部分城市房價已回2016年,一線城市廣州還在漲

市場丁祖昱 2020-12-11 09:04:03 來源:丁祖昱評樓市

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??2020年即將過去,臨近年末,各大城市供應穩(wěn)步回升,成交也似有出現(xiàn)好轉跡象,然而從房價來看,國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示全國房價均價已降至萬元以下,各大媒體上也出現(xiàn)了不少房價“大跳水”城市,如天津、鄭州等。

??10月,國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示,共45城房價環(huán)比上漲,比9月減少了10城,熱點二三線城市漲幅全面收窄。

??11月,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報告顯示,重點監(jiān)控的主要城市中,有108個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌,下跌城市數(shù)量比上月增加8個城市,內江、黑河、忻州三個城市位居跌幅榜前三位。

??事實上,自2016年提出“房住不炒”以來,全國整體房價穩(wěn)中趨落,CRIC數(shù)據(jù)顯示,一線城市中,僅廣州依然保持一定的上漲趨勢,北京、上海、深圳都已出現(xiàn)不同程度回調,其中,北京、深圳11月最新住宅成交均價已跌破2017年全年均價水平,上海已回到2018年時水平。在所有重點關注的城市中,已有17個城市11月均價低于2018年全年均價,部分城市房價甚至已回到2016年時代。

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??一線城市廣州還在漲

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年11月,一線城市新增供應面積360萬平方米,同環(huán)比保持增勢,貨量相對充足。其中,上海迎來階段性回調,供應面積跌至36萬平方米,同環(huán)比分別下跌25%和54%,房企推盤節(jié)奏明顯放緩;與之形成鮮明對比的是廣州、深圳,供應大幅放量,環(huán)比漲幅均超80%。

??從均價來看,2020年11月一線城市中,北京、上海、深圳成交均價都呈現(xiàn)不同程度下滑,其中,北京跌幅最大較2019年全年成交均價下滑4.79%,其次是深圳,下滑2.45%。四大一線城市中,唯有廣州11月均價較2019年均價出現(xiàn)上漲,漲幅約7.6%。

??細分來看,上海11月成交均價53259元/平方米,較2019年下降 2.44%,同時較2018年全年商品住宅成交均價53408元/平方米的價格跌出149元/平方米,從均價來看,可以說上海目前已經(jīng)回到2018年。

??同時北京11月成交均價45174元/平方米,深圳11月成交均價55707元/平方米,其中,北京已跌破2017年全年均價45250元/平方米,深圳則與2018年時均價相對持平,與2017年比下跌2.87%。

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??從數(shù)據(jù)層面來看,一線城市大部分城市似乎都已回到2年前,但是從實際調查過程中,卻發(fā)現(xiàn),大部分購房者依然覺得房價在漲。

??陳先生看中了上海近期開盤的某北中環(huán)項目,從售價來看,該項目均價92000元/平方米, “閘北這個地方,現(xiàn)在變成新靜安之后房價不得了了,前幾年哪有這么高的?!?陳告訴我們,附近房價二手房也不低,買這房子被限價了,很多人都想要,他還是搖號才能買到的。

??據(jù)了解該項目同一板塊2020年11月成交均價106916元/平方米與去年同期持平,從2016年至今,該板塊均價已從81146元/平方米,漲至目前10萬以上。

??對此,我們特意按區(qū)域及環(huán)線篩選了上海的成交均價,最后發(fā)現(xiàn),上海外環(huán)外為房價跌幅主要區(qū)域。截止至發(fā)稿前,上海郊環(huán)外成交均價31266元/平方米,外郊環(huán)間成交均價47583元/平方米,皆低于2019年同期,同時,內環(huán)內成交均價119398元/平方米,為上海各環(huán)線漲幅最高,較去年同期漲約7.2%。

??按區(qū)域來看,閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯,除普陀外,其余四區(qū)相對較遠。

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??近20個重點關注城市

??房價低于2018年

??在我們重點關注的163個城市中,除去一線城市外,另有14個城市11月均價已低于2018年全年均價,其中九江、肇慶、義烏三城房價已低于2017年均價,肇慶最新房價甚至已經(jīng)跌破2015年時的7810元/平方米,為7007元/平方米,該價格也已接近2014年水平。

??值得一提的是,溫州房價從2014年時的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后,截止至2020年11月,其均價仍未回到2014年水平,為18942元/平方米。這也是所有重點關注城市中,唯一一個房價低于2014年的城市。

??若是把房價漲跌幅范圍控制在-10%至10%區(qū)間,在全部重點關注的城市中有約33個城市的房價接近2018年。其中九江、義烏兩城因為跌幅超出10%范圍沒有計算在列。

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??GDP排名前列城市

??房價情況漲幅明顯

??從各大城市前三季度GDP情況來看,有11個城市超過萬億元,分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外,前三季度GDP超過5000億元的城市也達到了31個。

??對比來看,除一線城市之外,其他GDP排名前列城市房價漲幅明顯,如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。

??其中重慶房價已連續(xù)多年上漲,截止至2020年11月,成交均價13276元/平方米,較2019年上漲11.17%,蘇州成交均價25795元/平方米,較2019年房價上漲16.88%,成都更是漲幅高達37.16%。

??值得注意的是,雖然天津最新房價沒有出現(xiàn)明顯下跌,但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列,今年第三季度還曾傳出房價“大跳水”的新聞。

??對此,我們調查發(fā)現(xiàn)無論是與北上廣深還是與其他熱點二線城市相比,天津的存量規(guī)模都不容小覷,天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米,2018年成交面積1259.3萬平方米,在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著,以目前的廣義存量,在沒有新增量入場的情況下,天津新房市場兩年都賣不完。在巨量供應的影響下,天津新房價格難以有明顯上漲,且從區(qū)域來看,天津樓市部分區(qū)域,包括武清、西青、河東、東麗等區(qū)域在內,房價都出現(xiàn)了不同程度的下降,尤其是遠郊樓盤。

??此外今年上半年受疫情影響最大的武漢,11月最新均價為15556元/平方米,較2019年房價相比漲幅達19.85%,這是在二線城市中,漲幅較大城市之一,看來武漢樓市基本已完成疫后復蘇工作。

??綜合來看,截止至2020年11月,全國重點關注城市中,有不少城市均價已經(jīng)回到了2年前的位置,部分城市房價甚至已經(jīng)回到2016年,但基本以三四線城市為主,同時一線城市由于房價過高,除廣州外房價皆已跌破2018年均價,但無論是一線城市,還是二三線城市,單個城市不同區(qū)域房價呈現(xiàn)不同走勢,總體來看,在各城分化的同時,各個城市內部不同區(qū)域也開始分化明顯,未來房價走勢可能會隨著不同城市不同區(qū)域的選擇而產(chǎn)生不同的曲線。

??預計熱點城市未來會在穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、市場交易秩序等方面發(fā)力,以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對于那些房價較低,發(fā)展較為落后的城市而言,需要解決的是長期收縮的人口導致當?shù)刭彿啃枨髧乐叵陆档膯栴}。



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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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