??隨著2020年年報密集披露，房企也亮出了過去一年的成績單。今年的年報季與往年相比，企業(yè)降負債、降杠桿效果成為當下關(guān)注焦點，房地產(chǎn)企業(yè)更加重視財務(wù)安全。根據(jù)標桿房企業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場內(nèi)容來看，“三條紅線”、集中供地、毛利率下滑以及市場增速成為企業(yè)和投資者共同聚焦的關(guān)鍵詞。

??“三條紅線”——降檔

??去年8月，“三條紅線”融資監(jiān)管政策橫空出世，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率（剔除預(yù)收款后）、凈負債率以及現(xiàn)金短債比三項指標將企業(yè)依次分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并根據(jù)不同檔位嚴格限制房企有息負債增長規(guī)模。

??在此要求下，從去年9月開始，踩線的房企通過多維度營銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式實現(xiàn)降檔。尤其是“紅檔”或“橙檔”的房企三四季度投資力度顯著下降，多家房企掀起境外債回購潮，例如華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權(quán)轉(zhuǎn)讓顯著升溫。

??在降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)等操作下，從目前已經(jīng)召開的業(yè)績發(fā)布會情況來看，多家房企降檔效果顯著，例如融創(chuàng)中國、大唐地產(chǎn)、中梁控股等已降至“黃檔”，越秀地產(chǎn)、金輝控股、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)已實現(xiàn)“零踩線”。

??從指標改善的難易程度看，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在“三條紅線”中相對較低。目前處于“黃檔”的企業(yè)，如融創(chuàng)中國、旭輝控股、中梁控股等基本都是踩中剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率這一指標。即使如此，幾乎所有房企都表達出了未來一直兩年內(nèi)“三條紅線”降至“綠檔”的決心。

??土地兩集中——有利

??除了“三條紅線”引發(fā)極大關(guān)注，土地兩集中的政策影響也是業(yè)績發(fā)布會上的重點。對于今年3月出臺的22城土地集中供應(yīng)的政策，房企管理層均認為其有利于推動整個行業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。

??旭輝控股執(zhí)行總裁陳東彪認為，三次供地一定會帶來變化，對那些資金良好的全國性布局企業(yè)以及卓越運營、精細管理的企業(yè)會是利好。

??對綠城中國、中梁控股、越秀地產(chǎn)等土地布局覆蓋了政策中22城的企業(yè)而言，雖有影響，但整體影響可控。在影響之外，不少房企還提到，未來會繼續(xù)關(guān)注22城之外的城市布局機會。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍在業(yè)績發(fā)布會上提到，目前綠地香港的布局中與調(diào)控相關(guān)的城市約10個，但政策影響相對有限，公司也在積極探索22城之外的潛力城市，其認為，這些城市雖然沒有受到中央指導，但仍然有很好的窗口空間。

??毛利率下滑——利潤空間壓縮

??毛利率是房地產(chǎn)行業(yè)老生常談的問題。在高地價和新房限價的雙重擠壓下，房企的利潤空間被逐步壓縮，毛利率下滑現(xiàn)象在2020年也表現(xiàn)的更加明顯。

??中梁控股2020年毛利率從2019年的23.2%下降至21%。中梁控股執(zhí)行董事、首席財務(wù)官及副總裁游思嘉表示：“2020年的利潤反映的是2017年至2019年拿地的項目，而這幾年剛好土地市場熱度高，同時，2018年以后國家開始出現(xiàn)限價，雙重擠壓下，公司毛利率有所下降?！边@幾乎是此次業(yè)績會上房企毛利率下降的普遍原因。

??銷售增速——10%-20%

??作為頭部房企，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌判斷，新房銷售市場將達到20萬億元，城市化率還有20個點的增長空間。根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2021年銷售目標為6400億元，相比2020年銷售額保持了11.25%的目標增速，對此，孫宏斌認為完成目標“沒有挑戰(zhàn)”。

??旭輝控股董事長林中也在業(yè)績發(fā)布會上表達了對未來市場的9個展望，其中，排在首位的就是堅定的看多中國，看多房地產(chǎn)行業(yè)。林中相信未來十年行業(yè)平均每年銷售額應(yīng)該會超過17萬億元?；诖?，旭輝2021年制定了整體2650億元的銷售目標，相比2020年依然保持了15%的增長。

??相比上述兩家，越秀地產(chǎn)和佳兆業(yè)集團制定的目標增速均超過15%。其中，越秀地產(chǎn)2021年合同銷售目標是1122億元，較2020年完成的958億元同比上升了17.1%；而佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成在談及未來發(fā)展規(guī)劃時亦指出，公司2021年銷售目標為1300億元，未來會繼續(xù)堅持有質(zhì)量的增長，每年增長不低于20%。

??年報·聲音

文丨曾冬梅 徐妍

??2020年的年報季已揭開帷幕，各家房企又到了檢驗成績單的時刻。

??經(jīng)受了2020年的疫情沖擊，在近期公布的部分房企年報中不難看出，過去的一年間房企的日子并不好過，頭部陣營競爭越發(fā)激烈、行業(yè)格局分紅愈發(fā)明顯，在“三條紅線”扼頸、融資監(jiān)管環(huán)境收緊、供地兩集中后，2021年各大房企又會何去何從？透過年報大數(shù)據(jù)和高管發(fā)聲或許能找到答案……

??謹慎派

??時代中國董事會主席 岑釗雄

??資金和投融資方面會審慎統(tǒng)籌

??截至2020年底，時代中國的凈負債率進一步下降至66%，現(xiàn)金短債比為2.1倍。

??時代中國董事會主席岑釗雄，“目前來講，我們在整個負債的控制方面做得蠻好的，現(xiàn)金流和負債的比例，資金和投融資方面，我們都安排的比較合理，而且比較審慎做統(tǒng)籌的安排。接下來將確保公司更有質(zhì)量的增長?！?/p>

??關(guān)于集中供地，岑釗雄表示，“有關(guān)這方面的政策，首先政府希望通過集中供地的方式，希望不要把地價推的這么高，希望有計劃的安排，從政府的出發(fā)點來講，對于推動整個行業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展是有幫助的。至于整個成效是怎樣的，要看最后實施和事情的結(jié)果。時代中國整個土地儲備的安排，目前有50%來源于城市更新項目，還有產(chǎn)城融合的項目。這一方面，我們對于公開市場招拍掛的依賴是比較低的，這一項政策對我們來講，應(yīng)該不會構(gòu)成大的影響?！?/p>

??越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān) 陳靜

??增加境內(nèi)融資比重，降低融資成本

??3月16日，越秀地產(chǎn)舉行2020年業(yè)績發(fā)布會。截至2020年底，越秀地產(chǎn)的“三條紅線”指標零踩線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、47.5%和2.25倍，全部“綠檔”達標。

??越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)陳靜表示，“從大環(huán)境來講，去年由于疫情的影響，整個融資環(huán)境前面比較松，后面比較緊的，公司利用了上半年比較松的環(huán)境，做了一些資金置換。其次，公司調(diào)整了境內(nèi)境外融資比例，增加了境內(nèi)融資比重，這樣也降低了融資成本。再次，公司做了直融，讓融資成本的進一步的降低。但今年的環(huán)境其實從去年下半年開始已經(jīng)有點緊張了，那么今年做預(yù)算會比去年的成本稍晚多一點。但是公司也希望通過金融機構(gòu)和融資產(chǎn)品的結(jié)合，盡可能維持今年的成本?！?/p>

??積極派

??招商蛇口董事總經(jīng)理 蔣鐵峰

??指標全部綠檔，有利于未來繼續(xù)加速拿地

??2021年3月23日，招商蛇口（001979.SZ）舉辦2020年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會。

??年報顯示，2020年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率58.84%，凈負債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三條紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。

??對此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口“三條紅線”監(jiān)測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來繼續(xù)加速拿地，在擴大土儲規(guī)模，在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢。

??雅居樂集團副總裁 王海洋

??集中供地讓投資方向更清晰

??關(guān)于供地兩集中政策，雅居樂集團副總裁王海洋表示，“集中供地政策出來之后，我們都做過詳細的分析，整體上來看集中供地是國家的長效控制管控的一個策略，它肯定要和其他政策協(xié)同才能推進國家現(xiàn)在要求的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期），我們是非常理解與非常支持這個政策推進?，F(xiàn)在集中供地之后我們認為是有好的一面?！?/p>

??“首先在集中供地過程當中大家更清晰，對這22個城市的供地信息是更加清晰、更加透明，尤其對于資金能力和操盤能力較強的企業(yè)來說，準備的更充分，未來土地的溢價也會慢慢降下來。未來雅居樂可能在拿地方面首先要加強對市場的分析，集中供地之后，對22個城市的土地信息會更加清晰，這樣便于提前對城市投資布局和公司的投資拿地方向更加有計劃，以便于投資的優(yōu)質(zhì)土地更多。整體來說，后期在投資方向會更加清晰。”