??上海易居房地產(chǎn)研究院4月21日發(fā)布《全國50城房地產(chǎn)市場重要指標偏離度研究報告》。該報告對一些市場關(guān)鍵指標的偏離度進行了研究，分別是商品住宅成交量、房價漲幅和房價收入比。報告顯示，從近一年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、溫州和深圳，排在末五位的城市是哈爾濱、南昌、日照、三亞和太原。從近兩年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、南通和溫州，排在末五位的城市是三亞、貴陽、南昌、哈爾濱和濟南。

??易居研究院研究員沈昕表示：偏離度衡量的是各項指標當期的數(shù)值和其歷史平均水平相比的偏離程度。如果樓市一段時間內(nèi)成交量暴增、房價暴漲，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住需求提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。從50城房地產(chǎn)指標綜合偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、南通近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產(chǎn)市場已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢，部分城市購房需求可能已經(jīng)嚴重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風險。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、2020年50城3個分指標偏離度

??1. 50城商品住宅成交量偏離度

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說明購買力透支較為嚴重或存在炒房現(xiàn)象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌，偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負偏離度過高，說明2020年成交量較為低迷。

??可以看出，2020年正偏離度較高的城市主要是長三角區(qū)域城市。 2020年下半年長三角區(qū)域城市出臺管控政策，比如徐州發(fā)布堅持商品住房限制交易政策；寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產(chǎn)更名等現(xiàn)象。進入2021年后，其他成交量偏離度較高的長三角區(qū)域城市也紛紛出臺政策，比如2月5日溫州發(fā)布維護市場秩序政策，3月1日金華發(fā)布供地、市場規(guī)范政策。這些政策的出臺使得房產(chǎn)投資投機現(xiàn)象將得到一定抑制。

??2、房價漲幅偏離度

??從各城市的房價漲幅偏離度來看，2020年，50城中僅10城偏離度為正，東莞、寧波和徐州的偏離度最高，但均不到1個標準差；負偏離城市占比8成，其中貴陽、哈爾濱、太原和南昌的偏離度為-1個標準差左右。1個標準差以內(nèi)的偏離程度不算明顯，房價漲幅不一定會向均值回歸，需要結(jié)合主觀進行判斷。

??2021年，類似寧波、徐州、南通這些房價上漲時間較長，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動力，房價漲幅大概率將收窄，對應偏離標準差減小。對于負偏離程度較小，可能仍在調(diào)整初期的城市，如無錫、蘭州等房價漲幅還有進一步負向偏離的空間；對于負偏離程度較大，可能在調(diào)整末期的城市，如貴陽、哈爾濱、太原等，2021年房價下行空間小。

??3、50城房價收入比偏離度

??2020年各城市房價收入比偏離度差距較大，有39個城市偏離度為正，11個城市偏離度為負，說明當前大部分城市的房價收入比高于其2010年以來的平均水平。其中偏離度最高的城市東莞，為45.2%，即超過其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、寧波（24.6%）和蕪湖（23.8%）4城的房價收入比偏離度水平都明顯偏高。其中東莞和深圳2020年房價漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來的房價累計漲幅巨大，導致當前房價收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來，江浙地區(qū)行情持續(xù)時間最長的城市，市場已經(jīng)持續(xù)火熱了5年，房價累計漲幅較大。房價收入比偏離度最低的城市三亞為-14.8%。此外，韶關(guān)（-11.7%）、蘭州（-7.8%）的房價收入比偏離度水平都明顯偏低。

??二、近一年50城房地產(chǎn)指標綜合偏離度排名

??從2020年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波（73%）、徐州（61%）、蘭州（38%）、溫州（34%）和深圳（30%），其中寧波和徐州是本輪行情以來，江浙區(qū)域行情持續(xù)時間較長且未調(diào)整的城市，目前來看無論是房價漲幅還是成交量透支程度均較高。蘭州是西部的弱二線省會城市，本輪樓市啟動晚于成都、西安等西部核心城市，目前來看屬于繁榮周期的末端，與之周期相近的昆明，2019年偏離度也較高，但2020年偏離度已轉(zhuǎn)負。溫州所處的浙江板塊2020年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來后也沒有經(jīng)歷充分的調(diào)整，因此2020年的偏離度比較高。深圳2020年新房和二手房成交均火熱，房價漲幅在50城中排名第二，僅次于東莞，三個單項偏離度均比較高，綜合偏離度較高。

??2020年綜合偏離度排在后五位的城市是哈爾濱（-53%）、南昌（-49%）、日照（-41%）、三亞（-39%）和太原（-35%）。哈爾濱、南昌和太原是弱二線省會城市，2020年成交量均出現(xiàn)下降，房價也均下跌，樓市處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)。日照2020年新房成交量大幅下降，房價也小幅下跌，是前兩年成交過熱的三四線城市顯著降溫的典型代表。三亞受史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2020年成交量繼續(xù)下降，房價基本不變，也處于量跌價平的偏弱狀態(tài)。

??三、近兩年50城房地產(chǎn)指標綜合偏離度排名

??考慮到不同城市樓市啟動時間不同，進一步將2019～2020年各個指標的偏離度進行標準化處理后，和各指標權(quán)重相乘，以此來計算各城市2019～2020年房地產(chǎn)指標的綜合偏離度。

??從2019～2020年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波（64%）、徐州（46%）、蘭州（43%）、南通（33%）和溫州（30%）。寧波近、徐州和南通是本輪行情以來長三角區(qū)域行情持續(xù)時間最長的城市，成交量偏離度、房價漲幅偏離度和房價收入比偏離度均很高，市場透支非常明顯。蘭州屬于滯后性上漲的西部省會城市，近兩年成交量偏離度和房價漲幅偏離度均較高。溫州所處的浙江板塊近兩年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來后也沒有經(jīng)歷充分的調(diào)整，因此偏離度比較高。這五個城市2020年的偏離度排名依然靠前，說明2020年市場還未降溫，仍處于較熱的狀態(tài)，需提防樓市過度透支后的調(diào)整。

??2019～2020年綜合偏離度排在后五位的城市是三亞（-38%）、貴陽（-34%）、南昌（-31%）、哈爾濱（-29%）和濟南（-22%）。三亞受史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近兩年外地投資客大幅減少，成交量持續(xù)下降，房價下跌，樓市處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)。不過去年以來，海南自貿(mào)港建設提速，整個板塊釋放出的規(guī)劃利好非常多，三亞樓市繼續(xù)下行的空間有限。貴陽、南昌、哈爾濱和濟南是中西部和北方的弱二線省會城市，近兩年處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)，樓市較為低迷，調(diào)整比較充分，預計下行空間有限，未來一兩年有望走出低谷。

??從50城房地產(chǎn)指標綜合偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、南通和溫州近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產(chǎn)市場已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢，部分城市購房需求可能已經(jīng)嚴重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風險。

??南昌、哈爾濱、貴陽、三亞等城市近兩年和近一年的偏離度排名均靠后，說明房地產(chǎn)市場已連續(xù)兩年較為低迷。其中南昌和貴陽是中西部的弱二線省會城市，雖然整體經(jīng)濟實力一般，但在省內(nèi)仍處于絕對的領(lǐng)先地位，對省內(nèi)購房者仍有一定吸引力。哈爾濱是東北的省會城市，雖然整個東北經(jīng)濟不景氣，人口凈流出，但大城市的樓市表現(xiàn)仍好于其他城市。雖然最嚴調(diào)控政策目前仍沒有放松，但受益于海南自貿(mào)港建設提速的利好，三亞樓市后市下行空間有限。這些城市經(jīng)過近兩年的充分調(diào)整后，繼續(xù)調(diào)整的空間有限，未來一兩年市場有望見底企穩(wěn)。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員  沈昕

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