近萬億境內(nèi)外債券到期,房企積極開展多元化融資渠道

市場 2021-04-09 09:28:09 來源:丁祖昱評樓市

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??“三條紅線”之后,房貸集中度管理制度持續(xù)疊加,同時,加大對信貸違規(guī)資金進入樓市的處查力度,2021年房企的整體融資環(huán)境持續(xù)收緊。受此重壓,房企投資整體趨向保守,拿地投資總規(guī)模約7251億元,僅較上年同期微漲3.06%。

??與此同時,今年各大房企正面臨巨量債務(wù)到期的壓力,CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至3月31日,僅國內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達9915億元。

??為應(yīng)對今年到期的債券,2021年開年便迎來了房企發(fā)債潮,主要融資以償還到期債務(wù)為主。在這其中,非百強房企3月融資占比超5成,為近年最高。

??然而,受融資環(huán)境持續(xù)收緊影響,2021年一季度房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢之中,未來房企應(yīng)積極開展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu),降低融資成本?!?br/>

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??“三條紅線”懸頂,房企投資保持謹慎

??2020年8月20日,住建部和央行召開了重點房企座談會,明確提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。同時也宣布了房企融資的“三條紅線”,即:1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;2、凈負債率大于100%;3、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同,會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規(guī)模年增長速度。

??“三條紅線”之后,針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策出現(xiàn)了進一步的加強,受融資端、供給端的政策影響,2021年一季度房企投資延續(xù)了2020下半年以來的謹慎態(tài)勢,土地市場整體成交平淡,一季度拿地投資總規(guī)模約7251億元,同比微漲3.06%。百強房企整體拿地銷售比僅有0.22,其中近三成房企未拿地。

??進入4月,隨著“集中供地”政策的落地和實施,一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道,企業(yè)在不同類型的城市投資策略、投資方式都將重新調(diào)整,供給側(cè)的變革也將導(dǎo)致行業(yè)新一輪的洗牌。

??整體來看,在調(diào)控愈發(fā)嚴苛之下,房企整體投資態(tài)度仍將保持謹慎。

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??今年有近萬億境內(nèi)外債券到期

??融資方面,今年房企面臨巨量債務(wù)到期。據(jù)CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至3月31日,僅國內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達9915億元,比去年多近3000億。為應(yīng)對今年到期的近萬億境內(nèi)外債券,2021開年市場就迎來了房企發(fā)債潮。

??然而據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示,2021年一季度,房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣3082億元,較去年同比下滑12%,截至3月底,海外發(fā)債總規(guī)模僅約合人民幣1127億元,較2020年同比下降37%,僅國內(nèi)受年初金融機構(gòu)額度充足、整體信貸環(huán)境相對寬松的窗口期影響,總規(guī)模達1954億,同比上升14.5%,環(huán)比上升30.5%。

??整體來看,在融資環(huán)境收緊下房企總體融資量下滑明顯。一方面主要在于一季度經(jīng)歷春節(jié)假期以及統(tǒng)計時間問題,房企融資環(huán)比下降;另一方面,2020年8月三條紅線出臺后,2020年的最后一天出臺了房貸集中度管理政策,疊加一季度政策對違規(guī)資金的嚴格查處等因素,2021年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯,房企融資量持續(xù)下滑。

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??境內(nèi)發(fā)債平均利率下探至4.37%

??從融資成本來看,市場利率穩(wěn)中有降,房企境內(nèi)發(fā)債平均利率下探至 4.37%,為近半年內(nèi)最低,海外債方面,3月房企海外債平均發(fā)行票面利率拉高至8.11%。

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??具體來看,國企融資成本略有上升,民企與去年基本持平。一季度,隨著人行、保監(jiān)會關(guān)于銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩上限政策的落地,房企境內(nèi)發(fā)債阻力略有提升,國企較去年微漲25個基點,民企基本持平。

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??從企業(yè)規(guī)模來看,非百強房企融資積極度最高;TOP50-100房企海外融資成本最高,達8.87%;TOP10房企境內(nèi)外發(fā)行成本相差無幾。

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??國企成融資主力,中小房企融資占比飆升

??在“三條紅線”+“兩限”政策限制下,民營房企融資占比降幅明顯,已由去年的56.1%降至45%,下降11個百分點,國企逐漸替代民企成為融資市場上的主力。

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??從投融資占比來看,50強房企拿地投資額占市場總額約55.1%,融資額占市場總額約51.3%,其中投資房企投資集中度有所下降,大型房企拿地投資更加謹慎。

??值得注意的是,一季度非百強房企融資占比由去年下半年的30.8%升至34.7%,3月單月的融資占比更是飆升至53%。

??這主要是由于一方面百強房企的融資規(guī)模有所減少,融資規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%,規(guī)??偭康臏p少使得中小房企占比出現(xiàn)了提升。另一方面,在債務(wù)到期以及融資環(huán)境持續(xù)收緊影響的壓力下,中小房企也在積極發(fā)債尋找融資渠道。

??我們認為,在“三條紅線”、房貸集中度管理制度壓力下,2021年房企的整體融資環(huán)境還將持續(xù)收緊,在此情況下,房企融資分化將持續(xù),一方面,財務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的有息債增速,企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?,融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善;另一方面,債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企,融資量增長受限。

??未來,在融資環(huán)境持續(xù)收緊背景下,房企應(yīng)積極開展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu),降低融資成本。同時,企業(yè)運營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu),持續(xù)提高運營能力,提高項目去化,加快開發(fā)周期,加快銷售端現(xiàn)金回流。

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