??最近，上海高端盤復興瓏御積分入圍分數線備受熱議，112.8的高分使其成為積分制以來入圍分數最高的項目，也是上海首個接近滿分盤。

??項目的均價是13.6萬/平方米，總價從2100萬-2900多萬不等。

??這個段位的住宅，今年上半年全國賣了3011套，去年上半年是1485套。兩個數據之間的差距，堆積著洶涌的故事。

??CRIC曾對18個熱點城市在售項目2021年和2020年可比價格比較，城市整體房價水平與2020年相當，房價走勢“整體持穩(wěn)”，但在“越貴越漲”的趨勢下，中高檔住宅成交價漲幅比例已達到10%以上。

??自2020年疫情以來，改善型需求迎來爆發(fā)，加之部分城市出現(xiàn)高端住宅一二手房價倒掛，高端住宅市場持續(xù)升溫，并延續(xù)至2021年上半年。CRIC數據顯示，2021年上半年全國1000萬以上住宅成交套數已達到24085套，同比增長68%。

??高端商品住宅成交套數全線上漲

??中國房地產市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的高端住宅市場。而改善型需求的爆發(fā)，為高端住宅市場打開了新的想象。

??高端商品住宅因為稀缺性和高品質成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。經歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年高端商品住宅市場明顯回暖。CRIC數據顯示，2019年全年1000萬以上高端商品住宅成交套數達到了18593套，當年上半年便成交12420套。

??這個數據在2021年上半年發(fā)生了更明顯的變化，成交套數已達24085套！

??“房住不炒”的大背景下，數據背后反映的是購房者需求的變化。而重點城市高端住宅產品一二手房價倒掛，由此產生的逐利心理，一定程度上發(fā)揮了助推作用。

??2021年上半年，全國1000萬以上高端商品住宅成交套數共有24085套成交，同比2020年上半年增長68%。其中四大一線城市共成交14823套，占比超六成。

??從各價格段來看，今年上半年總價5000萬以上高端商品住宅成交表現(xiàn)亮眼，全國共成交317套，較2020年上半年同比增長105%，而去年全年總價5000萬以上商品住宅共成交453套，上半年已達到去年全年的7成。

??除此之外，2000-3000萬高端商品住宅共成交3011套，同比漲幅達到103%，漲幅僅次于5000萬以上高端商品住宅成交情況。

??上海高端住宅市場表現(xiàn)搶眼

??京滬深乃是房地產行業(yè)風向標，近年來隨著房價上漲等多種因素影響，一線城市高端商品住宅門檻逐漸提升。上半年，四大一線城市1000萬以上高端住宅共成交14823套，同比增73%；以2000萬元為高端商品住宅門檻的話，2021年上半年北上廣深四大一線城市高端商品住宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成，共成交3302套，同比2020年上半年增加了65%。

??復興瓏御創(chuàng)紀錄的積分入圍分數線，將高端商品住宅的視野拉回上海。CRIC數據顯示，2021年上半年，上海不同價格段高端商品住宅成交套數均高于其他一線城市。

??還是用數字說話：今年上半年，上海1000萬-2000萬高端商品住宅共成交4767套，同比漲35%，北深廣分別為3075套、2633套、1046套；2000萬-3000萬共成交1087套，同比漲68%，北深廣分別成交735套、319套、207套。

??從總價5000萬元以上的頂級高端商品住宅成交數據來看，全國共成交317套，其中，上海以117套成交數量領先北深廣，同比增長達到了86%。

??從2021年上半年上海5000萬以上頂級高端商品住宅成交項目來看，套均價最高的項目為古北壹號，成交總價為1.58億元。

??從單價段來看，2021年上半年，上海單價10萬以上高端商品住宅成交套數全面上漲，共成交3862套，同比漲33%。目前，成交總量主要集中在10萬-15萬之間，共成交3723套，同比增長30%。15萬元以上商品住宅成交套數大幅提升，上半年共成交139套，較2020年增加78%。

??值得注意的是，自今年2月以來，上海對新開盤項目實行積分搖號制度，2021年上半年，上海三批次集中供應入市的樓盤中，合計約有63個樓盤觸發(fā)積分。伴隨各板塊積分入圍門檻明朗化和政策約束性，觸發(fā)積分盤占比有所提升，其中第三批次供應45盤，截至7月1日共27盤確認觸發(fā)積分制。觸發(fā)積分制的不乏高端商品住宅項目，而位于黃浦區(qū)老西門的復興瓏御受一二手房價倒掛影響，入圍分數高達112.8分，成為積分制以來入圍分數最高的項目。

??二三線高端商品住宅成交量跳漲

??除一線城市改善需求爆發(fā)及購買力強勁之外，部分核心二線城市高端住宅客群購買力依舊堅挺。一組數據顯示，2019年13家銀行總資產在500萬元及以上的私人銀行客戶共計76萬戶，管理的總資產約10.68萬億元，戶均總資產約1407萬元，真實反映出頂豪客群的購買力。

??值得注意的是，高資產家庭地域分布主要集中在核心一、二線城市和個別強三線城市。二三線城市迎來高端改善需求在2021年持續(xù)爆發(fā)，總價1000萬以上高端住宅成交量普遍較2020年上半年有所增加，其中1000萬以上豪宅成交TOP10 城市中，僅蘇州小幅下降以外，其余9個城市全線上漲。

??具體數據來看，2021年上半年，二三線城市總價1000萬以上高端住宅成交套數TOP10城市共成交7119套，較2020年上半年同比增加73%。其中，珠海漲幅最大，達到292%，上半年共成交255套1000萬以上高端住宅。

??從各價格段來看，上半年二三線城市高端商品住宅成交總價仍然以1000萬-2000萬為主，受供應結構及購買力影響，總價2000萬以上高端商品住宅成交數量銳減，總價5000萬以上高端商品住宅成交套數更是屈指可數，而東莞在上半年表現(xiàn)較為突出，5000萬以上成交套數達到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青島總價5000萬以上高端商品住宅均有成交，分別為9套和8套。

??從當前環(huán)境來看，高端改善人群的比例不斷上升，改善需求爆發(fā)是稀缺高端住宅成交量逐年增長的主要動因?？傮w來看，2021年以來高端商品住宅“搶購潮”有所減弱，加之上海、廣州和深圳等熱點城市房地產信貸資金監(jiān)管趨緊，市場監(jiān)管持續(xù)加強，預計整體市場將逐漸趨于理性。

??值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限價導致一二手房價倒掛，同時帶來了炒作行為，因此為了更好規(guī)范市場，建議單價10萬元/平方米以上高端商品住宅項目嘗試逐步放開限價，讓高端商品住宅產品價格回歸市場定價。

??然而，聯(lián)系到核心一、二線城市高端商品住宅仍是資源稀缺品，也是高凈值群體資產化配置的重要領域，高凈值群體改善需求及資產儲蓄紅利將持續(xù)釋放，核心一、二線城市高端商品住宅市場有望慣性延續(xù)，預計2021年，再次成為高端商品住宅成交大年。