市場(chǎng)林可清 2021-12-27 15:24:39 來源:中國(guó)房地產(chǎn)金融
??房地產(chǎn)行業(yè)到了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時(shí)期,但從較長(zhǎng)的歷史周期來看,這個(gè)行業(yè)始終會(huì)存在,只不過,有可能重新進(jìn)行排列組合,或者洗牌。
??11月25日,由中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定研究組、復(fù)旦泛海國(guó)際金融學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心、中國(guó)城市開發(fā)投資500強(qiáng)研究組、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院、金磚財(cái)經(jīng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》、AFC資資樂、第一資源、衡芯智庫(kù)、上海星閬傳媒共同主辦的2021中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定系列論壇在上海成功舉辦。
??此次論壇聚焦房地產(chǎn)金融穩(wěn)定、資產(chǎn)收并購(gòu)、城市更新、房地產(chǎn)人力資源及ESG、綠色家居等話題,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻出,大會(huì)發(fā)布了2021年房地產(chǎn)金融穩(wěn)定榜單,對(duì)最新的房企金融穩(wěn)定進(jìn)行了排名,予以揭示當(dāng)前房企金融穩(wěn)定情況;表彰了中海、龍湖、旭輝等鉆石、優(yōu)質(zhì)級(jí)企業(yè)。會(huì)上,主辦方還發(fā)布了《2021中國(guó)房地產(chǎn)金融50人》名單,旨在向奮斗者致敬,偕創(chuàng)新者同行,激勵(lì)中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)從業(yè)者,在這個(gè)充滿激蕩與變革的年代健康穩(wěn)步發(fā)展。
??房地產(chǎn)金融“三期疊加”
??去年以來,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)日漸成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn),房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)遏制泡沫化發(fā)展傾向的主要目標(biāo),穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展,成為當(dāng)前及未來一段時(shí)間以內(nèi),房地產(chǎn)監(jiān)管的主要思路。為此,房地產(chǎn)金融層面實(shí)施房企債務(wù)“三道紅線”、房地產(chǎn)信貸集中度管理等政策,同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
??在金磚財(cái)經(jīng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志總編輯邵軒嵐看來,當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境令業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來發(fā)展有些許悲觀,預(yù)期正在發(fā)生變化;明年的政策基調(diào)是防止出現(xiàn)“金融化與泡沫化”,與以前相比,邏輯已經(jīng)變了。在他看來,房地產(chǎn)行業(yè)到了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時(shí)期,但從較長(zhǎng)的歷史周期來看,這個(gè)行業(yè)始終會(huì)存在,只不過,有可能重新進(jìn)行排列組合,或者洗牌。
??對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境發(fā)生的變化,中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,房地產(chǎn)金融面臨“三個(gè)周期”的疊加:第一,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房?jī)r(jià)漲幅跌到10%以下,形成“斷裂周期”;第二,貨幣寬松政策導(dǎo)致的非理性投資流入房地產(chǎn)造成的“消化周期”;第三,房企從住宅開發(fā)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的“換擋周期”。他表示,房企要進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)試、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉房信貸不良貸款率測(cè)試,以此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化。
??陳晟認(rèn)為房企在當(dāng)前的調(diào)控周期下,未來的發(fā)展方向,不要“無序擴(kuò)張”,要布局幸福產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。圍繞產(chǎn)業(yè)服務(wù)布局,包括科創(chuàng)、商業(yè)、養(yǎng)老等領(lǐng)域;圍繞業(yè)主服務(wù)布局,包括生活服務(wù)業(yè)、城市更新、社區(qū)物業(yè)等領(lǐng)域。
??數(shù)字化助推房企未來轉(zhuǎn)型
??安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所主管合伙人湯哲輝認(rèn)為,房企需要思考行業(yè)一直存在,企業(yè)可能遭遇環(huán)境變化不適而退出的問題?!帮L(fēng)暴之后,你是否還在?你在哪里?”湯哲輝說,通過胡潤(rùn)排行榜可以發(fā)現(xiàn),近年房地產(chǎn)企業(yè)往后退,科技企業(yè)走向臺(tái)前??萍紕?chuàng)新、綠色低碳、數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為行業(yè)未來發(fā)展的方向,房企如何與數(shù)字經(jīng)濟(jì)掛鉤、如何與指數(shù)型增長(zhǎng)的模式掛鉤,這是房企需要思考的方向。
??湯哲輝表示,未來房地產(chǎn)建造、營(yíng)銷、內(nèi)部管理都需要數(shù)字化重新來定義,如果不能進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型,將逐步淪為數(shù)字化企業(yè)的附庸,甚至被淘汰。他認(rèn)為,房企進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型,要構(gòu)建以數(shù)據(jù)為核心的洞察力驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式,建立面向全供應(yīng)鏈的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和全面云化戰(zhàn)略?!皵?shù)字化轉(zhuǎn)型可能是企業(yè)轉(zhuǎn)型難走的一條路,但是世界上最難走的路才是捷徑。”
??在易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊看來,數(shù)字化不僅僅是未來轉(zhuǎn)型的可選項(xiàng),而是必選項(xiàng)?!按髷?shù)據(jù)應(yīng)用賦能,可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定?!辟Z瓊在大會(huì)上說,大數(shù)據(jù)的應(yīng)用價(jià)值是,從預(yù)警中降低不良、從監(jiān)控中預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)、從源頭上把控風(fēng)險(xiǎn)、從過程中監(jiān)控資產(chǎn)。
??克而瑞作為中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商,從2002年開始搭建數(shù)據(jù)庫(kù)。利用大數(shù)據(jù)的功能,有針對(duì)性地做戰(zhàn)略分析、投前甄選、投后檢測(cè),通過海量數(shù)據(jù),以及算法模型,為金融機(jī)構(gòu)提供靈活的模塊組合及定制化系統(tǒng)。
??賈瓊表示,通過在“投融管退”四個(gè)方向,從數(shù)據(jù)層面來預(yù)警,進(jìn)而改變投資策略,可以輔助到包括房企、銀行、基金、信托、不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
??拐點(diǎn)之下,房企如何再出發(fā)?針對(duì)近期部分房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻出,房企未來發(fā)展之路如何抉擇?東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)胡金星表示,從內(nèi)因看,主要是由于資金驅(qū)動(dòng)影響;從外因看,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代,市場(chǎng)容量達(dá)到一定峰值后,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇、行業(yè)分化在加劇所致。胡金星還表示,房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)將會(huì)重構(gòu),未來是“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的新生態(tài)時(shí)代。企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)前的形勢(shì)和發(fā)展方向,既要發(fā)展又要轉(zhuǎn)型,多元化發(fā)展有很大風(fēng)險(xiǎn),房企要學(xué)會(huì)抱團(tuán)取暖,“活下去”才是關(guān)鍵。
??五??毓刹粍?dòng)產(chǎn)事業(yè)部合伙人李晨星表示,伴隨房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立,供需兩端政策不斷完善,原先依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)獲取現(xiàn)金流的單一住宅開發(fā)模式已經(jīng)難以適應(yīng)新的時(shí)代要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極擁抱監(jiān)管,從粗放型的開發(fā)模式向資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變,多元渠道獲取資金,加強(qiáng)自身的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì),我們要立足長(zhǎng)遠(yuǎn),在韌性十足的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中,充分挖掘投資機(jī)會(huì),助力地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。
??朗詩青杉資本副總經(jīng)理方旭東表示,從“房住不炒”到“三道紅線”的出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不斷收緊,所謂“融資收緊”,控制的是本來不應(yīng)該進(jìn)入到房地產(chǎn)的資金,地產(chǎn)基金行業(yè)的商業(yè)邏輯是不給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿,讓市場(chǎng)回歸有序的融資環(huán)境。未來10-20年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代,地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢(shì)。房企要堅(jiān)守“不拿貴錢,不拿貴地”的原則,對(duì)于現(xiàn)有的存量項(xiàng)目,要快速打折出售,用收回的資金償還信用借款,不要產(chǎn)生違約。
??康橋集團(tuán)副總裁、長(zhǎng)三角區(qū)域董事長(zhǎng)肖春和表示,過去二十年,是房地產(chǎn)規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng)的時(shí)代,也是債務(wù)規(guī)??焖偻粕倪^程。發(fā)展至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了1998年到2008年的土地紅利階段,2008年到2018年的資金加杠桿的階段,以及2018年之后的房地產(chǎn)業(yè)成熟階段。在未來十年,是企業(yè)自身要做好內(nèi)部管理的階段,要順應(yīng)國(guó)家的政策方向去杠桿,提升運(yùn)營(yíng)能力,做好存量資產(chǎn)去化去庫(kù)存,把服務(wù)和品質(zhì)做好。
??大發(fā)集團(tuán)副總裁羅輝映表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。雖然很多企業(yè)現(xiàn)在面臨融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流的雙重打擊,但是,房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外,其他領(lǐng)域還有很多機(jī)會(huì),企業(yè)要從自身的資源稟賦和理解能力出發(fā),要認(rèn)清大勢(shì),不要輕易放棄自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域,不盲目多元化和轉(zhuǎn)型,但也不要放棄對(duì)于新的領(lǐng)域和機(jī)遇的跟蹤。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕依然存在,雖然比之前少了,但是在100萬億GDP中仍然舉足輕重。
??“大資管”時(shí)代下的新機(jī)遇
??在國(guó)際環(huán)境不確定,地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán),開發(fā)與運(yùn)營(yíng)逐漸剝離,“三道紅線”的高壓之下,地產(chǎn)行業(yè)及從業(yè)者如何走出困境?AFC資資樂創(chuàng)始人/CEO桂金標(biāo)表示,企業(yè)要擁抱時(shí)代的變化,未來是大資管時(shí)代,在此時(shí)代下構(gòu)建新的價(jià)值體系。從政策規(guī)劃看,上海計(jì)劃在2025年建成全球資產(chǎn)管理中心、公募REITs將開啟不動(dòng)產(chǎn)資管新時(shí)代、北交所將迎來一大批資管企業(yè)上市熱潮。這意味著大資管時(shí)代已然來臨。未來資產(chǎn)管理公司五大變革:兼并收購(gòu)、智能投資、數(shù)字化客戶服務(wù)、高效運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)平臺(tái)服務(wù)。
??上海屹杉投資管理有限公司總裁王沛鑫表示,房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量,在宏觀形勢(shì)不好的背景下,企業(yè)要能識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、管控風(fēng)險(xiǎn)。雖然融資環(huán)境收緊,但不良項(xiàng)目的重整是很好的資金來源。那些看似不良的項(xiàng)目最后變成了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,所以未來5至10年不良資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉泶髾C(jī)遇。如何低價(jià)鎖定一些不良資產(chǎn)的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)未來的增值,建議房地產(chǎn)開發(fā)商需要尤為關(guān)注。
??“未來10年資管行業(yè)將是一個(gè)藍(lán)海時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)是從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng),房地產(chǎn)業(yè)的藍(lán)海是在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理端。”上海金晨碧云投資董事、事業(yè)合伙人劉俞林表示,資產(chǎn)管理它的核心在于如何通過精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理,來提升物業(yè)的增值服務(wù)和資產(chǎn)核心化,這也是行業(yè)個(gè)體需要努力的方向,如何提升物業(yè)管理的價(jià)值、資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。
??溫州億聯(lián)科技執(zhí)行董事長(zhǎng)陳友富表示,從整個(gè)市場(chǎng)角度看,疫情的出現(xiàn)、中美貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)加劇、宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)有很大影響,從開發(fā)到后端的運(yùn)營(yíng),都面臨著資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難題。在陳友富看來,這凸顯企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難之外的同時(shí),也將迎來一些新的機(jī)遇,未來存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是大趨勢(shì)。
??“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代,資管行業(yè)的前景將非常好?!鄙虾V旧嶙稍兟?lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)胡偉表示,行業(yè)缺少優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)人才,未來對(duì)人的要求也會(huì)更高。他建議業(yè)內(nèi)人士要學(xué)習(xí)、抱團(tuán)、整合資源、合作共贏,借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),以專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來擁抱這個(gè)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
??此外,與會(huì)嘉賓還圍繞當(dāng)前熱議的“雙碳”、城市更新、既有建筑存量改造等話題進(jìn)行了深入探討。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論