??“地產(chǎn)寒冬”之下，物企分拆上市成潮。

??自2014年彩生活作為“物業(yè)第一股”赴港上市，截止至2020年11月20日，A+H股上市物企已達(dá)36家。2020年目前已有11家物業(yè)公司成功上市。

??36家上市物企中，有3家未啟動(dòng)公開(kāi)募資。中海物業(yè)通過(guò)“介紹上市”的方式登錄港股市場(chǎng)，招商積余通過(guò)重組進(jìn)行上市，華金國(guó)際資本收購(gòu)華發(fā)物業(yè)母公司上市。

??從IPO募資規(guī)模來(lái)看，呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)。33家物企啟動(dòng)公開(kāi)募資，共募集資金478.36億港元，平均募資額14.50億港元。其中，募資凈額在30億港元以上的有6家，募資規(guī)模不足5億港元的有12家。

??新上市公司奪前三甲

??70%募資用于收并購(gòu)

??今年以來(lái)，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司投資熱情高漲。

??募資凈額前三甲，均為近一個(gè)月內(nèi)上市的公司。一天前上市的融創(chuàng)服務(wù)，以78.60以港元位居榜首；三天前上市的金科服務(wù)緊隨其后，募資凈額57.38億港元；22天前上市的世茂服務(wù)，以56.95億港元募資凈額排在第三位。

??除此，上半年上市的興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)，分別獲得了1414倍及近2000倍的超額認(rèn)購(gòu)，創(chuàng)造物企上市認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的歷史新高。

??反觀今年以來(lái)三家港股上市房企。上半年，匯景控股（09968.HK）以1.93港元發(fā)售價(jià)，募資13.91億港元；港龍中國(guó)地產(chǎn)（06968.HK）以3.93港元發(fā)售價(jià)，募資14.32億港元。

??10月29日，金輝控股(9993.HK)厘定發(fā)行價(jià)每股4.30港元，除去全球發(fā)售應(yīng)付的包銷(xiāo)費(fèi)用及傭金以及估計(jì)開(kāi)支后，綠鞋前募資所得資金凈額約為24.71億港元，是目前年內(nèi)IPO規(guī)模最大的一家地產(chǎn)公司。

??資本熱度攀升之下，物企對(duì)規(guī)模的追求已成為共識(shí)。

??行業(yè)整合收并購(gòu)成為上市物企募集資金第一大用途，平均約70%的募資資金用于并購(gòu)。物企競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，原本的大魚(yú)吃小魚(yú)，如今大魚(yú)吃大魚(yú)也屢見(jiàn)不鮮。

??藍(lán)光嘉寶服務(wù)以“所得款項(xiàng)凈額約77%將用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展以擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模”，上市一年耗資5.78億元完成了15項(xiàng)收購(gòu)，總獲超3200萬(wàn)平方米在管面積。

??根據(jù)融創(chuàng)服務(wù)招股文件顯示，“所得款項(xiàng)金額的65%用于收并購(gòu)/投資物業(yè)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)上下游相關(guān)企業(yè)”，以募集資金凈額78.6億港元計(jì)算，意味著，融創(chuàng)服務(wù)有將近50億港元用來(lái)收并購(gòu)。

??物業(yè)市值榜大洗牌

??估值泡沫持續(xù)消散

??新上市物業(yè)股募資金額領(lǐng)跑，表明資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股仍有信心。

??物業(yè)股在連續(xù)四個(gè)多月的回調(diào)后，似乎迎來(lái)了轉(zhuǎn)折的曙光。融創(chuàng)服務(wù)上市首日，收盤(pán)漲超21%，一改10月份物企上市即破發(fā)局面。

??隨著融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)的上市，物業(yè)股市值排行榜迎來(lái)了新一輪洗牌。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截止11月20日午盤(pán)，36家物業(yè)股總市值已超5302億港元，前10名物業(yè)股市占率達(dá)77%。

??行業(yè)分化加劇，前十名物業(yè)股市值排位驟變，和10月底市值排名相比，中海物業(yè)和合景悠活跌出前十，取而代之的是剛剛上市的融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)，分列第三名和五名，市值均超300億港元。

??據(jù)克而瑞物管研究分析，高估值物業(yè)具備以下共性：母公司基本屬于TOP30房企，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力在千億以上；自身管理規(guī)模1億平方米左右，同比增速20%左右；營(yíng)收10億元以上，凈利潤(rùn)1億元以上。

??相對(duì)應(yīng)的，“蚊 型”物企卻難逃市值墊底命運(yùn)，時(shí)時(shí)服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、祈福生活服務(wù)等6家物企，市值均在10億港元以下。

??當(dāng)然，就在管規(guī)模排名第一的彩生活來(lái)說(shuō)，市值也并非拔尖，僅有55億港元，排名在19位。

??上半年彩生活營(yíng)收下滑，業(yè)績(jī)低迷，員工人數(shù)從15289名下降到13957名，大幅減少了約1332名員工。

??從股價(jià)漲幅來(lái)看，除去11月份上市的融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)外，近20天，33家物業(yè)股中，僅10家股價(jià)上漲，23家仍舊有不同程度的下跌，跌幅在1.22%-24.43%之間。物業(yè)股泡沫持續(xù)消散。

??易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，只要恒大、萬(wàn)科等頭部物業(yè)公司還未完成上市，整體物業(yè)市場(chǎng)仍然值得看好。

??盡管物業(yè)股在進(jìn)入下半年后，出現(xiàn)了普遍的下跌，但物企上市熱情依舊不減，下半年遞交招股書(shū)的物企達(dá)到了8家，還有不少房企正在籌備分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

??截止目前，排隊(duì)等待上市的還有9家，其中恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活已于近日通過(guò)了港交所聆訊，上市在即。繼碧桂園服務(wù)之后，又一家市值超千億物業(yè)股或?qū)⒄Q生。