北京樓市半年答卷:新房成交量價創(chuàng)5年新高沒暴漲!學區(qū)房被嚴控

市場楊鎵 2021-07-12 14:49:30 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??北京樓市2021年“上半場”已悄然落幕,“穩(wěn)”字貫穿始終。

??上半年,在全球貨幣寬松、國內(nèi)疫情得到有效控制、購房需求集中釋放等多重因素影響下,一波從2020年下半年開始的成交反彈使多地房價蠢蠢欲動,樓市調(diào)控迎來挑戰(zhàn),以北上廣深為代表的一線城市上漲壓力最為明顯。

??市場上暗流涌動,調(diào)控政策頻頻出招,有統(tǒng)計稱,僅上半年全國樓市調(diào)控政策就超過200次。北京更是“哪里冒頭打哪里”,二手房價起來約談中介,學區(qū)房價起來調(diào)學區(qū),金融管控更是監(jiān)管從嚴。

??作為全國樓市風向標之一的北京,新土地供應模式下企業(yè)紛紛調(diào)整打法;限競房去化也成為上半年北京樓市新房成交主力。

??從北京樓市整體數(shù)據(jù)看,新房成交量雖整體上揚但調(diào)控政策延續(xù)性降低了房價暴漲預期,目前成交量價基本穩(wěn)住。

??限競房成新房成交主力

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數(shù)據(jù)來源:北京中原新房數(shù)據(jù)來源:北京中原新房

??根據(jù)北京中原新房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,北京新建商品房(不含拆遷房、商品住宅、共產(chǎn)房、寫字樓、商業(yè))成交市場量價齊升,創(chuàng)下5年同期新高;成交額2412.37億元,同比增長1倍;成交套數(shù)41825套,同比增加84%;成交均價47068元/平方米,僅次于2017年下半年48145元/平方米,環(huán)比去年下半年增長1586元/平方米。

??對比成交量攀升,新房成交均價波動幅度控制在可接受范圍。究其原因,與限競房去化緊密相關。

??5月,北京首輪集中供地對每宗地都設制了價格上限,沒有“地王”,從土地供應端減少市場炒作。新供地模式下,限競房退出歷史舞臺,這讓目前市面上價格相對穩(wěn)定的限競房未來有可能變成稀缺資源,曾一度出現(xiàn)嚴重冷熱不均的限競房普遍進入加速去化通道,成為新房市場成交主力。

??“現(xiàn)在已經(jīng)不推新的限競房土地了,市場上限競房賣一套少一套,我們項目剩下的房源已經(jīng)不多了?!鼻帻埡稠椖夸N售人員告訴中國房地產(chǎn)報記者。隨著市場回暖,限競房扎堆的青龍湖區(qū)域多個項目銷售加速,除龍湖操盤的熙湖悅著由于銷售許可證未批,還有千套左右房源外,周邊金地、萬科、首開等多個項目均已進入尾盤銷售階段。

??除了青龍湖,同樣限競房扎堆的亦莊目前也已存貨不足?!笆窍薷偡浚瑑r格有上限,但疫情期間各種促銷政策現(xiàn)在都取消了,總價要比朋友買時貴60多萬元/套。89平方米的之前總價420萬元,現(xiàn)在是480萬元,每平方米貴了好幾千元,戶型還沒他們的好,周邊幾個項目也都沒什么房了?!贝蛩阍谝嗲f河西區(qū)域買房的李丹告訴中國房地產(chǎn)報記者,猶豫之間購房成本增加不少。

??過去兩年,雖然部分限競房由于價格優(yōu)勢曾供不應求,但也有不少位置偏遠的限競房去化并不理想。隨著去年下半年北京市場整體成交回暖,供地端風向轉(zhuǎn)變,這種情況悄然改變,在上半年新房成交中限競房占據(jù)大半江山;同時,限競房價格上限機制有效抑制了新房價格大幅上揚,使新房均價維持在一個基本平穩(wěn)狀態(tài)。

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數(shù)據(jù)來源:北京中原新房數(shù)據(jù)來源:北京中原新房

??此外,上半年新房熱度與房企推盤節(jié)奏也有關。北京某頭部房企銷售人員王樂在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說:“開年我們就制定好策略,盡快跑量,把第二季度當成第四季度一樣去沖刺,主要擔心疫情反復或調(diào)控政策影響;這也是對全國形勢一個基本判斷,并不限于北京市場?!?/p>

??調(diào)控定點爆破:二手學區(qū)房成調(diào)整重點

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制圖:楊鎵制圖:楊鎵

??新房成交升溫之時,二手房市場活躍度也在上升。

??“開始看好的一套房,一周時間每平方米漲了3萬元,最夸張的是稍一猶豫房就被人買走了,趕緊轉(zhuǎn)頭想買另外一套備選,被房東直接拒絕說不賣了。“這是今年2月底,陳域在海淀選購二手房時的親身經(jīng)歷。

??上半年,一波洶涌的學區(qū)房行情帶動北京二手房市場跳漲。

??根據(jù)北京市住建委公布網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年上半年北京二手房網(wǎng)簽共計110182套,這一網(wǎng)簽量是自2017以來二手房上半年網(wǎng)簽量的5年新高,僅次于樓市大火的2016年上半年的135507套網(wǎng)簽量。分月數(shù)據(jù)來看,北京上半年二手房市場成交量高點出現(xiàn)在3月,正是學區(qū)房火爆時,單月成交突破20000套。

??房產(chǎn)中介夏丹說,“去年受疫情等多方面因素影響,二手房成交量和價格都一般,但在三四月份學區(qū)房集中成交拉高了一波行情?!?/p>

??據(jù)夏丹介紹,隨著成交量放大,上半年北京海淀、亦莊、望京等區(qū)域二手房價格上漲明顯。

??針對炒作學區(qū)房現(xiàn)象,北京市住建委反應很快,4月22日發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》提出,要重點針對近期群眾反映強烈的機構炒作學區(qū)房、經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市、群租房治理等問題,依法從嚴懲處,形成高壓態(tài)勢,規(guī)范市場秩序。4月23日,2021年海淀區(qū)義務教育階段入學政策正式對外發(fā)布,在學區(qū)房炒作重災區(qū)海淀進一步明確了“多校劃片”實施方式,繼續(xù)加大調(diào)控力度,從而降低市場炒作沖動。

??隨后,4月30日召開的中央政治局會議特別強調(diào),要防止以學區(qū)房等名義炒作房價,明確的指向就是炒作學區(qū)房引發(fā)了去年以來幾個熱點城市房價波動問題。在深圳、上海學區(qū)房問題越演越烈時,北京學區(qū)房熱度首先降溫,二手房整體漲勢也隨之改變。

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制圖:楊鎵制圖:楊鎵

??對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,“北京學區(qū)房調(diào)控屬于力度比較大、持續(xù)時間比較長的,尤其是劃片入學等政策,客觀上減少了各類學區(qū)炒作。就后續(xù)改革方向看,北京學區(qū)房預計會有各類新的改革,包括一些名師資源的重新配置,防范一些住宅項目隨意炒作學區(qū)等,都是有可能的?!?/p>

??上半年整體平穩(wěn) 下半年還存變數(shù)

??樓市調(diào)控曾有“打壓-松綁-反彈-打壓”怪圈,在一波又一波大小周期中,房價越來越高。自2017年3月開始的“史上最嚴”樓市調(diào)控至今已持續(xù)5年,即使在疫情沖擊下,“救市”呼聲高漲時,“房住不炒”基調(diào)依舊未變,正是在這樣大背景下,北京樓市交出了答卷:沒有重蹈2016年覆轍,整體處于可控范圍。

??隨著大部分限競房完成去化、首輪集中供地項目入場,北京新房市場也會面臨新選擇。從首輪集中供地拍地結(jié)果看,未來五環(huán)外樓面價或許將進入每平方米6萬元+時代,給下半年北京樓市價格帶來上漲預期。

??對此,合碩機構首席分析師郭毅表示,“隨著限競房加速去化,未來五六環(huán)新房房價整體會有小幅上漲,價格預期會和限競房形成鮮明對比。除非到年底這批集中供地項目能在產(chǎn)品體驗上有創(chuàng)新和突破,推動升級改善需求,否則,下半年成交小幅下滑趨勢可能會更加明顯?!?/p>

??二手房方面,從近幾天持續(xù)發(fā)酵的西城區(qū)“最嚴”教改政策落地市場反應來看,學區(qū)房降溫依舊是下半年二手房調(diào)控重點。隨著新一批適齡兒童入學時間臨近,調(diào)控效果也會逐步顯現(xiàn)。與此同時,上半年已啟動的城市更新、老舊小區(qū)改造、租賃住房建設、中介行業(yè)整頓等也都會對市場形成新的變量。

??2021年上半年,政策調(diào)控正在慢慢擠壓房地產(chǎn)存在的泡沫;下半年,調(diào)控動作或許還會持續(xù),一個更加健康市場也將呈現(xiàn)。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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