??2020年新冠疫情的爆發(fā)，使得商辦市場(chǎng)陷入低谷，隨著國(guó)內(nèi)疫情長(zhǎng)期穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年明顯改善，商辦市場(chǎng)行業(yè)整體也開始逐步進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。

??從目前來看，“橫盤”企穩(wěn)成為目前市場(chǎng)主要特征，短期內(nèi)難恢復(fù)至疫情前水平。目前核心典型城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金降幅收窄或小幅回升是主要趨勢(shì)。商業(yè)方面社會(huì)消費(fèi)品零售總量已恢復(fù)至疫情前水平，在基數(shù)效應(yīng)和突發(fā)局部性疫情影響下，增速逐漸回落，但總體恢復(fù)的勢(shì)頭穩(wěn)定。

??01 2021年重點(diǎn)城市商辦市場(chǎng)開始恢復(fù)

??從商辦土地成交市場(chǎng)看，2021年1-9月重點(diǎn)城市商辦土地成交總面積同比略微下降4.6%，平均樓板價(jià)同比上升0.7%，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。其中，一線城市商辦土地成交面積均呈現(xiàn)不同幅度的下降，深圳同比降幅最大達(dá)47%；核心二線城市除南京外，成交總面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，杭州表現(xiàn)最為突出成為熱點(diǎn)，前9月共成交約374萬㎡。

圖：重點(diǎn)城市商辦土地成交

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管整理

??從辦公銷售成交看，2021年前9月重點(diǎn)城市辦公銷售成交總額同比上升3%，成交總面積同比上升13.4%，成交均價(jià)下降4.6%?？傮w上看，二線核心城市辦公銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)優(yōu)于一線城市，多數(shù)城市在均價(jià)同比基本持平的情況下迎來了成交面積的提升，其中杭州成為熱點(diǎn)城市，量?jī)r(jià)均有不小幅度的提升。

圖：重點(diǎn)城市辦公銷售市場(chǎng)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管整理

??從商業(yè)銷售成交看，一線城市的成交均價(jià)同比均呈現(xiàn)不同幅度的提升，二線城市同比波動(dòng)幅度有限維持穩(wěn)定；深圳市場(chǎng)較為特殊，在成交量極為有限的情況下價(jià)格依然領(lǐng)跑全國(guó)，一方面其人口聚集產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，另一方面其優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為一線城市最低，疫情前后供需結(jié)構(gòu)策的調(diào)整具有一定成效。此外，廣州、杭州和福州成為前9月量?jī)r(jià)均有小幅提升的城市。

圖：重點(diǎn)城市商業(yè)銷售市場(chǎng)

??02 “橫盤”企穩(wěn)為目前辦公市場(chǎng)主要特征

??從2021上半年看，核心典型城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金降幅收窄或小幅回升為主要趨勢(shì)。疫情前，北京甲寫平均租金領(lǐng)跑全國(guó)，受疫情影響，近8個(gè)季度降幅最為顯著；同時(shí)近期出臺(tái)的雙減政策對(duì)其租賃市場(chǎng)也造成較大沖擊，在線教育猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫以及線下教培新東方、高思教育等K12教育龍頭企業(yè)總部均聚焦于北京，此輪面臨新政調(diào)整，相關(guān)企業(yè)不得不采取縮減規(guī)模、轉(zhuǎn)型以及控制租賃成本而遷址等因素。

??根據(jù)CAIC最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京三季度凈吸納量仍保持穩(wěn)定，CBD和麗澤為目前租賃交易熱度最高的商務(wù)區(qū)。

圖：重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)

??上海整體商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)出較好的活力，凈吸納量呈現(xiàn)連續(xù)攀升態(tài)勢(shì)，但隨著供給的增加，辦公市場(chǎng)的空置率仍持續(xù)走高。廣州寫字樓市場(chǎng)憑借其一直處于一線城市最低位的租金保持著較高且穩(wěn)定的出租率；深圳零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較好，辦公由于持續(xù)供大于求的結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)景氣度期內(nèi)仍處于下行通道。

互聯(lián)網(wǎng)科技與金融行業(yè)為提升租賃需求主力的趨勢(shì)不變

??03 全國(guó)商業(yè)新開項(xiàng)目數(shù)量超越疫情前

??從商業(yè)方面來看，社會(huì)消費(fèi)品零售總量以恢復(fù)至疫情前水平，在基數(shù)效應(yīng)和突發(fā)局部性疫情影響下，增速逐漸回落，但總體恢復(fù)的勢(shì)頭穩(wěn)定。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)局9月15日公布的8月社會(huì)消費(fèi)品零售數(shù)據(jù)，8月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額34395億元，同比增長(zhǎng)2.5%，比2019年8月份增長(zhǎng)3.0%，消費(fèi)已超疫情前。從增速上看，在基數(shù)效應(yīng)看下，增速有所回落。

圖：社零增速（%）

??隨著疫情的穩(wěn)定，全國(guó)新開項(xiàng)目數(shù)量超越疫情前；從區(qū)域分布看，市場(chǎng)進(jìn)一步向華東、華南、西南集中。

??2021年擬開業(yè)數(shù)量同比大幅增長(zhǎng)超24%，一是受疫情影響，原計(jì)劃2020年開業(yè)項(xiàng)目往后延期至今年開業(yè)；二是2020年擬開業(yè)量同比下滑，基數(shù)相對(duì)較小，導(dǎo)致今年的增速更為顯著，三是存量改造項(xiàng)目重新開業(yè)量逐年增加。

??從新增項(xiàng)目分布看，華東區(qū)域仍然是商業(yè)地產(chǎn)聚焦的重點(diǎn)區(qū)域，上海、寧波、南京、杭州項(xiàng)目新增數(shù)量保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)；西南地區(qū)中，重慶項(xiàng)目扎堆入市，新增面積和數(shù)量都遠(yuǎn)超其他城市。

圖：2018-2021年擬開業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)及增速

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管整理

圖：2021年新開業(yè)項(xiàng)目分布

數(shù)據(jù)來源：wind、克而瑞資管整理

圖：新開業(yè)項(xiàng)目城市分布

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管整理

??1、商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異

??從主要商業(yè)地產(chǎn)公布半年業(yè)績(jī)可見，各企業(yè)租金水平都有明顯的大幅增長(zhǎng)。其中以華潤(rùn)為代表的重奢業(yè)態(tài)項(xiàng)目和以萬達(dá)、新城為代表的大量新項(xiàng)目入市企業(yè)，租金增長(zhǎng)幅度巨大。

圖：2021年H1主要商業(yè)地產(chǎn)公司租金收入及增速

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、克而瑞資管整理

??2、市場(chǎng)活力進(jìn)一步恢復(fù)，開關(guān)店比超越疫情前

??從開關(guān)店情況來看，23城1000家購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)品牌門店均呈小幅擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，新關(guān)店25000余家，新開店27000余家，整體開關(guān)店比1.07，相比2020年以及疫情爆發(fā)前均有明顯提升。

圖：2021年h1品牌開關(guān)店比

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管整理

??3、新消費(fèi)將進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)零售市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型

??9月27日，商務(wù)部對(duì)8月社零數(shù)據(jù)及未來消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展做出了明確指示，其中“支持傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)所、閑置廠房等改造為新型消費(fèi)載體，打造沉浸式、體驗(yàn)式、互動(dòng)式消費(fèi)場(chǎng)景”發(fā)展首店首發(fā)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)老品牌傳承創(chuàng)新，促進(jìn)品牌品質(zhì)消費(fèi)。

??2020年全年共有200余起新消費(fèi)品牌投融資事件。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年自年初以來近半年內(nèi)，新消費(fèi)領(lǐng)域就已發(fā)生了300余起融資事件，融資總額超過500億人民幣，規(guī)模已超過去年整年。

??從具體業(yè)態(tài)開關(guān)店比來看，新能源汽車展示、IP主題店、禮品玩具、數(shù)碼體驗(yàn)等新型消費(fèi)品表現(xiàn)活躍，新消費(fèi)品類正在主導(dǎo)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

圖：2018-2021h1新消費(fèi)公司融資金額

數(shù)據(jù)來源：wind、克而瑞資管整理

圖：2021h1購(gòu)物中心業(yè)態(tài)開關(guān)店比

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管

??從目前來看，商業(yè)地產(chǎn)正成為房企越來越重要的陣地。一方面在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控背景下，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的邏輯已經(jīng)轉(zhuǎn)變，持有物業(yè)投資運(yùn)營(yíng)能力正成為房企的必備能力；另一方面，在雙循環(huán)戰(zhàn)略下，新消費(fèi)正成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新驅(qū)動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)不僅是有力的投資觸角，更是房企經(jīng)營(yíng)理念向長(zhǎng)期主義轉(zhuǎn)變的載體。

與此同時(shí)，辦公市場(chǎng)并不樂觀，目前只有上海、北京的辦公相對(duì)穩(wěn)住租金下滑的趨勢(shì)，且空置率在去年分別達(dá)到高點(diǎn)后沒有進(jìn)一步上升，未來整體市場(chǎng)仍將出現(xiàn)長(zhǎng)期供大于求的局面，租金、出租率和售價(jià)都將進(jìn)一步承壓。