??11月30日，中國不動產(chǎn)金融年會，鮮少露面的中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁李和栗坐在前排右側(cè)，記著一些觀點、建議。在這個特殊的年份，這些趨勢、判斷很重要。

??這幾年，中梁控股發(fā)展迅速，數(shù)據(jù)顯示：2016-2018年3年間，其業(yè)績規(guī)模實現(xiàn)三級跳，以131%復(fù)合增長率由百億規(guī)模一躍成為千億房企，在那個突進的市場時期走出了一條完美增長曲線，市場側(cè)目不斷。

??一時間，“激進派”“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”“黑馬”“小碧桂園”等標(biāo)簽也砸向了這家來自溫州的企業(yè)。

??面對外界質(zhì)疑，中梁控股當(dāng)年并未回應(yīng)。

??“實際上增長這么快并不是使用了‘高杠桿’或‘高負債’運轉(zhuǎn)，主要是抓住了那一輪增長牛市，將市場紅利吃透，天時好?！崩詈屠踉诮邮懿稍L時說。

??2016年，火熱的市場引發(fā)新一輪宏觀調(diào)控，主要一二線城市因?qū)嵤耙虺鞘┎摺?，樓市再次停緩。彼時，處于去庫存階段的三四線城市迎來機會，以及棚改助力，在三四線城市跑馬圈地的中梁地產(chǎn)牢牢抓住了這一波機會。

??“再加上適時的跟投機制、開放的股權(quán)合作以及小項目快周轉(zhuǎn)，都為我們從百億到千億規(guī)模奠定了基礎(chǔ)?！崩詈屠跽f。

??2018年強調(diào)回歸二線城市，以及2019年7月16日中梁控股（02772.HK）在香港聯(lián)交所成功上市，“千億規(guī)模+上市”因素，偏激進戰(zhàn)略開始被調(diào)整：從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量、利潤穩(wěn)定上來。特別是進入2020年年底，在“三道紅線”金融監(jiān)管新規(guī)下中梁控股即將迎來“二五規(guī)劃”，內(nèi)部大刀闊斧的改革也在著手推進。

??“現(xiàn)在在調(diào)組織、機制、產(chǎn)品、管控，目的是使組織更穩(wěn)健?！敝辛嚎毓蓤?zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳紅亮表示。

??經(jīng)過前后調(diào)整，中梁控股投資端已經(jīng)發(fā)生變化：新增投資90%投在了二線、強三線城市；學(xué)習(xí)華為做強產(chǎn)品力；凈負債率保持健康水平，加權(quán)融資成本下降至9%以下；組織變強。

??不過，調(diào)整中的中梁控股仍面臨來自自身問題的挑戰(zhàn)，部分項目交付導(dǎo)致的維權(quán)事件最近被媒體關(guān)注，“這是我們的短板，對于類似問題我們是不回避的，也在三四線城市著手處理類似問題，包括通過嚴管控、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方式解決這些問題?！标惣t亮表示。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)未來，中梁控股認為仍有空間，“三道紅線”新規(guī)實施也將推進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！斑@是好事情，以前行業(yè)大起大落我們是很難受的，睡不著覺；現(xiàn)在我們內(nèi)部講法叫‘睡得著覺’，沒有什么太大壓力，心態(tài)也很平和?！崩詈屠跽f。

??“飛輪效應(yīng)”下，中梁控股正以組織變強而變強。

??“‘天時’是我們發(fā)展的一個最大基礎(chǔ)”

??從2016年進入上海到2019年，中梁控股規(guī)模增長了10倍，外部很難理解其業(yè)務(wù)增長邏輯？也經(jīng)常被質(zhì)疑“放了太多杠桿以及通過高負債運作”。

??“中梁控股最大發(fā)展紅利是踏準(zhǔn)了時機。”李和栗回應(yīng)道。

??2014年，隨著經(jīng)濟下行，全國樓市進入新一輪下行通道：一二線城市房價一蹶不振，杭州等地甚至出現(xiàn)退房潮，三四線城市更是飽受庫存高企之累，高峰時期這些三四線城市去化周期高達25個月。

??2014年7月后，隨著中央下半年經(jīng)濟工作會議召開，中央救市拉開帷幕；隨后，救市大禮包不斷祭出，9月30日“央四條”出臺、10月底國務(wù)院明確發(fā)聲支持住房消費、11月央行大幅度降息等，一系列措施為樓市回暖鋪平了道路。從中原研究部當(dāng)年監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，當(dāng)年四季度樓市成交量一手樓市罕見呈現(xiàn)三連增，10月高環(huán)比增幅高達45%；二手樓市在11月、12月也是放量增長，成交量環(huán)比增幅高達50%。

??進入2015年，在股市表現(xiàn)不佳、樓市疲軟的背景下，央行年內(nèi)又連續(xù)5次降息，利好樓市政策不斷。

??“2014年救市政策出來后，董事長楊劍就意識到這一波牛市來了，甚至要比2013年還要大，會和2010年市場容量差不多。”談起當(dāng)年的市場局面李和栗說，但回過頭來看，這一波牛市甚至比2010年規(guī)模更大。

??對于2014年的發(fā)展，楊劍在內(nèi)部提出了幾個要求：政策要打開、機制要打開、組織要打開、資金要打開、土地要打開，全力抓住這一波牛市。

??當(dāng)時，中梁控股還是一家小企業(yè)，規(guī)模不大，沒有資金和人。在這一情況下他們提出了學(xué)習(xí)“碧桂園”、力拓三四線城市的戰(zhàn)略。

??中梁控股的判斷最終在市場中得到了印證。到了2016年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)可以說迎來了超乎想象的發(fā)展。官方數(shù)據(jù)顯示，75家房地產(chǎn)上市公司2016年上半年業(yè)績預(yù)告顯示凈利潤同比增長約41%，是規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長速度的6.6倍。其中，僅前十大房地產(chǎn)商銷售額就達到1萬億元，相比2014年同期翻了一倍。

??2016年春節(jié)前后，國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場進入高燒模式，開發(fā)商及房東坐地漲價現(xiàn)象屢見不鮮，彼時市場呈現(xiàn)兩個主要特點：一是兩極分化，一二線城市量價齊升；二是三四線城市“去庫存”壓力仍然巨大。

??火熱的市場引發(fā)2016年又一輪調(diào)控。2016年全國兩會期間，《政府工作報告》提出了“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”調(diào)控方向。

??隨后，“因城施策”在主要一二線性城市實施，在當(dāng)時被譽為房價“四小龍”的蘇州、廈門、南京、合肥，以及杭州、武漢等城市紛紛出臺限購、限貸政策，二套房首付比例提至80%。

??一時間，一二線城市樓市收緊。

??“2016年10月‘因城施策’調(diào)控政策出來后，我們當(dāng)時開了3天會，對政策、市場進行了全面研究，認為‘因城施策’利好我們的發(fā)展，原因是當(dāng)時市場上資金量很大，二線城市關(guān)掉后，資金將會流向三四線城市，因此我們堅定不移地布局三四線城市，在其他企業(yè)處在疑惑時我們還加大了力度?！崩詈屠跽f。

??他繼續(xù)表示，包括當(dāng)年棚改力度也遠遠超出市場想象。2015年到2017年，棚改改造1800萬套目標(biāo)出來后，三四線城市大刀闊斧進入了棚改階段，這一趨勢一直延續(xù)到2018年三四季度。

??各種政策疊加，三四線城市迎了一波大機遇。海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家姜超此前統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始三四線以下小城市房價年均漲幅達到了15%以上。2017年，隨著部分一二線城市開始調(diào)整，三四線城市成為中國樓市當(dāng)之無愧主角。這一年，長期掛在漲幅榜首的是以蚌埠為代表的三四線城市。

??彼時，中梁控股不僅主要在浙江地級市拓展，還進入徐州、蕪湖、贛州等地；在三四線城市，其2016年耗資246億元拿下了68塊土地；2017年，僅4月和5月又以50多億元在江蘇和浙江兩省拿下12宗土地，同時進一步向內(nèi)陸擴張，進入豪州、景德鎮(zhèn)、九江等地。2018年伊始，中梁控股又陸續(xù)在湖北、山西、甘肅、廣東、貴州、內(nèi)蒙古等地布局。

??三四線城市紅利中，2016年中梁控股便將190億元銷售額收入囊中；2017年銷售業(yè)績更是逆市飄紅，全年銷售額649億元，在500億元以上規(guī)模房企中同比增幅第一。

??“其實，當(dāng)時感受到的牛市是3年多，沒想到牛市延續(xù)這么長時間，本來計劃2017年在三四線城市布局保守些，但發(fā)現(xiàn)仍有增長空間，一直延續(xù)到了2018年。”李和栗說，“‘天時’是我們發(fā)展的一個最大基礎(chǔ)。”

??頭部企業(yè)、標(biāo)桿企業(yè)在2015年至2017年為什么沒有下沉到三四線城市，中梁控股卻在堅守？

??“下沉到三四線城市是需要企業(yè)具備較強的內(nèi)功，做慣了一二線城市的企業(yè)到三四線城市是不適應(yīng)的，我們從2012年開始就在三四線城市布局，對于三四線城市研究、理解及匹配的打法是非常有競爭力的。”李和栗說，一些標(biāo)桿企業(yè)進入到三四線城市在產(chǎn)品力、組織架構(gòu)、成本控制能力、營銷打法等方面都有短板，很多企業(yè)也進去過但發(fā)展并不理想。

??較少的競爭也使中梁控股掌握住了機會。

??為了匹配三四線城市打法以及搶占先機，在組織機制方面，中梁控股進行了充分授權(quán)以解放生產(chǎn)力，跟投、快周轉(zhuǎn)也同步推出。在快周轉(zhuǎn)方面，中梁控股強調(diào)項目小體量和資金周轉(zhuǎn)效率，要求房子銷售要快，2018年以前其首開去化率達90%以上。

??體量上，中梁控股項目平均在13萬平方米左右，這保證了開發(fā)速度。“體量小進入市場也相對容易；如果出現(xiàn)判斷失誤決策也快，降價也能走掉?！敝辛旱禺a(chǎn)財務(wù)副總裁吳淵說，通過體量控制為公司快周轉(zhuǎn)墊定了基礎(chǔ)。

??在股權(quán)合作方面，中梁控股堅持只要能夠吸引合作方的都要做股權(quán)合作，這一策略為它吸引了一批財務(wù)投資者和合作者。

??“外部合作方不僅提供了資金支撐，也從它們的視角幫助中梁控股把控住了風(fēng)險和品質(zhì)，當(dāng)然它們也分享了中梁地產(chǎn)發(fā)展紅利。”吳淵說，當(dāng)年，也因為我們的發(fā)展主要依賴快速周轉(zhuǎn)和股權(quán)合作，主要通過經(jīng)營杠桿和股權(quán)杠桿，對于來自市場的沖擊我們是不怕的。

??2015至2018年間，因為跟投機制，中梁控股員工也充分享受到了市場、企業(yè)發(fā)展紅利，人人爭相上臺，躍躍欲試。

??除了上述機制，中梁控股在風(fēng)險把控上則“慎之又慎”。

??“2015年，董事長在企業(yè)發(fā)展過程中提出了‘造鐘’模式，強調(diào)做樣本做制度，不要過于依靠個人思維，主要依靠體系、標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展，以避免少犯錯誤?！崩詈屠跽f。

??以投資拿地為例，中梁控股不僅制定了詳細指引、標(biāo)準(zhǔn)、流程，并且每個項目都要經(jīng)過戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財務(wù)漏斗嚴密篩選才能確定。2017年、2018年，它們每年可以研究上萬塊土地，高峰時投資部員工有上千人，以實現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，少犯錯誤?！斑@也是組織治理非常重要的部分，標(biāo)準(zhǔn)化與系統(tǒng)化的管理，通過人海戰(zhàn)術(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)化模板、制度，像‘漏斗’一樣為企業(yè)找到了很多優(yōu)質(zhì)地塊?！崩詈屠跽f。

??上述策略了保證了中梁控股快速而穩(wěn)健發(fā)展，以及規(guī)模的到來。

??“科學(xué)家?guī)贰?/strong>

??2018年，常年在三四線城市拓展的中梁控股突然對外喊出了“提高城市能級，回歸二三線城市”口號，風(fēng)言再起。

??對于當(dāng)年轉(zhuǎn)變，李和栗表示，主要是在2018年清醒地看到了來自三四線城市樓市紅利透支跡象，以及人口向外流動之下造成的一些發(fā)展瓶頸。

??“當(dāng)時‘回歸二線城市發(fā)展’目標(biāo)非常堅決，但因受盤子大及投資周期影響，2018年有150個項目在運轉(zhuǎn)，因此轉(zhuǎn)向二線城市發(fā)展的計劃直到2019年才有了清晰結(jié)果?！崩詈屠跽f。

??2019年7月，中梁控股迎來關(guān)鍵期，成功登陸港交所。上市后，中梁控股定位新戰(zhàn)略：從規(guī)模增長導(dǎo)向轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量、利潤上來。

??“重點要調(diào)整投資布局，從三四線城市抽身出來。”李和栗說。

??轉(zhuǎn)化與抽身下，經(jīng)過兩年調(diào)整中梁控股目前在二三線城市投資布局占比達90%，已進入杭州、成都、長沙、杭州、蘇州等20多個二線城市；四五線城市占比下調(diào)至10%。

??除了投資布局調(diào)整外，進入新時期的中梁控股在做什么？陳紅亮回應(yīng)：“練內(nèi)功”，以及繼續(xù)調(diào)整組織架構(gòu)，主要涉及管理優(yōu)化、組織優(yōu)化、機制調(diào)整，以使企業(yè)深耕化發(fā)展。

??管理上，在快速增長期中梁控股強調(diào)“管頭管尾、中間不管”模式，這放出了規(guī)模與活力，以及規(guī)模的快速增長。

??進入平穩(wěn)發(fā)展期后，中梁控股發(fā)現(xiàn)“光放不行”，中間還需要強監(jiān)管強支持，開始從“兩強”變“五強”，即在原來強管頭、強管尾基礎(chǔ)上，在中間環(huán)節(jié)增加強過問、強支持、強檢查，將管理網(wǎng)格打細。

??“主要是將經(jīng)濟權(quán)上收，此前在一些區(qū)域發(fā)生過舞弊、腐敗事件，如集采工作以前是放在區(qū)域公司，總包工程一線也可以自行處理，效率提高了但問題也較多，目前是將集采工作收到總部或區(qū)域集團公司。但經(jīng)營權(quán)下放，該決策就決策?！标惣t亮表示，檢查也在增加，集團相關(guān)負責(zé)人每周每月都會到區(qū)域集團進行檢查，以幫助、支持區(qū)域集團管理工作。

??組織上，主要以優(yōu)化區(qū)域公司為主。來自中梁控股相關(guān)信息顯示，2018年，中梁控股旗下設(shè)有12個區(qū)域集團公司、70多家子公司，到2019年7月份，已將12個大區(qū)變?yōu)榱?個大區(qū)；2020年進一步優(yōu)化，變?yōu)?個區(qū)域集團+1個特區(qū)（粵港奧大灣區(qū)），以及50多個區(qū)域公司。

??“每個大區(qū)布局2-3個省，下面布局七八個區(qū)域公司，優(yōu)化發(fā)展。”陳紅亮表示，整體呈現(xiàn)情況是規(guī)模在增長，但組織數(shù)量在減少，深耕意識在增強。

??為了激勵發(fā)展，中梁控股并未放棄跟投機制，但在跟投方面進行了幾輪調(diào)整：一是跟投范圍縮小，此前是強制跟投、全員跟投，現(xiàn)在調(diào)整為與風(fēng)控相關(guān)人員進行跟投，如區(qū)域公司班子成員、投資高管、營銷高管、項目總等強關(guān)聯(lián)崗位進行跟投，其他如成本、人力、采購等部門不進行跟投；二是跟投比例下降，以降低杠桿和風(fēng)險。

??“市場上行期跟投是好機制，可以激發(fā)員工拓展市場，也能獲得一定收益；市場進入下行期，風(fēng)險會被成倍放大，為順應(yīng)市場趨勢以及員工規(guī)避風(fēng)險心里，做了此次調(diào)整?！标惣t亮說。

??中梁控股也在持續(xù)推進“成就共享”機制，在市場下行期及周轉(zhuǎn)速度緩慢后，加大了對專項激勵獎如回款獎、交付獎等獎勵，以起到一定激勵作用?！皩⒓顧C制網(wǎng)格打小、風(fēng)險降低，又可以保持企業(yè)良性競爭力?！标惣t亮說。

??對于為什么沒有放棄跟投機制這一問題，陳紅亮表示，中梁控股是一家有充分授權(quán)的公司，如果沒有跟投，在關(guān)鍵崗位有掌控權(quán)或者對拿地起關(guān)鍵作用的高管會出現(xiàn)亂拿地現(xiàn)象，風(fēng)險投資太大。

??“到目前為止，我們對于投資拿地的要求是較高的，我們的口號是‘科學(xué)家?guī)贰?，為什么區(qū)域公司在投資方面基本上不會欺騙總部，原因就是跟投機制，先將是否能起到激勵作用放在一邊，這一機制至少在目前這個階段能夠在投資上把控住風(fēng)險，不會在明明知道土地不賺錢的情況下還會堅定去拿；其次才是激勵效果?！标惣t亮說。

??產(chǎn)品上，中梁控股在今年10月發(fā)布了4.0產(chǎn)品體系，以“9+N社區(qū)美好模塊”為樣本完成了113個專項提升，囊括了上千個點。目前，4.0產(chǎn)品已在天津、成都、青島、常州等城市先行落地，未來還將在全國范圍內(nèi)推行。

??“市場上行期，我們的機制是有利于開拓布局；市場下行期，不可能違背人心或妖魔化組織機制，現(xiàn)在是順應(yīng)市場趨勢的調(diào)整，也不會讓員工去冒風(fēng)險。組織機制更多是正向激勵為主兼顧責(zé)任心，更好促進企業(yè)深耕，以及轉(zhuǎn)向新的模式。現(xiàn)在，我們的機制已經(jīng)非常完善，基本上該調(diào)的都調(diào)完了。”李和栗表示。

??三年時間步入“綠檔”水平

??機制之外是融資。

??今年8月，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，出臺實施房企融資“三道紅線”新規(guī)。中梁控股是參與企業(yè)之一。

??“三道紅線”具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不大于70%、凈負債率不大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。

??“上市后及‘三道紅線’新規(guī)下，我們的財務(wù)運作越來越穩(wěn)健、健康?！眳菧Y表示，在有息負債方面，中梁控股已是一名優(yōu)秀生，在TOP50強中也處于較低水平。這也能反映出過去的發(fā)展是通過經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)的，不是高負債，包括凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金短債比均較為優(yōu)異。

??目前，在“三道紅線”新規(guī)中，中梁控股三項財務(wù)指標(biāo)處于“紅檔”“橙檔”“黃檔”“綠檔”中“黃檔”位置，“綠檔”梯隊以央企國企地產(chǎn)企業(yè)為主；“黃檔”以萬科、碧桂園、新城等企業(yè)為主。

??從負債情況來看，據(jù)中梁控股2020年半年報，截至6月30日，其凈負債比率為69.9%。另據(jù)UBS報告，截至2019年12月31日，中梁控股現(xiàn)金短債比為1.23。不過，該公司踩中了剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率不大于70%這道紅線。

??上市后，中梁控股也在進行著一輪新的融資策略調(diào)整，應(yīng)對發(fā)展和監(jiān)管要求。

??一是境外資本市場融資打開。經(jīng)過幾輪發(fā)展，中梁控股融資成本在逐漸下降，最近一筆美元債成本已降至8.75%，不斷用低息債置換高息債。

??“監(jiān)管層也希望房企優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，主要是在融資品種方面，整體來說直接融資方式較好，融資期限長、成本低；還有就是來自金融機構(gòu)和銀行的信貸，也相對穩(wěn)定；之后才是信托?！眳菧Y表示，經(jīng)過一年多運營，我們正積極向往前兩個賽道周轉(zhuǎn)。

??二是提升與銀行的“總對總”合作。

??“隨著影響力和評級提升，中梁控股在開發(fā)貸融資占比方面不斷提升，2020年開發(fā)貸占比已達70%，使企業(yè)整體融資結(jié)構(gòu)有了一輪新優(yōu)化；融資成本也降至9%以下。”吳淵說，今年年底，經(jīng)過各項指標(biāo)調(diào)整后，我們的財務(wù)指標(biāo)將會更加健康，在3年時間進一步通過利潤提升、優(yōu)化權(quán)益將指標(biāo)降到“綠檔”水平。

??他繼續(xù)表示，房子本身既具有居住屬性又具有金融屬性，如果投資屬性較強金融屬性就會被放大，引發(fā)杠桿全面提高，包括居民杠桿、企業(yè)杠桿?，F(xiàn)在國家已經(jīng)意識到這方面問題，“三道紅線”新規(guī)出來目的就是控制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)增長速度、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時也給予了企業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的時間和空間。

??閉合能力與經(jīng)營思維

??進入2020年，中梁控股將重心放在了關(guān)注客戶、產(chǎn)品維度等方面，進行深耕發(fā)展。

??“‘產(chǎn)品力’將是未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵點，2020年重新回歸的過程主要工作是面向客戶將產(chǎn)品做好?！崩詈屠跽f，現(xiàn)在我們也有一個新行動，針對2021年交付項目在產(chǎn)品配置方面進行全面提升。

??在產(chǎn)品方面，中梁控股未來主要打造兩種產(chǎn)品：一是標(biāo)桿產(chǎn)品；二是高性價產(chǎn)品，對標(biāo)豐田，在三四線城市推出超出市場預(yù)期的產(chǎn)品。

??同時，李和栗強調(diào)企業(yè)也要有閉合能力，不斷標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)化合作伙伴，將管理網(wǎng)格精細化。“蘋果之所以能控制好產(chǎn)品、成本一個主要原因是它們有較好的合作伙伴，包括車企，中梁控股必須要有好的戰(zhàn)略方并不斷優(yōu)化，不斷提升我們的閉合能力?！?/p>

??同時，他認為，在行業(yè)呈現(xiàn)高頻窄幅波動情況下，企業(yè)能否發(fā)展也取決于其管理能力與運營效率，這都將倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運營管理標(biāo)準(zhǔn)化。

??對于未來，中梁控股已開始研究新的模型，在思維、能力、治理三個方面將重心放在“思維”上，并在內(nèi)部提出“發(fā)展長期思維”模式：要求站在未來發(fā)展看現(xiàn)在企業(yè)的組織與機制；要求具有客戶思維，站在客戶角度看企業(yè)發(fā)展；要求企業(yè)與員工、客戶利益要達到高度一致。

??“我們經(jīng)常研究優(yōu)秀企業(yè)，也在學(xué)習(xí)華為，包括亞馬遜；華為是以‘客戶為中心’發(fā)展的，它們都是世界上最懂客戶的企業(yè)，這些信念已深入企業(yè)肌里，并通過體系、行動內(nèi)化掉了。中梁控股也在強調(diào)以客戶為中心，這也絕不是一句口號或是僅僅掛在墻下，一定要付諸行動的?！崩詈屠跽f，我們現(xiàn)在在體系建設(shè)、考核制度、激勵引導(dǎo)、管理指引等方面都要求向客戶思維、經(jīng)營思維轉(zhuǎn)化。

??什么是經(jīng)營思維？

??李和栗表示，都說房地產(chǎn)企業(yè)要回歸制造業(yè)，但房企與制造業(yè)存在較大差距。制造業(yè)是以“分”為單位計算其成本，能省1毛錢最好；房地產(chǎn)行業(yè)仍在以“百萬”計算成本，過于粗放，管理網(wǎng)格仍沒有打細。中梁控股內(nèi)部也在逐步將管理網(wǎng)格精細化、標(biāo)準(zhǔn)化，但道路仍很慢長，現(xiàn)在仍需要各級組織要具有經(jīng)營思維。

??李和栗舉例說，現(xiàn)在很多四五線城市地方企業(yè)經(jīng)營得很好，一個關(guān)鍵原因是老板自己管理項目，從拿地到定位、成本控制、營銷等方面，管理得非常清晰，非常值得學(xué)習(xí)。

??“在大的管控逐步細化的同時我們也在引導(dǎo)各級組織要具有經(jīng)營思維，區(qū)域公司要對標(biāo)市縣企業(yè)；大區(qū)公司要找省域企業(yè)學(xué)習(xí)，同時做好產(chǎn)品力和體系，以實現(xiàn)企業(yè)質(zhì)的發(fā)展。”李和栗說。

??對于行業(yè)未來，中梁控股抱有大期待。

??“我們內(nèi)部在兩年前就提出了學(xué)習(xí)股市‘箱體理論’。箱子的底是量的底，是有需求存在的，政策也是需要量的。從現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策來看均是調(diào)整價格的，不是控制量的，量多了沒有關(guān)系；包括城市化發(fā)展等因素，樓市需求的底是可以兜得住的。頂就是價格，不要太高，高了會形成風(fēng)險和泡沫，控制價格是好事情?！崩詈屠跽f，經(jīng)過調(diào)整，整個房地產(chǎn)市場會在箱體里震蕩發(fā)展，對于企業(yè)、行業(yè)都是好事情，可以使企業(yè)練好內(nèi)功穩(wěn)健發(fā)展，也不能再大起大落了。

??截至2020年11月份，中梁控股已實現(xiàn)銷售金額1487億元，實現(xiàn)投資600億元；全年有望實現(xiàn)1680億元目標(biāo)。