??一場整治行動正在遼寧省房地產(chǎn)市場展開。

??近日，遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合多個部門印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》通知（以下簡稱“行動方案”）。行動方案強調(diào)，分3年時間對遼寧省房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范整治，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大領(lǐng)域，重點整治群眾反映集中、社會關(guān)注度高的問題。

??根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年遼寧全省商品房交易面積3743萬平方米，商品房交易量達(dá)44.513萬套，在2020年全國各省房地產(chǎn)銷量排名中位于中等水平。但據(jù)遼寧消費者維權(quán)網(wǎng)顯示，截至2020年12月31日，消費者投訴熱點行業(yè)中房地產(chǎn)投訴1041條，排在通信行業(yè)之后位居第三，屬于高投訴率行業(yè)。

??11月20日至22日，中國房地產(chǎn)報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，違建、房屋質(zhì)量是投訴“重災(zāi)區(qū)”，租賃市場亂象叢生等問題時有發(fā)生。

??對于上述情況，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士認(rèn)為，市場急需整治，通過3年整治行動，會集中解決遼寧省多年來樓市高速發(fā)展中累積下來的弊病。

??目前，遼寧省整體房地產(chǎn)市場景氣度不高，從整個10月份遼寧省新房市場來看，遼寧省房價呈現(xiàn)兩極分化，處在高速上升勢頭的只有大連、沈陽，但整體呈下滑態(tài)勢。以沈陽為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的10份70城房價數(shù)據(jù)來看，70城中有13城新房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，比9月的27城少了14個；36個城市環(huán)比下降，沈陽下降了0.3%。沈陽中原研究部數(shù)據(jù)顯示，沈陽樓市去化周期達(dá)到了24個月。

??樓市調(diào)整期，抓好市場建設(shè)管理也是重中之重，行動將凈化市場，為行業(yè)有序發(fā)展提供良好環(huán)境。

??房地產(chǎn)開發(fā)：違建、房屋質(zhì)量是投訴“重災(zāi)區(qū)”

??進(jìn)入10月，大量項目進(jìn)入“交房季”，有較多投訴圍繞交房出現(xiàn)的各類問題顯現(xiàn)，比較集中體現(xiàn)在開發(fā)商未按規(guī)定交房，或房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

??在遼寧省消費者維權(quán)網(wǎng)站上，一位購買了遼陽寶林地產(chǎn)房子的業(yè)主投訴稱：“買了近兩年的房子至今無法入住，看房時就發(fā)現(xiàn)廚房下水管道滲水等問題，現(xiàn)在已經(jīng)漏得很嚴(yán)重，開發(fā)商一直推諉，導(dǎo)致至今無法辦理驗房入住等手續(xù)。”

??另一案例是，幾名購房者分別從昊華置業(yè)有限公司購買了禧瑞長河項目的房子，反饋其銷售中存在捆綁銷售違規(guī)問題，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，樓盤土層松動滑坡、地梁斷裂等。

??一位葛先生投訴鞍山恒營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其項目交房時不能公開三書一證一表。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商交房時必須向業(yè)主提供三書一證一表：三書是指《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》；一證是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》；一表是指《竣工驗收備案表》。

??上述地產(chǎn)專業(yè)人士表示，“三書一證一表”缺一不可，如果開發(fā)商不能提供說明房屋質(zhì)量沒有通過相關(guān)部門檢測驗收，業(yè)主完全有理由拒絕收房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時如果在交房過程中發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)問題，有權(quán)要求開發(fā)商免費進(jìn)行修復(fù)，如出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等嚴(yán)重質(zhì)量問題，可要求退房并賠償相應(yīng)損失。

??住房租賃：市場亂象叢生

??租房市場同樣存在較多違規(guī)亂象，被投訴最多的是房產(chǎn)中介機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，沈陽有幾千家房產(chǎn)中介機構(gòu)，在大眾點評上搜索“房產(chǎn)中介”，查詢有6874個商戶登記在冊，小型房屋中介數(shù)量眾多，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，不少中介機構(gòu)都存在違規(guī)甚至侵害消費者權(quán)益行為。

??在消費者維權(quán)網(wǎng)上，一名投訴人稱，他在沈陽合晟寓房產(chǎn)中介租住了一套房子，房子到期押金卻不能如期退還，以各種理由克扣押金，不少租客因此受損。另有一名投訴者反映，疫情期間租住了一套房子，由于無法返回租住處，在退押金時中介公司以“衛(wèi)生”為由扣了他近千元。

??一位房產(chǎn)中介人士透露，在出租房屋押金問題上，中介公司對租客普遍存在違規(guī)克扣押金的現(xiàn)象，這似乎已成為行業(yè)潛規(guī)則。

??在遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)三年整治行動中，住房租賃領(lǐng)域存在的違規(guī)現(xiàn)象將會得到有效整治，整治對象包括住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員。

??有評論人士分析稱，沈陽二手房成交量大漲這幾年，也是沈陽中介機構(gòu)開店最瘋狂時期，這些連鎖中介機構(gòu)過快擴(kuò)張，人員培訓(xùn)跟不上，存在較多問題；自今年開始由于樓市轉(zhuǎn)淡，大量中介公司面臨洗牌，連鎖加盟擴(kuò)張方式已經(jīng)走到了盡頭，此時如果只追求店面數(shù)量忽視服務(wù)質(zhì)量，遲早會被市場淘汰。

??物業(yè)服務(wù)：收費不透明，少作為

??物業(yè)服務(wù)關(guān)系著居民實際居住體驗，也是本次三年整治行動中的重點內(nèi)容。在遼寧消費維權(quán)網(wǎng)站上，關(guān)于物業(yè)方面的投訴也同樣突出，尤其是在物業(yè)收費以及服務(wù)質(zhì)量上，投訴問題較集中。

??如一名消費者投訴沈陽城中城物業(yè)亂收費，收取電梯費不規(guī)范，拒開收據(jù)和發(fā)票。除亂收費外，收取物業(yè)費的合理性也是業(yè)主和物業(yè)公司爭議較多的話題，例如大連一位業(yè)主投訴萬象物業(yè)，要求物業(yè)公司公示物業(yè)費使用詳細(xì)款項，物業(yè)公司提供的相關(guān)公示材料卻無法獲得業(yè)主認(rèn)可。

??一些物業(yè)公司不作為或選擇性忽視，這些都侵害了業(yè)主的權(quán)益。調(diào)查期間，記者發(fā)現(xiàn)很多園區(qū)內(nèi)違建問題嚴(yán)重，如中糧錦云天成項目處，頂樓有嚴(yán)重違建現(xiàn)象，物業(yè)方面遲遲沒有做出有效行動。

??2003年《物業(yè)管理條例》正式頒布，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，之后物業(yè)管理才進(jìn)入企業(yè)主導(dǎo)時代，物業(yè)服務(wù)這些年一直在完善發(fā)展，但仍有許多需要提升的地方，集中體現(xiàn)在物業(yè)收費、資金使用、服務(wù)規(guī)范以及服務(wù)質(zhì)量等方面。

??房屋買賣：學(xué)區(qū)概念仍是賣點

??房屋買賣不同于一般商品，涉及金額數(shù)量較大，一旦出現(xiàn)問題百姓利益受損嚴(yán)重，因此在房屋買賣交易環(huán)節(jié)需要更嚴(yán)格的監(jiān)管。

??但開發(fā)企業(yè)在售樓過程中仍存在較多問題。記者暗訪招商觀園1872項目時發(fā)現(xiàn)，售樓員在介紹項目時，將雙學(xué)區(qū)概念作為其項目主要賣點，并向購房者承諾已簽署了相關(guān)“文件”，可以作為未來孩子上學(xué)的保障。

??今年，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、沈陽市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)銷售宣傳的通知》，要求不得對規(guī)劃和建設(shè)中的文化教育設(shè)施做誤導(dǎo)宣傳，但實際上仍然有很多開發(fā)企業(yè)將學(xué)區(qū)教育作為項目宣傳賣點，甚至在入學(xué)問題上為購房者作出“承諾”，售樓員對于學(xué)區(qū)教育配套宣傳的營銷話術(shù)，在通知文件發(fā)布后并沒有作出實質(zhì)性改變。

??另外，部分項目收取“團(tuán)購費”也飽受質(zhì)疑。在位于沈北新區(qū)的匯置公園City項目售樓處，售樓員告訴記者，買房除了付款之外，還需要繳納一筆2萬元“團(tuán)購費”。一位地產(chǎn)渠道銷售人士稱，這筆“團(tuán)購費”主要是應(yīng)用在項目推廣營銷上，比如項目需要雇傭中介或其他經(jīng)紀(jì)人帶客等，購房者無論在售樓處還是通過其他銷售渠道，都無法繞過這筆“團(tuán)購費”。另據(jù)了解，沈北新區(qū)有大量在售樓盤收取“團(tuán)購費”。

??三年整治行動

??通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個領(lǐng)域，遼寧各地房產(chǎn)市場存在諸多問題需整治規(guī)范。

??2022年—2024年，遼寧省各城市每年將通過檢查、督查、整改三階段，及時消除房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)違法違規(guī)行為不良后果，每年檢查發(fā)現(xiàn)的問題要在當(dāng)年整改完畢，并總結(jié)推廣整治行動做法。通過3年整治讓市場行為更加規(guī)范，市場環(huán)境不斷凈化，最終讓遼寧房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上述業(yè)內(nèi)人士稱，近幾年沈陽、大連一些地區(qū)樓市的火爆掩蓋了一些問題，2021年是樓市發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，在“房住不炒”政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個新階段。通過3年整治行動，會集中解決多年來遼寧各地樓市高速發(fā)展所累積下來的弊病，凈化市場。