??今年以來，多數(shù)熱點城市調(diào)控持續(xù)升級，“22城土地集中供應(yīng)”等新政的出臺，給房地產(chǎn)市場帶來了不確定性。圍繞未來幾個月市場怎么走、房企該如何應(yīng)對，易居研究院近日在上海舉辦了《調(diào)控收緊背景下春季樓市運行特征與趨勢研討會》。

??會議認(rèn)為，今年調(diào)控政策不會放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長三角房地產(chǎn)市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫。集中供地新規(guī)下，大中城市拿地不確定性增加，房企更注重產(chǎn)城融合、下沉三四線等方向。多位開發(fā)商、中介代理商和研究機構(gòu)等專業(yè)人士參與研討會。

??今年調(diào)控政策不會放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長三角房地產(chǎn)市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對于當(dāng)前長三角的房地產(chǎn)市場形勢作了深入系統(tǒng)分析。從政策環(huán)境來看，今年來熱點城市調(diào)控不斷收緊，長效機制漸趨體系化，住建部副部長帶隊調(diào)研督導(dǎo)約談十幾個城市，各類市場主體對嚴(yán)格調(diào)控下的市場走勢要有風(fēng)險意識。由于去年基數(shù)低，今年GDP增速無憂，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。從金融環(huán)境來看，目前一年期國債收益率已經(jīng)回到疫情前，銀根收緊。嚴(yán)查經(jīng)營貸消費貸等違規(guī)資金進入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊，可能比限購限貸加強對樓市的影響還要明顯。整體來看中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境今年將略緊于去年，明后年可能更緊。他進一步分析，從長三角典型城市的二手房成交情況來看，上海2020年成交很好，今年3月已有所降溫；杭州市場仍火熱，3月成交創(chuàng)2018年以來新高；蘇州2020年沒行情，今年3月略有復(fù)蘇；無錫過去半年二手房成交下降明顯，市場有下行風(fēng)險；合肥2020年量升得很快，1月成交量創(chuàng)新高，市場明顯升溫。今年長三角部分城市市場還會保持一定的活躍度，但房價漲幅不會太大，明后年則可能會降溫。

??調(diào)控升級后上海樓市降溫，高中招生新政效果顯現(xiàn)

??易居營銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎表示，從上海新房市場來看，今年和去年表現(xiàn)出一些不同的特征。去年市中心區(qū)域樓盤銷售較好，部分郊區(qū)樓盤銷售情況不佳，而今年以來上海市場整體表現(xiàn)都不錯，許多郊區(qū)樓盤也呈現(xiàn)出“不愁賣”的狀態(tài)，說明上海樓市熱點從市中心區(qū)域逐漸往外擴散，這也與年初頻繁發(fā)布的“五大新城”規(guī)劃有關(guān)。目前從板塊來看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點區(qū)域，新房供不應(yīng)求，搖號積分制下入圍分?jǐn)?shù)較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過去多年供應(yīng)偏小戶型和剛需，而現(xiàn)在政府在積極引進高端人才，勢必會造成未來大戶型和改善產(chǎn)品的稀缺性。從地市和樓市聯(lián)動來看，集中供地新規(guī)下，部分房企擔(dān)心拿地難度增加而拿不到地，從而放緩出貨節(jié)奏，影響局部板塊的供應(yīng)量。比如過去兩年浦東新區(qū)供地指標(biāo)消耗較多，今年供地量將斷崖式下跌，這對開發(fā)商來說是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規(guī)和集中供地的新形勢下，新房營銷要進一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化。

??上海瑞陽不動產(chǎn)總經(jīng)理蔣毅表示，我們公司門店主要集中在前灘周邊，對于此次中考招生新政出臺前后的學(xué)區(qū)房熱度有較深刻的體會。由于板塊規(guī)劃前景好，且有華二前灘學(xué)校這樣的頂級學(xué)區(qū)，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬/平左右。今年3月中考招生新政出臺后，前灘區(qū)域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業(yè)主觀望情緒均比較濃，基本沒有成交量。浦東三林某二梯隊老破小學(xué)區(qū)房，去年單價從6萬/平漲到9-10萬/平，中考新政出臺后降至8.5萬/平，我們預(yù)期后續(xù)可能繼續(xù)下跌至8萬/平左右。若未來上海實施多校劃片的話，學(xué)區(qū)房溢價空間將進一步縮小。從近期的市場表現(xiàn)來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月的成交價。預(yù)計今年接下來的上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬以上的房子成交放緩明顯，而500萬以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學(xué)區(qū)房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

??江浙土拍火爆，房企下沉三四線，集中供地新規(guī)考驗房企綜合拿地能力

??上坤集團投資中心副總經(jīng)理蔣艷表示，目前江蘇浙江的土地市場非?；馃?，拿地格局也發(fā)生了一些變化，部分下沉城市比如金華、永康、東陽等，過去幾乎很少看到全國性布局的央企國企參與拿地，而現(xiàn)在卻很常見，說明大中型房企的競爭越來越下沉，越來越激烈。上坤集團去年下半年在安徽市場的布局比較成功，在合肥以及其他基本面較好的地級市拿地均有較好獲利，而今年發(fā)現(xiàn)部分浙江大中型房企均下沉到安徽的地級市，競爭很激烈，拿地難度加大了很多?！凹泄┑亍钡拇笾谐鞘衼砜?，中型房企深耕的機會越來越少，因為一年就3次拍地機會，利好不差錢的央企國企，而同一個城市所供土地也會分級，市中心優(yōu)質(zhì)地塊被頭部房企獲得的概率加大。

??華發(fā)集團華東區(qū)域總經(jīng)理章建波表示，“三道紅線”、“集中供地”等政策對房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續(xù)土地款集中支付后可能踩紅線，因為納入三道紅線監(jiān)測范圍的房企每個月要向相關(guān)部委上報財務(wù)數(shù)據(jù)。目前房地產(chǎn)全行業(yè)產(chǎn)能過剩，多數(shù)房企負(fù)債率均比較高，與過去制造業(yè)產(chǎn)能過剩類似，因此國家肯定要控制，否則將面臨較大的金融風(fēng)險。集中供地制度將分散房企的注意力，可能會使本來很火的成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊溢價率有所控制，利好一些本來不火甚至?xí)髋牡慕紖^(qū)地塊。在集中供地制度下，房企要抓住投資周期的空檔期，華東市場目前招拍掛拿地的難度較大，產(chǎn)城融合、勾地等模式拿地會有所增加。

??金茂集團上海區(qū)域營銷總監(jiān)王麗萍表示，作為一家央企，金茂一直在拿地方面偏謹(jǐn)慎；現(xiàn)如今“集中供地”制度下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑成為一些房企關(guān)注的點。未來的房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式一定會改變，比如龍湖、華潤等企業(yè)的商業(yè)運營就做的比較成功，成為住宅開發(fā)以外的新業(yè)績增長點。金茂集團之前開發(fā)過很多成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，比如上海陸家嘴、北外灘等項目，因此產(chǎn)城融合、一二級土地聯(lián)動開發(fā)成為我們關(guān)注的重點。在產(chǎn)品方面，我們一直注重做好產(chǎn)品的品質(zhì)，希望金茂的住宅產(chǎn)品與綠城、濱江等公司的產(chǎn)品一樣，可以獲得高品質(zhì)房產(chǎn)的溢價。

??房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)新特征，要用新高度、新視野來看待未來的房地產(chǎn)業(yè)

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳總結(jié)指出，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很密集，與過去相比有著一些新的特點。過去的宏觀調(diào)控重點主要集中于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而如今調(diào)控政策更著重于從整個國民經(jīng)濟的視角出發(fā)，也增加了與金融監(jiān)管等的聯(lián)動。政府宏觀調(diào)控，一是要保障社會穩(wěn)定，這是最重要的；二是堅持房住不炒；三是要讓新市民住有所居，大城市租賃住房發(fā)展要跟上；四是防止金融風(fēng)險；五是要與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，過去強調(diào)城市均衡化發(fā)展，如今提出要重點發(fā)展都市圈、城市群。此外，是要與人民對生活水平提高的需求相吻合。因此站在“十四五”規(guī)劃的新起點上，我們需要用新高度、新視野來看待和推進今后房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，各市場參與主體都要努力做得更好。