市場(chǎng) 2021-08-26 11:24:27 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2021年7月9日,上海房管局召開(kāi)規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議,要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上,增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù),對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn),沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。
??7月14日,上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》,明確自2021年7月19日起,對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。
??政策執(zhí)行一個(gè)多月后,我們走訪(fǎng)了上海部分區(qū)域中介,不少人表示與房?jī)r(jià)漲跌相比,影響更嚴(yán)重的是房貸問(wèn)題,在“三價(jià)就低”原則下,因?yàn)槭赘侗壤奶嵘?,不少?zhǔn)購(gòu)房者不得不棄購(gòu)。
??01
??“三價(jià)就低”原則下,棄購(gòu)率大幅增加
??2021年7月,上海推出二手房“核定價(jià)”,要求沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。
??對(duì)于二手房?jī)r(jià)的管控,上海并非“第一個(gè)吃蟹人”,深圳、寧波、成都、西安等都在今年出臺(tái)了相關(guān)政策來(lái)打擊“二手房?jī)r(jià)格虛高、投機(jī)炒作”等行為。
??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),自深圳新政發(fā)布以來(lái),二手房成交量節(jié)節(jié)下滑,2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米,處于近年來(lái)歷史低位,成交均價(jià)方面,在“指導(dǎo)價(jià)”出臺(tái)后,整體成交均價(jià)穩(wěn)步回落,至6月末已低于新房成交價(jià)格,“一二手倒掛”不復(fù)存在。
??對(duì)此,我們走訪(fǎng)了上海部分區(qū)域,以了解在上海二手房“核定價(jià)”出臺(tái)一個(gè)月后,上海二手房市場(chǎng)是否與深圳一樣明顯降溫。
??位于寶山區(qū)域的某門(mén)店中介經(jīng)理小孫告訴我們,他們這邊主要是泗塘、通河、呼瑪幾村幾村的房源為主,“從我們店里的掛牌情況來(lái)看,其實(shí)變化并不是很大,本來(lái)我們這里的小區(qū)的價(jià)格其實(shí)也一直變化不是很大,之前疫情后漲過(guò)一波,漲的也不是太多,沒(méi)別的地方那么夸張,這次‘核定價(jià)’出來(lái)之后,我們店里有一個(gè)房東下架了,主要是他之前一直期望太高,頂樓的房子比二三樓的還貴,又沒(méi)電梯,他覺(jué)得他裝修好。”
??小孫表示,最近就他所在的中介群里已經(jīng)有好幾個(gè)客戶(hù)棄購(gòu)了?!艾F(xiàn)在這個(gè)價(jià)格叫‘就低原則’,我給你舉個(gè)例子,我們這邊賣(mài)500萬(wàn)的房子,因?yàn)榉魁g比較老,核定下來(lái)價(jià)格只能貸300萬(wàn)的6.5成,其余付現(xiàn)金,這就意味著500萬(wàn)的房子只能貸195萬(wàn),需要付305萬(wàn)現(xiàn)金。而原本是按500萬(wàn)來(lái)算的,只要付175萬(wàn)。”
??位于閔行區(qū)域的某門(mén)店中介小寒在面對(duì)我們的詢(xún)問(wèn)時(shí)表示,“我們這主要是虹橋片區(qū)的,我們店里沒(méi)有明顯批量降價(jià)的情況,但是棄購(gòu)是有的,主要是很多人拿不出這么多錢(qián)了?!?/p>
??面對(duì)是否有商量余地的問(wèn)題,小寒說(shuō):“可以談,價(jià)格可以談,還有房東接受首付分開(kāi)付的,比如先給一半,然后明年再給一半,但湊的出的人可以分開(kāi)付,湊不出的人再給時(shí)間也沒(méi)用,現(xiàn)在是銀行這邊限制貸款的問(wèn)題,這個(gè)是大頭?!?/p>
??據(jù)了解,不僅僅是年份較久的二手房,部分次新房也受到了影響,如松江九亭的某尚灣小區(qū),為2015年的房子,成交價(jià)424萬(wàn),評(píng)估價(jià)265萬(wàn),某光花城最近成交了一套113平方米的二手房,成交價(jià)1000萬(wàn),但銀行房貸時(shí)核驗(yàn)只能按500萬(wàn)貸款,最終只能解約。
??02
??“價(jià)格核驗(yàn)”后16區(qū)中11區(qū)房?jī)r(jià)下滑
??具體來(lái)看,通過(guò)對(duì)比2417個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)和CRIC監(jiān)測(cè)的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價(jià),可以看出:一是占比約95%的小區(qū)掛牌價(jià)(即當(dāng)前設(shè)定的最高成交價(jià))還是高于或持平該小區(qū)的平均成交價(jià)格;二手房“價(jià)格核驗(yàn)”對(duì)其成交的影響并不算太大;
??二是價(jià)格“倒掛”的小區(qū)中,掛牌價(jià)與成交均價(jià)作比,多數(shù)集中在0.8,相當(dāng)于房主“8折賣(mài)房”;
??三是部分單價(jià)超8萬(wàn)元/平的高價(jià)盤(pán)掛牌價(jià)與成交均價(jià)的價(jià)差顯著,也是該政策的主要調(diào)控對(duì)象,以浦東的九間堂為例,掛牌價(jià)為22萬(wàn)元/平,6月成交均價(jià)卻達(dá)到了27萬(wàn)元/平,單價(jià)價(jià)差在5萬(wàn)元以上,倒掛比例為0.81。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,2021年7月,上海全市商品房成交面積196.7萬(wàn)平方米,同比下降17.68.環(huán)比下降13.7%,成交均價(jià)41644元/平方米,同比上漲3.72%,環(huán)比微增0.91%。
??具體到區(qū)域來(lái)看,閔行、金山、浦東、靜安、普陀、長(zhǎng)寧同環(huán)比跌幅較大,而奉賢為上海唯一成交面積同比增長(zhǎng)的區(qū)域。成交均價(jià)方面,金山、崇明出現(xiàn)同、環(huán)比下跌,閔行、嘉定、黃浦、寶山、長(zhǎng)寧同比上漲,環(huán)比下跌。
??為了更清楚的了解政策對(duì)市場(chǎng)的影響,我們特意梳理了核定價(jià)發(fā)布前2021年26周(6.28-7.4)的數(shù)據(jù)與30周(7.26-8.1)的數(shù)據(jù)做對(duì)比。
??結(jié)果顯示,全市來(lái)看,2021年26周上海全市商品房成交價(jià)為41582元/平方米,隨著二手房“核定價(jià)”的發(fā)布,2021年30周上海全市商品房成交價(jià)降至39631元/平方米,一個(gè)月不到的時(shí)間就已跌去約2000元/平方米。
??分區(qū)域來(lái)看,上海16個(gè)區(qū)中,截止2021年30周已有11個(gè)區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下滑,僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢(shì)。
??03
??已有多個(gè)城市落地二手房成交參考價(jià)
??2021年以來(lái),熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控,并下沉到縣級(jí)市,地方調(diào)控趨于高頻化、精準(zhǔn)化,根據(jù)市場(chǎng)過(guò)熱的實(shí)際情況,針對(duì)性采取調(diào)控政策措施,全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。其中,二手房成交參考價(jià)成為本輪調(diào)控的新舉措。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格以來(lái),截至目前已有無(wú)錫、成都、西安等12個(gè)城市相繼建立二手房成交參考價(jià)格,以期維穩(wěn)二手房市場(chǎng),防止二手房?jī)r(jià)格異動(dòng)上漲。
??縱觀二手房成交參考價(jià)的政策內(nèi)容,不乏以下三方面的典型特征:
??其一,以成交參考價(jià)為準(zhǔn)繩,嚴(yán)控二手房掛牌價(jià)。成都、紹興、金華等均加強(qiáng)二手房掛牌價(jià)格的監(jiān)測(cè),及時(shí)下架掛牌價(jià)明顯高于樓盤(pán)合理成交價(jià)的異常房源。
??其二,以成交參考價(jià)為上限,二手房按揭貸款實(shí)行額度管控。典型如上海,二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià),執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
??其三,學(xué)區(qū)房仍是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域,具體涉及二手房掛牌信息不得出現(xiàn)“學(xué)區(qū)”等相關(guān)概念,不得以“學(xué)區(qū)房”、“學(xué)位房”等名義炒作房?jī)r(jià)。
??上海政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控延伸到二手房市場(chǎng),用意不言自明,旨在杜絕二手房炒作,調(diào)整居民(無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,控制二手房?jī)r(jià)同時(shí),進(jìn)而穩(wěn)定新房市場(chǎng)。
??目前來(lái)看,“核定價(jià)”的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響,在成交量上面,同環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的下降,從房?jī)r(jià)方面來(lái)看,在“三價(jià)就低”原則下,買(mǎi)家的棄購(gòu)率持續(xù)上升,二手房交易“受阻”,各區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng),大部分區(qū)域都出現(xiàn)了不同程度下滑,僅個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)仍保持漲勢(shì)。
??我們認(rèn)為,未來(lái)隨著上海二手房“核定價(jià)”的推進(jìn),“三價(jià)就低”原則下,棄購(gòu)率或?qū)⒗^續(xù)攀升,隨著購(gòu)房人數(shù)的收縮,未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入冷淡期。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論