過去幾個月，全國樓市似乎仍然沉浸在過熱的氛圍中，杭州、深圳等地樓市“打新”亂象頻出，熱點二三線城市紛紛出臺抑制政策。但隨著市場進入年底沖刺階段，市場面臨下行壓力，不少城市陸續(xù)出臺“救市”政策，也成為樓市“分化”過程中不可忽視的另一面。
　　已進入寒冬的東北城市哈爾濱將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。此外，廣東清遠也發(fā)布類似“救市”政策。
　　事實上，哈爾濱“救市”背后是折射出整個東北地區(qū)樓市疲軟真相。過去幾年，東北地區(qū)商品房成交面積在2017年達到頂點，隨后成交規(guī)模持續(xù)走低，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年全年銷售面積達到7503萬平方米，同比微降，銷售金額突破至5899億元，達到歷年峰值，整體市場表現(xiàn)好于預(yù)期。2020年疫情突襲，加速東北樓市下滑，成交量價已連續(xù)數(shù)月下降，市場下行壓力可見一斑。
　　01 哈爾濱打響“救市”第一槍
　　哈爾濱只是東北地區(qū)樓市的縮影，受整個東北地區(qū)市場下行壓力影響下，因城施策的“救市”勢在必行。

??據(jù)媒體報道，黑龍江省哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，鼓勵房企讓利銷售，由此打響鼓勵房企降價第一槍。哈爾濱住建局工作人員的回應(yīng)印證了消息的真實性。
　　具體來看：信貸政策方面，支持銀行對居住用途的公寓給予與住宅同等的貸款政策；公積金政策支持力度加大，支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策；靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存公積金6個月即可申請貸款。
　　銷售方面，支持并鼓勵房企讓利給購房群眾，在此基礎(chǔ)上，對援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻群體購房的，予以購房更加優(yōu)惠的政策；對新建商品房銷售下行壓力較大的區(qū)及縣（市），及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)根據(jù)市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
　　不僅哈爾濱在救市，房價已經(jīng)連續(xù)下跌4個月了，整體來說也橫盤了4年的中部大城市鄭州也加入其中。近日，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市儲備土地綜合開發(fā)實施細則(試行)等3個文件的通知》，鼓勵和支持選擇貨幣補償?shù)榷嘣仓梅绞剑_需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人均70平方米，時隔四年后鄭州再度重提“鼓勵貨幣化安置”，提振樓市。
　　此外，廣東清遠也發(fā)布相關(guān)“救市”政策，未來或?qū)⒂懈喑鞘屑尤搿?br/>　　02 哈爾濱新房庫存高企，去化周期超23個月
　　實際上，哈爾濱樓市只是一個縮影。在此之前，哈爾濱已有不少開發(fā)商開啟“搶收”模式，主動降價銷售。
　　哈爾濱當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介盧錫慧向我們介紹，大部分今年開盤的新項目都在打折、讓利，并表示“今天的”價格已經(jīng)比開盤時便宜了大幾千。
　　按照盧錫慧的說法，早在今年“十一”黃金周期間，不少當(dāng)?shù)仄放品科缶烷_始加碼促銷了。“國慶有國慶的活動，雙十一又有雙十一的活動，就算沒有什么特別的日子，開發(fā)商也能‘創(chuàng)造’節(jié)日來促銷?！?br/>　　具體項目而言，位于哈爾濱的龍江恒大文化旅游康養(yǎng)城開盤時就曾出現(xiàn)“搶房潮”。從案場視頻來看，大屏幕打出九八折、八五折等促銷字樣，帶著口罩的看房者絡(luò)繹不絕。據(jù)恒大方面透露，截至開盤當(dāng)天下午1:30銷售額已超20億元。
　　盡管開發(fā)商使出渾身解數(shù)“花樣”讓利，但哈爾濱市場的整體表現(xiàn)仍然差強人意。
　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的10月70個城市新建商品住宅銷售指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，10月哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月均有回落。哈爾濱10月份新建商品住宅銷售環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.8%；其中哈爾濱二手房價環(huán)比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來，哈爾濱二手房價已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比下跌，其中，9月更是領(lǐng)跌全國。
　　今年10月，哈爾濱商品房市場的銷售量、銷售額均現(xiàn)下滑。據(jù)房地產(chǎn)市場10月監(jiān)測報告，10月份哈爾濱市六區(qū)商品房成交6534套，成交面積62.90萬平方米，同環(huán)比分別下跌11.53%和13.5%；成交均價環(huán)比下跌0.36%，同比下跌5.95%。去年11月以來，哈爾濱房地產(chǎn)市場持續(xù)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。今年1-10月，哈爾濱商品房月均成交額只勉強達到2019年月均成交額的63%，市場恢復(fù)仍顯乏力。

??從庫存來看，哈爾濱全國百城庫存去化周期也位于低位，從住宅成交走勢來看，哈爾濱住宅成交量出現(xiàn)了連續(xù)4個月的下滑，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存周期達到23.1個月，新房存銷比在克爾瑞重點監(jiān)測的一百個城市中排名第6，僅低于景德鎮(zhèn)、日照、包頭、北海和漳州。

??由于早期土地供應(yīng)大幅放量，哈爾濱市場一直處于供過于求的狀態(tài)，雖然近年來土地供應(yīng)規(guī)模已大幅收縮，但長期供需比依然維持高位。
　　2020年前三季度哈爾濱住宅用地成交規(guī)模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%，主要是由于深哈產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東北亞國博城等新片區(qū)規(guī)劃發(fā)展，騰出大量住宅用地空間，未來庫存壓力依然不小。0340城庫存壓力大，三類城市風(fēng)險增加具體到城市而言，有三類城市去化壓力加大，存在庫存風(fēng)險。
　　克而瑞研究中心通過對60個重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進行對照分析認為，狹義商品房庫存去化周期超過12個月的城市存在庫存風(fēng)險，廣義土地庫存去化周期超過5年的城市未來庫存風(fēng)險更大，并結(jié)合二者庫存絕對值，篩選出40個庫存較高城市，大體可細分為三類。
　　短期、長期庫存雙高城市，以日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期均超過5年。
　　短期庫存較高城市則包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這一類城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
　　另有部分城市存在一定潛在庫存風(fēng)險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇，而且這一類城市由于近年成交較多土地，形成新房供應(yīng)后將產(chǎn)生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規(guī)模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷售遇冷，庫存風(fēng)險將急劇惡化。

??事實上，盡管疫情突襲，中央政策層面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責(zé)任。
　　地方政策整體維穩(wěn)，樓市過熱、房價漲幅居前的城市將升級調(diào)控，而對于返鄉(xiāng)置業(yè)占全年銷售比重大、樓市本就蘊藏風(fēng)險隱患的壓力城市而言，疫情更是加劇了市場下行的壓力，同時，地方財政支出激增，土拍延期又導(dǎo)致政府性基金收入驟減，無論是出于刺激經(jīng)濟增長還是填補財政缺口的需要，都會以來房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟。
　　需要警惕的是，地方政府再走全權(quán)依托房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的老路，只是治標(biāo)不治本。我們認為，地方政府首先應(yīng)當(dāng)承擔(dān)地方主體責(zé)任，“因城施策”的前提以落實“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，保持定力渡過疫情后短暫恢復(fù)期、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期。
　　出于“穩(wěn)預(yù)期”的需求，壓力二三線城市有望“因城施策”，從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相對羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，將在土地出讓及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予支持。