??各大城市商辦市場(chǎng)正在從疫情的影響中恢復(fù)，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年明顯改善，辦公需求大幅提升。

??2021年三季度，大宗市場(chǎng)持續(xù)升溫，總成交金額達(dá)917.5億元同比大幅提升，全國(guó)性整體資產(chǎn)包交易為主導(dǎo)，北上延續(xù)大宗熱點(diǎn)城市的趨勢(shì)不變；細(xì)分業(yè)態(tài)維度上，工業(yè)/物流成交增幅居首，綜合體總成交金額最高。

??綜合前三個(gè)季度看，辦公依然為大宗主力業(yè)態(tài)，占比總成交金額45%，其資產(chǎn)證券化保持活躍，多筆大額CMBS發(fā)行成功。

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??大宗市場(chǎng)持續(xù)升溫，全國(guó)性整體成交為主導(dǎo)

??2021年三季度，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額917.5億元，同比2020年三季度上升83.6%，增幅顯著；此外本季度總成交已接近上年成交總和，內(nèi)地大宗市場(chǎng)持續(xù)升溫。

??同時(shí)，總成交單數(shù)與同比略有上升，平均單筆成交額同比上升65.9%至22.4億元/筆，全國(guó)性大宗的整體交易推升平均成交額大幅上升。 

??從城市維度看，三季度上海為全國(guó)大宗交易主力城市，總成交額176.5億元占比19%；北京69.8億元位居第二，北上為大宗成交主力城市的趨勢(shì)延續(xù)。從全國(guó)性大宗整體交易占比居首近6成，其交易核心布局仍以一線和新一線城市為主，長(zhǎng)三角城市群依然為大宗成交主力。

??全國(guó)性（多城市）成交金額占比最多達(dá)55%，完成交易的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)多布局于一線及新一線城市較為核心區(qū)位。

??前三季度總體來看，北京偏愛商業(yè)，可統(tǒng)計(jì)成交總額達(dá)151.2億元位居一線城市之首，上海的辦公資產(chǎn)更受青睞，前三季度成交標(biāo)的總額達(dá)339.8億元，近年總部經(jīng)濟(jì)熱度持續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境下，更多優(yōu)質(zhì)新興寫字樓成為企業(yè)收購(gòu)的主要標(biāo)的。

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??工業(yè)/物流園成交增幅居首，綜合體成交金額最高

??從投資業(yè)態(tài)偏好來看，三季度工業(yè)物流成交金額達(dá)181.2億元，同比增幅居首，現(xiàn)代高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)的市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)大，順豐控股51.5%股權(quán)收購(gòu)嘉里物流以及新宜中國(guó)和高盛資產(chǎn)聯(lián)合收購(gòu)的全國(guó)性物流項(xiàng)目為主要成交。

??另一方面，平安作價(jià)330億元收購(gòu)凱德6個(gè)核心來福士項(xiàng)目的資產(chǎn)包為近年綜合體成交金額之首，優(yōu)質(zhì)商辦綜合體的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益成為險(xiǎn)資在當(dāng)前市場(chǎng)投資的重要因素。

??同時(shí)，從成交總金額看，辦公/研發(fā)辦公以及商業(yè)的成交同比也在本季度保持客觀穩(wěn)定的增長(zhǎng)。綠色金融背景下，低碳生態(tài)環(huán)保概念的商辦項(xiàng)目更受青睞。

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??辦公依然為大宗成交主力業(yè)態(tài)，前三季度占比總成交額45%

??前三季度，全國(guó)辦公業(yè)態(tài)成交總額878.4億元，占比總額45%位居第一。主要成交標(biāo)的為位于一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓，在總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的持續(xù)影響下，新興樓宇越來越多成為企業(yè)收并購(gòu)的選擇。

??從辦公租賃市場(chǎng)看，截止21年三季度，核心城市（上海、北京、深圳、廣州、武漢、重慶、杭州、福州）租金降幅收窄或小幅回升，預(yù)計(jì)穩(wěn)定橫盤為未來一階段的主要表現(xiàn)，短期內(nèi)難以恢復(fù)至疫情前水平；新增供應(yīng)放緩的背景下，供需平衡的壓力得到一定緩解，出租率波動(dòng)相對(duì)減小。TMT和科技金融將為持續(xù)拉動(dòng)租賃需求主力行業(yè)的趨勢(shì)不變。

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??辦公項(xiàng)目資產(chǎn)證券化保持活躍，多筆大額CMBS發(fā)行成功

??從今年已發(fā)行辦公為底層資產(chǎn)的金融產(chǎn)品看，全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)計(jì)共發(fā)行20筆總規(guī)模382億元，占比全業(yè)態(tài)已發(fā)行產(chǎn)品的33%位例第二；北京和上海為絕對(duì)主力城市，發(fā)行規(guī)模共293億元占比總發(fā)行近8成，相較于其他城市，北上優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)穩(wěn)定的出租率、較高的租金以及優(yōu)異的市場(chǎng)環(huán)境均為重要因素。

??截止當(dāng)前，以上海陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)發(fā)行的CMBS“陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是今年單筆發(fā)行規(guī)模最大的辦公類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)位于上海浦東竹園商務(wù)區(qū)，總建筑規(guī)模44萬㎡，是適用于國(guó)際金融總部和跨國(guó)公司總部辦公的高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，入駐的知名企業(yè)有花旗銀行、平安銀行英格列斯百貨等，目前出租率和租金均較高于板塊平均水平。

??其次，在所有辦公類產(chǎn)品中發(fā)行票息較低的“成都中海國(guó)際中心綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”優(yōu)先級(jí)票息僅3.6%，發(fā)行金額21億元高于均值，受央行綠色金融傾斜政策影響，其發(fā)行速度僅為33天。下半年舉行的2021中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出，“落實(shí)碳達(dá)峰、碳中和重大決策部署，完善綠色金融框架和激勵(lì)機(jī)制”，辦公產(chǎn)品的綠色生態(tài)節(jié)能愈發(fā)成為衡量資產(chǎn)價(jià)值的重要因素。

??整體來看，前三個(gè)季度，全國(guó)大宗成交總額已超1900億元，逼近2020年全年成交總額，預(yù)計(jì)至年末相對(duì)同期有不小增幅。金融業(yè)將繼續(xù)為收購(gòu)方主力，積極投資布局具有穩(wěn)定收益和新形勢(shì)下具有高性價(jià)比的資產(chǎn)為此輪特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資難的大環(huán)境下成為最為頻繁的大宗出售方，房企之間的資產(chǎn)流動(dòng)性也較以往更大。

??商辦市場(chǎng)恢復(fù)至疫情前尚需時(shí)日，隨著新增供應(yīng)的節(jié)奏放緩，出租率企穩(wěn)，租金降幅不斷收窄，市場(chǎng)也迎來了較好的調(diào)整期，多城凈吸納量的持續(xù)高質(zhì)增長(zhǎng)更提振了市場(chǎng)信心，多城商辦核心項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化成功發(fā)行，預(yù)計(jì)未來將有更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加入。