??“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，本是開發(fā)商著力“吆喝”賣房營(yíng)銷的最佳節(jié)點(diǎn)，然而2021年“金九銀十”已過半，沈陽樓市卻平靜無瀾，開發(fā)商鮮有動(dòng)作，購房者熱情不高，樓市顯得格外“靜悄悄”。

??集中開盤變“零售”

??一位房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員向記者透露，9月入秋后，距離年底只有兩三個(gè)月時(shí)間，如果等11月再發(fā)力，顯然業(yè)績(jī)指標(biāo)和回款壓力都會(huì)比較大，通常開發(fā)企業(yè)會(huì)在“金九銀十”期間推出促銷活動(dòng)，一些所謂大盤、熱盤項(xiàng)目也會(huì)選擇“金九銀十”首次集中開盤。然而，2021年9月已接近尾聲，“金九銀十”已過半，市場(chǎng)上少有新盤亮相，項(xiàng)目銷售案場(chǎng)也少有大動(dòng)作。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2021年沈陽樓市9月、10月新盤較少，即便有新盤推出，也只會(huì)拿出相對(duì)少量房源，并不會(huì)大張旗鼓集中開盤，因市場(chǎng)環(huán)境不好，開發(fā)商在推新項(xiàng)目時(shí)都很謹(jǐn)慎。記者撥打了萬科、金地、華潤(rùn)等幾個(gè)在售項(xiàng)目電話，得到答復(fù)都是近期內(nèi)沒有計(jì)劃推出促銷活動(dòng)。同時(shí)還了解到，某些開發(fā)商營(yíng)銷費(fèi)用不僅沒有增加，反而在這兩個(gè)月做了縮減。

??按照慣例，開發(fā)商對(duì)于首次開盤項(xiàng)目會(huì)給予比較多宣傳，“首開”賣得好，口碑更容易建立，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)銷量持續(xù)增長(zhǎng)。然而2021年首開項(xiàng)目都比較“低調(diào)”。

??以沈北匯置公園City項(xiàng)目為例，本計(jì)劃在8月底集中開盤，后延期至9月底，最終只拿出了1棟高層、4棟洋房銷售。據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士稱，對(duì)于體量超過90萬平方米項(xiàng)目而言，首開拿出如此少量房源實(shí)屬無奈，原因是客戶不多，成交意向太少，原計(jì)劃大規(guī)模集中開盤方式不得不做出調(diào)整，也只能把首開房源縮小到幾棟樓，由集中開盤變成零散售賣。

??去年9月，沈陽共有6家新盤上市，分別是位于于洪區(qū)的富禹金科繁夢(mèng)里、鐵西區(qū)的億茂風(fēng)華印、大東區(qū)的龍湖中鐵建云璟、渾南區(qū)的龍湖聽藍(lán)時(shí)光、和平區(qū)的華潤(rùn)瑞府和方大長(zhǎng)白一品。

??市場(chǎng)上，截至2021年9月28日，目前僅有3個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是龍湖樘前、龍湖華煜江與城、沈陽金融廣場(chǎng)。相比去年某項(xiàng)目一入市就大賣、熱銷，首開銷售輕松破10億元，2021年市場(chǎng)鮮有首開過億元項(xiàng)目。

??房地產(chǎn)專業(yè)人士分析稱，近期沈陽樓市沒有太大突破，主要是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，在目前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，以往的促銷手段并不會(huì)提升銷量，由于市場(chǎng)需求降低、項(xiàng)目蓄客能力變?nèi)?，新?xiàng)目無法集中開盤高調(diào)入市，企業(yè)也沒有可“炒作”內(nèi)容。

??除了開發(fā)企業(yè)信心不足，沈陽樓市下半年推新乏力的另一個(gè)原因是2021年土地交易滯后。

??2021年，沈陽首次采用集中出讓土地方式，讓開發(fā)企業(yè)推出新項(xiàng)目時(shí)間點(diǎn)有所改變。集中出讓土地可以有效控制地價(jià)，對(duì)于樓市整體穩(wěn)定有一定作用，但也容易造成新項(xiàng)目扎堆出現(xiàn)，或某一個(gè)時(shí)間段樓市出現(xiàn)“空窗”期。

??業(yè)內(nèi)人士曾分析，第二輪土地供應(yīng)如果能在7月底完成，開發(fā)企業(yè)在接下來兩個(gè)月抓緊進(jìn)行項(xiàng)目作規(guī)劃、設(shè)計(jì)等工作，有可能會(huì)趕在10月前上市；2021年第二次土地集中供應(yīng)一再延期，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)來不及在第三或第四季度規(guī)劃出新項(xiàng)目，同時(shí)二次土地集中供應(yīng)交易量“慘淡”，一些開發(fā)企業(yè)不急于推出新項(xiàng)目，期盼市場(chǎng)銷量回暖穩(wěn)定后，再推項(xiàng)目上市。

??“暗中”降價(jià)

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??2021年下半年以來，沈陽樓市成交量持續(xù)下跌。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份沈陽新房銷量出現(xiàn)斷崖式下跌，新建商品房銷量同比下降51%，環(huán)比下降45%，銷量接近腰斬；這也是2021年為止單月成交下跌最大的月份。

??進(jìn)入9月，沈陽樓市并未有回暖跡象。沈陽中原研究部最近三周數(shù)據(jù)顯示，2021年第36周成交面積10.64萬平方米，環(huán)比下降17%；成交金額12.93億元，環(huán)比下降23%。2021年第38周成交面積8.15萬平方米，環(huán)比下降31%；成交金額10.31億元，環(huán)比下降26%。成交量不斷下滑，讓沈陽樓市銷量不斷探底。

??從目前發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，沈陽樓市可能要提早“過冬”了，銷量不斷下滑，雖然樓市整體均價(jià)還未出現(xiàn)明顯下跌，但有些項(xiàng)目已經(jīng)開始了“暗中”降價(jià)。

??為防止房?jī)r(jià)大幅度下跌，沈陽一些區(qū)域出臺(tái)了“限跌令”，其中沈北新區(qū)在8月26日出臺(tái)相關(guān)文件，嚴(yán)查售樓處私自降價(jià)行為，檢查各售樓處已經(jīng)銷售房源的備案情況。

??在“限跌令”政策下，開發(fā)企業(yè)不敢在明面上大搞促銷活動(dòng)，實(shí)際上沈陽很多樓盤為了應(yīng)付“限跌令”都采取了暗中降價(jià)方式。

??一位房產(chǎn)銷售透露，一些項(xiàng)目表面上均價(jià)未變，但如果你真想買房，銷售人員會(huì)推薦一些所謂的“頂賬房”。通常這些房子要比售樓處均價(jià)低10%以上，比如均價(jià)12000元/平方米的某項(xiàng)目，有些均價(jià)能做到10000元/平方米以內(nèi)。一些中小開發(fā)商為了吸引購房者，采用首付分期無息方式為購房者降低門檻，變相提供價(jià)格補(bǔ)貼。

??上述分析人士稱，導(dǎo)致目前市場(chǎng)低迷、“金九銀十”銷量不佳，并非開發(fā)企業(yè)沒有拿出優(yōu)惠措施，是目前市場(chǎng)橫盤及金融政策收緊后，沈陽房貸利率也在調(diào)整，購房壓力增大下購房者觀望情緒嚴(yán)重，購房意愿下降。

       從沈陽樓市7—9月發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，預(yù)計(jì)10月也不會(huì)有大幅增長(zhǎng)。