市場賴蘇婷 2021-06-30 08:42:45 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“這次下跌具有標志性意義?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
??6月份,國家統(tǒng)計局對外發(fā)布了“5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”,深圳二手住宅銷售價格在連續(xù)上漲23個月后首次出現(xiàn)下調(diào),由4月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。這在過去是不可想象的。
??據(jù)券商中國記者梳理統(tǒng)計,2019年9月至2020年11月,深圳二手房價環(huán)比漲幅均位居全國前五;繼2020年3月和6月漲幅位居全國第一后,10月漲幅再次升至全國之首。另根據(jù)數(shù)據(jù)寶公布的《2020年316個城市房價排行榜》,深圳二手房和新房均價分別為8.7萬元/平方米、6.2萬元/平方米。
??面對樓市迅猛漲勢,深圳于2020年7月15日推出調(diào)控政策,從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調(diào)整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日,深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,二手房市場進入冰點。
??“新政”之下,深圳一二手房市場表現(xiàn)出現(xiàn)明顯變化:新房市場依舊火熱,新房價格與二手房價格“倒掛”明顯,“打新”成為高頻熱詞;二手樓市成交量則出現(xiàn)持續(xù)性下滑。自3月始,深圳二手住宅網(wǎng)簽量跌破5000套,5月網(wǎng)簽量僅僅3781套,是近一年來過戶量最低月份。
??深圳二手房市場成交低迷,被擠壓的購房需求繼續(xù)推高新房市場熱度。
??據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,深圳新房3月合計成交5305套新房,環(huán)比上漲46.5%,同比上漲45%,創(chuàng)下2015以來同期月度新高;去化周期也持續(xù)走低,4月份庫存跌破4個月。
??在西部熱點片區(qū)甚至傳出“萬人搖號”信息,其中3月開盤的光明萬悅山“打新”被稱作是“深圳史上最嚴打新”。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,光明萬悅山認籌購房者被拒原因多達29種,當中包括“收入與社保明細差距過大”“征信查詢次數(shù)多”“小產(chǎn)權(quán)交易”“結(jié)婚證信息不全”“社保月數(shù)對不上”等。
??在深圳樓市“價量齊跌”背景下,深圳購房者與業(yè)主之間無形的“較量”才剛剛開始;市場內(nèi)開發(fā)商與中介也開始轉(zhuǎn)換“角色”。
??打新熱與嚴管下的購房者
??“從事建筑設(shè)計行業(yè)雖然兜里沒錢,但我依然保持著對房子的追求。”在光明、寶安等區(qū)域“打新”失敗后,買不起豪宅盤的晏旭自我調(diào)侃。
??“打新積分政策出來后,買新房的機率大大降低,上次參與了光明萬悅山打新,入圍積分要72.3,我的購房積分只有50多?!标绦裾J為,深圳房價日后只會上漲,若不盡快上車以后會更難。
??另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一樣,希望早日上車能在深圳安家。
??“我來深圳3年多,3月份和同事一起打新寶安領(lǐng)航城,同事中簽了,我沒有?!?/p>
??侯俊告訴中國房地產(chǎn)報大灣區(qū),他的首付預(yù)算是150萬元左右,如果買西部的二手房只能選擇一房一廳上車,無法滿足結(jié)婚生孩子以后的居住需求。
??“如果選擇東部還是有很多樓盤可以買的,但我本身在西部工作,也比較看好西部的發(fā)展,所在預(yù)算有限的情況下,只能寄托在打新了?!?/p>
??在深圳當前嚴管之下的打新市場,焦慮的不僅是無法中簽的購房者,還有已經(jīng)中簽的“幸運兒”。
??“我中簽的華潤城四期首付款已經(jīng)支付完畢,但房子遲遲沒有辦理備案?!鄙钲谝晃蝗A為員工鄧燦表示,“我擔心審核不過,現(xiàn)在打新很嚴格,除了直系親屬轉(zhuǎn)賬,其他都會被認為不合規(guī)”。
??鄧燦提到華潤城四期中簽以后被查到購房資質(zhì)、資金來源問題的購房者很多,雖然自己資金來源沒問題,但在對打新審核異常嚴格的環(huán)境下,擔心會被誤傷。
??在深圳新房面前,即便是預(yù)算千萬的購房者也很被動。
??“我一直讓丈夫買房但是他不聽,所以在深圳生活了10年都沒房”,利歡歡預(yù)算買1000萬元左右四房,著手打新一年后依舊沒有買到滿意的房子。
??“沒想到新盤備案價越來越貴,品質(zhì)也不見得好”,利歡歡原本計劃購入南山蛇口的半山臻境,但總價超出預(yù)算100多萬元便作罷。
??據(jù)悉,6月4日,半山臻境正式開13個小時后順利清盤,項目備案價約10.14萬元/平方米,總價區(qū)間在1036萬-1975萬元/套。
??“早知道就選半山臻境了,現(xiàn)在寶安尖崗山萬科都會四季這種‘三無’(無學校、無商業(yè)、無交通)樓盤單價都要9萬元了,且新房備案價一年比一年高?!?/p>
??深圳業(yè)主與買家拉鋸戰(zhàn)進行時
??深圳二手房成交量持續(xù)下跌,并未引發(fā)深圳業(yè)主對樓盤掛牌價集體下調(diào)。相反,深圳二手住宅掛牌價整體呈現(xiàn)上漲趨勢。
??根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至5月31日,深圳市二手住宅掛牌價繼續(xù)保持環(huán)比上漲趨勢;其中兩月內(nèi)有價格變動8276套房源中,有過半數(shù)(58%)房源將報價上調(diào)。
??“總體而言,寶安中心業(yè)主愿意降價的很少,只有一些著急用錢的才會這樣做?,F(xiàn)在處于橫盤狀態(tài),有近四分之一業(yè)主撤盤倒是真的,原因是降價了就不夠拿錢換房?!笔Y婷婷說。她在壹城中心一家地產(chǎn)中介門店工作。
??東部熱度雖然不及西部,愿意降價出售的業(yè)主仍是少數(shù)。
??“我有置換需求,如果降價賣了就買不起了?!蹦擦旨以谄荷絽^(qū),原本計劃將房屋賣出后換一套大一點的房子,但二手房指導(dǎo)價出臺后,換房計劃被迫中斷。
??他承認,目前深圳二手房市場確冷淡了很多,想要不降價出手非常困難?!拔疑磉呌幸粋€朋友,因公司急需錢想賣掉坪山區(qū)一套房子,那套房子市場價480萬元左右,掛牌價是420萬元,降了60萬元也沒有成交。”
??一位負責布吉片區(qū)的中介陳玲告訴中國房地產(chǎn)報大灣區(qū),“最近幾個月幾乎零成交,業(yè)主也沒有考慮降價,還是觀望態(tài)度?!?/p>
??“布吉片區(qū)無論是商業(yè)還是教學資源都很缺乏,再加上二手房指導(dǎo)價抬高首付款比例,可以成交的項目少之又少?!鄙鲜鋈耸刻岬健?/p>
??被迫改變的深圳開發(fā)和中介
??深圳樓市調(diào)控下,房產(chǎn)中介門店顯得非常冷清,再加上深圳夏日暴雨不斷,曾小華的門店門可羅雀。
??曾小華是一位負責龍華片區(qū)的房產(chǎn)中介,從事這一行業(yè)已4年,由于市場冷淡,他和同事常常坐在門店外的椅子上乘涼?!拔覀冮T店成交量從二手房指導(dǎo)價政策推出以后業(yè)務(wù)量下降了一半,如果情況持續(xù)到明年,計劃換去別的城市發(fā)展?!?/p>
??曾小華提到,他身邊有不少同行做兼職,給輔導(dǎo)課程做銷售,也有干保險的。
??和曾小華一樣,有離開深圳打算的還有負責東部龍崗市場的龔小平?!拔椰F(xiàn)在一個月底薪加提成只有4000多元,好不容易成交一套房平臺要收走一大筆平臺費,月薪最多也就1萬元;丈夫是從事工程建設(shè)方面的,兩個人工資加起來勉強夠家里人生活”。
??面對深圳當前樓市嚴管局面,需要作出改變的不只深圳房產(chǎn)中介,還有深圳開發(fā)商。
??一位頭部房企負責人表示,“政府對深圳樓市監(jiān)管是非常有效果的,態(tài)度也很明確,就是要把房地產(chǎn)熱度打壓下去”。
??“因為深圳新房限價利潤太薄,開發(fā)商拿深圳地塊都很謹慎,日后估計只有國企可能會配合政府拿地?!吧鲜鋈耸刻岬?。
??市場“另類”:一次性付清上千萬房款購房者
??中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)走訪寶安中心、南山前海、龍華紅山、龍崗布吉等片區(qū)門店發(fā)現(xiàn),當前深圳市場還有另一類購房者,他們不受指導(dǎo)價影響,面對上千萬元總價房款,依舊能夠一次性付清,甚至在部分片區(qū)成為主力客戶。
??“現(xiàn)在龍華紅山片區(qū)成交的客戶都是買‘雙拼房’大戶型,總價在1000萬元左右?!必撠熂t山片區(qū)的中介曾小華透露,“這種房子有兩個房產(chǎn)證,要貸款也貸不到多少錢,而且無法把稅費做低,所以大多數(shù)客戶選擇一次性付清?!?/p>
??曾小華表示,這類客戶年紀在40歲左右,有改善需求,資金比較充裕。
??在深圳典型豪宅片區(qū)也出現(xiàn)類似情況。
??“現(xiàn)在買深圳灣豪宅客戶有兩種,一是做實業(yè)出身的老板,另是來錢快的年輕人?!币粋€負責深圳灣豪宅片區(qū)的中介白軒說到。
??“指導(dǎo)價影響的是貸款比例,當前買大戶型的客戶都是一次性付款,買小戶型的才會選擇辦理貸款。其中一個全款買豪宅客戶是1994年出生的女孩子,靠著炒比特幣賺了一筆?!卑总幷f。
??冰火兩重天下,深圳樓市走向未知
??深圳樓市嚴格調(diào)控的市場環(huán)境下,一面是打不中新盤又買不起二手房的深圳剛需群體,另一方面是豪擲千金買豪宅的購房者。
??在深圳二手房市場進入“冰凍”時,深圳新房市場異?;馃?。
??這與深圳住宅供應(yīng)量不足的客觀情況息息相關(guān)。
??根據(jù)深圳官方消息,截至2020年底,深圳共有住房1082萬套,其中商品房為189萬套。深圳目前常住人口1344萬,以上次人口統(tǒng)計戶籍家庭人數(shù)2.11人計算,深圳戶籍家庭為235萬戶。
??如果以商品房需滿足戶籍家庭來算,商品房數(shù)量為189萬套,假定一套房子滿足一戶戶籍家庭需求,那么商品房缺口約為46萬套。
??針對深圳住宅供應(yīng)不足的問題,今年深圳將居住用地供給加大到363.3公頃,占計劃供應(yīng)總量的32.1%,較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。
??據(jù)悉,“十四五”期間,深圳將累計供應(yīng)居住用地15平方公里(公共住房用地占比不低于60%)、完成10平方公里居住用地整備,建設(shè)籌集租賃型、安居型、人才房等公共住房共40萬套。
??“深圳地域面積較小,經(jīng)濟任務(wù)壓力比較大,過往每年的供地計劃中包括了大量的工商物業(yè),而住宅尤其是保障性住房始終較為短缺,形成土地資源錯配的格局。今年加大宅地供應(yīng)說明深圳市決心扭轉(zhuǎn)這一局面,從深入解決居住問題出發(fā)釋放土地?!敝袊鞘薪?jīng)濟專家委員會副主任宋丁在接受媒體采訪中提到。
??對于當前深圳增加居住用地能否對深圳樓市起到降溫的效果,李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)采訪是說到,“增加居住用地緩解住在供應(yīng)缺口從邏輯上是成立的,但還需要對商品房面積和價格進行限定,同時配建大量的租賃住房,實施配套的限購、限貸等措施,才能夠?qū)ι钲跇鞘衅鸬浇禍氐淖饔谩!?/p>
??此外,李宇嘉認為“如果后續(xù)貨幣政策再次寬松,加上監(jiān)管不嚴格,經(jīng)營貸、深房理等亂象就會卷土重來。”
??針對當前深圳二手房銷售價格在23個月連漲后首次下跌情況,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)采訪時表示,“深圳二手房價格出現(xiàn)下跌是強力調(diào)控與干預(yù)所造成的,如果通脹預(yù)期強烈大勢不改,深圳二手房價格與成交量還有反彈可能?!?/p>
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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