橫盤還漲價(jià)?沈陽二手房到底怎么了

市場 2021-06-28 10:10:54 

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??李國慶 中房報(bào)記者 孟雙奎 沈陽報(bào)道

??6月,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年5月份全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù),其中,沈陽二手房價(jià)格指數(shù)同比上升了5.9%。沈陽新房價(jià)格指數(shù)同比上升了4.7%。

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??通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),在過去的12個(gè)月中,沈陽新房價(jià)格整體漲幅不及二手房。

??沈陽二手房市場處于何種狀態(tài)?

??2021年初數(shù)據(jù)顯示,沈陽二手房市場掛牌量超過了11 萬套。截止到6月25日,貝殼網(wǎng)平臺(tái)掛出二手房房源達(dá)143112套,從5月數(shù)據(jù)來看,沈陽二手房數(shù)量還在持續(xù)增加,預(yù)測將很快突破16萬套。

??同樣是二手房存量較大的重慶和天津,二手房存量也達(dá)到了十幾萬套,但這兩個(gè)城市人口基于也相對較大,重慶人口3200萬,天津人口1300萬。相比重慶和天津來說,沈陽人口900萬,二手房存量平均占比要高于以上兩個(gè)城市。

??從數(shù)據(jù)上看,二手房雖然是量價(jià)齊漲,但反映在市場上卻并不強(qiáng)勢。

??一名中介從業(yè)者告訴記者,沈陽目前二手房市場銷售的確是不太理想,目前一套房源成交的平均周期是6個(gè)月。如果著急賣房子,房主必須要主動(dòng)降價(jià),房價(jià)最好是整個(gè)園區(qū)最低的,才有可能2個(gè)月內(nèi)快速出手,如果房子有某方面缺陷,成交周期會(huì)長達(dá)6-8個(gè)月,甚至更久。

??房主張先生稱,自己去年7月在中介掛出的一套房,已經(jīng)快一年的時(shí)間了,至今還沒賣出去,看房的人很多,中間也降過價(jià),但始終沒有成交。

??據(jù)統(tǒng)計(jì),目前沈陽商品房存量超33萬套,全市去化周期17個(gè)月,并不存在新房供不應(yīng)求的局面。分析人士認(rèn)為,目前市場處于淡季,新房成交量都很低迷,隨著二手房成交量逐步下滑,未來環(huán)比上漲的可能性將大大降低。

??目前有哪些二手房存在漲價(jià)的可能

??有沈陽地產(chǎn)專業(yè)人士分析稱,目前沈陽整體二手房市場處于飽和狀態(tài),相對于2017-2018年,沈陽樓市火熱的時(shí)期,二手房“普漲”的階段在2018年后就已經(jīng)到達(dá)頂峰。目前二手房分化比較嚴(yán)重,并非所有的優(yōu)質(zhì)房源都漲價(jià),漲幅比較明顯的,主要取決于以下幾種情況。

??其一,周邊有新項(xiàng)目開盤。有品牌開發(fā)商進(jìn)駐,土地價(jià)值提升,帶動(dòng)周邊二手房漲價(jià)。比如萬科、中海進(jìn)駐曹仲板塊后,長白附近二手房都出現(xiàn)了一定程度上漲。

??每年沈陽都有大量土地出讓,隨著土地價(jià)格不斷上漲,開發(fā)商地價(jià)基礎(chǔ)上,加上建筑成本裝修費(fèi)用,以及提升住宅品質(zhì)裝修成本,其新盤售價(jià)往往要高于周邊二手房,新盤帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域房價(jià),相應(yīng)周邊二手房的價(jià)格也水漲船高。

??其二,地鐵開通。地鐵能極大改善該區(qū)域交通的便利性,導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲,但這種情況在地鐵1、2號(hào)線剛建成后的幾年比較明顯,隨著沈陽地鐵線路規(guī)劃逐漸拓展,地鐵對房價(jià)的影響會(huì)逐漸弱。對二手房而言,拉動(dòng)作用也相對減小。

??其三,學(xué)區(qū)對房價(jià)的影響。學(xué)區(qū)的改善對二手房升值是最明顯的,例如,某小區(qū)因?yàn)閯澠?,房價(jià)每平方米一夜之間上漲了千元。另外,園區(qū)品質(zhì)提升也是某些二手房漲價(jià)的主因,比如更換了品牌物業(yè),相應(yīng)服務(wù)水平提升,也反映在房價(jià)上。

??據(jù)統(tǒng)計(jì),沈陽市各區(qū)二手房價(jià)上漲態(tài)勢有很大不同,其中漲幅度最大的是和平區(qū)和沈河區(qū),鐵西區(qū)、大東區(qū)相對穩(wěn)定。

??另外,房子的成交與房齡也有直接關(guān)系,目前最好賣的是滿五年的次新房,其次是房齡在10-15年的,最難賣的是房齡超過20年的“老破小”。中介人士告訴記者,“老破小”如果不占學(xué)區(qū),即便在繁華地段也很難有漲價(jià)空間,不少房源降價(jià)都很難賣出去。

??通過貝殼網(wǎng)成交數(shù)據(jù)查詢,從2021年5月至今,沈陽二手房成交數(shù)據(jù),房齡10年內(nèi)共成交1232套,房齡20年以上共成交323套,前者是后者成交量的4倍。

??什么原因?qū)е露址繚q幅高于新房?

??可以說,沈陽二手房市場早已進(jìn)入橫盤狀態(tài),市場供遠(yuǎn)大于求。那么,為什么二手房價(jià)格漲幅還是超過了新房呢?

??房產(chǎn)專家分析,之所以在過去近一年時(shí)間內(nèi),二手房價(jià)格漲幅超過了新房,其中很重要原因是,政府對新房進(jìn)行了限價(jià)。

??從2017年開始,《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》正式發(fā)布,其中,第二條就指出,加強(qiáng)對三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域(不含沈撫新區(qū))內(nèi)在售商品住房項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)控指導(dǎo)。

??規(guī)定要求,開發(fā)商取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目,實(shí)行商品住房價(jià)格指導(dǎo)。對拒不接受商品住房價(jià)格指導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),暫停其網(wǎng)簽備案資格。

??目前,這項(xiàng)政策已經(jīng)推出近4年時(shí)間,一直嚴(yán)格執(zhí)行。新房價(jià)格更多是受控于政府房價(jià)調(diào)控,相反,二手房價(jià)格完全由市場主導(dǎo),價(jià)格波動(dòng)也更明顯。在全國房地產(chǎn)較熱的城市中,調(diào)控經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致新房和二手房倒掛情況產(chǎn)生,沈陽雖然沒有明顯倒掛的現(xiàn)象,但一些熱門板塊也經(jīng)常出現(xiàn)類似情況,比如去年長白板塊一些少量項(xiàng)目開盤,其開盤均價(jià)于周邊二手房非常接近。另外,還有最近關(guān)注度比較高的青年大街沿線某豪宅項(xiàng)目,開盤價(jià)被限定在3萬元/平方米內(nèi)。

??分析人士稱,如果新房價(jià)格放開,其整體漲幅肯定會(huì)超過二手房,繼而帶動(dòng)二手房繼續(xù)上漲,這樣的做法,在“房住不炒”政策背景下,顯然是背道而馳的。之所以對新房價(jià)格管控,是因?yàn)樾路績r(jià)格行情,對于沈陽整個(gè)房地產(chǎn)市場能起到“降溫”和穩(wěn)定的作用。同時(shí)也反映出,房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性和必要性。

??從去年9月開始,沈陽二手房價(jià)格環(huán)比漲幅已非常微弱,尤其是沈八條出臺(tái)后,對于個(gè)人二套住房首付提升至50%,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年,二手房市場基本沒有大漲的可能性,之所以數(shù)據(jù)上體現(xiàn)二手房漲幅達(dá)到了5.9%,更多原因是去年8月以前漲幅較高導(dǎo)致。對于沈陽二手房市場而言,在新房價(jià)格穩(wěn)定以及房源充足的前提下,漲價(jià)動(dòng)力明顯不足。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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