科、保利等頭部企業(yè)全都有多個項目同時在售，以價換量的促銷項目不斷增多，不少項目實際成交價格低于批準的預(yù)售價格，武漢很多區(qū)域已經(jīng)轉(zhuǎn)為買方市場?！崩顕f。