??“我們搶在去年10月底樓市降價之際，花110多萬元總價搶到了原價140萬元特價房，30多萬元首付剛剛好?！闭诨I備結(jié)婚的太原剛需購房者李慧琴告訴記者，“就在2020年上半年，我們還擔(dān)心手里錢不夠首付，沒想到很多樓盤降價促銷，太好了”。

??“去年10月某樓盤降價消息刷屏，2017年賣1.2萬元/平方米，2020年下半年只賣7000元/平方米，遠(yuǎn)郊價格體系亂套了，主城區(qū)相對還比較堅挺?！编嵵葙彿空邌虨懜嬖V記者，“2020年是鄭州近4年來最佳上車時機(jī)，剛需又有機(jī)會返回三環(huán)了”。

??受“三道紅線”新規(guī)與“消費回流”雙重影響，2020年下半年以來開發(fā)商降價回款動作增多，像李慧琴、喬瀾一樣趕在樓市“金九銀十”買到自己首套房的剛需者也因此變多。尤其在太原、鄭州這樣2020年全年樓市并不景氣的城市，更多了幾分可能。

??1月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，記者梳理發(fā)現(xiàn)，太原、濟(jì)南、鄭州這3個省會城市全年新建商品住宅價格環(huán)比下跌時長竟超過7個月。

??樓市從堅挺上升到黯然下降，這些省會城市在2020年究竟經(jīng)歷了什么？

??太原：降價也救不了市跌

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，太原新建商品住宅價格從2020年1月到6月環(huán)比持續(xù)上漲，價格指數(shù)從2020年1月的99.4一路增長至6月的100.6；但從2020年下半年年開始陡然下跌，價格指數(shù)從6月100.6高位持續(xù)下跌6個月，回落至12月99.8。

??即便開發(fā)商在去年“金九銀十”打出史無前例降價牌，甚至出現(xiàn)2020年10月底“萬達(dá)class降價、以9500元/平方米起價開盤創(chuàng)出區(qū)域新低”事件，全然以價換量的太原樓市也未能逃脫房價10月環(huán)比下跌0.3%局面。

??反映在房價上的數(shù)字變化是，太原住宅成交均價2020年1月是1.23萬元/平方米；12月降至1.1萬元/平方米。

??“2020年以來，很多新盤入市，且皆是剛需產(chǎn)品，下半年資金承壓情況下，開發(fā)商大都以價換量?！睂τ谔瓨鞘行路績r格變化背后的原因太原一位房地產(chǎn)人士表示，“另外，人員外流、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，也是價格下跌一大原因”。

??新盤入市后去化不力，造成太原樓市庫存堆積。與此同時，待售二手房數(shù)量持續(xù)增加成為房價整體下行的另一重要原因。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年太原六區(qū)待售二手房數(shù)量持續(xù)增加。其中，尖草坪區(qū)待售二手房數(shù)量從1113套變?yōu)榱?265套；杏花嶺區(qū)從4103套增加至4569套；萬柏林區(qū)從5502套增加至5580套；迎澤區(qū)從4175套增加至4589套，晉源區(qū)從1279套增加至1461套；小店區(qū)從6279套增加至6475套。

??“2020年以來，開發(fā)商不斷打?qū)W區(qū)房這張牌，在上半年攬了客，但到了下半年后勁就顯得不足?！绷硪晃惶禺a(chǎn)研究人士表示。

??濟(jì)南：樓市拐點短期難實現(xiàn)

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新建商品房價格經(jīng)歷了2020年1月至3月持續(xù)環(huán)比下跌后，4月至7月迎來短暫環(huán)比上升，8月再次環(huán)比下跌，9月環(huán)比持平，10月至12月又再次持續(xù)環(huán)比下跌。

??在貝殼研究院發(fā)布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中，濟(jì)南二手房價格以3.4%跌幅位居全國第三，排在它前面的分別是廊坊和青島。

??反映在房價上的數(shù)字變化是，濟(jì)南新房價格從2020年1月1.45萬元/平方米高位降至12月1.34萬元/平方米，今年1月進(jìn)一步降至1.33萬元/平方米；二手房價格也從2020年4月1.6萬元/平方米高位降至12月1.52萬元/平方米。

??“山東省內(nèi)，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直落后于青島，實施‘強(qiáng)省會戰(zhàn)略’后，濟(jì)南聚集各種資源，使得樓市迎頭趕上。但2016年11月全國樓市強(qiáng)調(diào)控之后，濟(jì)南樓市就開始一路下行。”山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位人士告訴記者，“2020年年初受疫情影響房價下跌，疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速，房價迎來上漲，但總體來看產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展偏弱、城市吸引力不強(qiáng)、新增人口不多，導(dǎo)致樓市需求上不來”。

??公開數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市2020年新房成交8.85萬套，面積1112.11萬平方米；二手房成交4.19萬套，成交面積為392.56萬平方米。其中，新房以改善房為主，二手房以首套房為主。

??無論新房還是二手房都進(jìn)入高庫存周期。目前，濟(jì)南可售新房數(shù)量8.05萬套，可售面積1096.14萬平方米，去化周期超過10個月；待售二手房數(shù)量超過10萬套，但濟(jì)南市場每年二手房成交量只有4萬多套，因此去化周期長達(dá)24個月。7個月是樓市較為健康的庫存去化周期。

??“2020年房價觸底已基本完成，但從基本面上來看2021年拐點暫時不會出現(xiàn)。目前濟(jì)南的就業(yè)環(huán)境和新城市人口增長動力不足，預(yù)計樓市還會繼續(xù)冷靜一段時間。”有分析人士認(rèn)為。

??鄭州：該漲的漲 該跌的跌

??2020年，鄭州新建商品房價格也出現(xiàn)調(diào)整。2020年2月、3月、5月都出現(xiàn)環(huán)比下跌，6月出現(xiàn)短暫上漲，7月環(huán)比持平，8月再次短暫上漲，9月又開始進(jìn)入下行周期，9月至12月持續(xù)呈環(huán)比下跌狀態(tài)。

??在貝殼研究院發(fā)布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中，鄭州二手房價格以3.4%跌幅與濟(jì)南并列位居全國第三，且在《2020年交易周期最長的10大城市中》排名第二，房源成交周期顯示為166天，排在它前面的是中山，房源成交周期199天。

??2020年，鄭州樓市頻繁出現(xiàn)特價房、工抵房、樓市降價等現(xiàn)象，甚至有媒體公開報道，有投資者在鄭州買房還貸3年，結(jié)果2020年房價卻跌了30萬元。房價數(shù)據(jù)上，新房價格從2020年9月的1.38萬元/平方米降至12月的1.28萬元/平方米，今年1月持續(xù)下降；二手房從2020年9月的1.35萬元/平方米降至11月的1.32萬元/平方米，12月開始回升；今年1月升至1.36萬元/平方米。

??“2015年到2019年，鄭州土地市場供應(yīng)一直在增加，2016年計劃供應(yīng)相對更多，但是實際供應(yīng)不如2018年和2019年。2019年供應(yīng)達(dá)到峰值后，2020年計劃和供應(yīng)都有所下降。

??6年來土地供應(yīng)計劃整體完成率達(dá)47%，但2020年遠(yuǎn)低于平均值?！币晃秽嵵莘康禺a(chǎn)研究人士表示。

??公開數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市2016年庫存不足4個月，2017年以后庫存周期都延長到10個月以上，這直接影響之后2年至3年房價水平，也就是2018年至2020年房價水平。

??“盡管鄭州樓市在2020年整體下行，但市區(qū)三環(huán)內(nèi)房價很少出現(xiàn)下跌，房價跌得厲害的主要是部分郊區(qū)樓盤，尤其是平原新區(qū)、南龍湖等區(qū)域，這些地方本來人口就少?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)研究人士表示。

??有機(jī)構(gòu)表示，鄭州樓市雖然短期內(nèi)出現(xiàn)下跌，但未來熱點區(qū)域房價還會上漲，區(qū)域分化會進(jìn)一步加?。涸摑q的漲，該跌的跌。

??樓市“垂尾”并非偶然

??太原、濟(jì)南、鄭州，這幾個省會城市無一不在2016年至2017年全國樓市上升期表現(xiàn)得炙手可熱，但經(jīng)過近3年復(fù)盤重整，過去樓市火熱催生的土地供應(yīng)量加大與投資客入場所帶來的后遺癥開始凸顯，加之2020年新冠疫情沖擊與房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策進(jìn)一步收緊，這些后遺癥開始以樓市庫存高企、價格下跌為表征呈現(xiàn)出來。

??盡管2020年復(fù)工復(fù)產(chǎn)后房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“壓艙石”的角色仍然發(fā)揮作用，開發(fā)商也抓緊在“金九銀十”降價兜售、加速回款，但似乎并未改變2020年最后幾個月樓市“垂尾”現(xiàn)象，加之今年外來務(wù)工人員返鄉(xiāng)受限，這些城市在短期內(nèi)也難以出現(xiàn)往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶來的樓市“翹尾”。

??從炙手可熱到房價失守，外界所看到的是這些省會城市如今“樓市庫存高企、去化周期拉長、房價持續(xù)數(shù)月下行”的現(xiàn)實情況，背后所折射的卻是新城市人口增長乏力、城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不夠完善等問題，才是更加值得關(guān)注的因素。

??隨著樓市在“房住不炒”基調(diào)下進(jìn)入新一輪復(fù)盤調(diào)整，樓市暴漲已經(jīng)成為過去時，這些省會城市也必須重新尋找城市高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展新“籌碼”。