??2022年過去的4個月，政策層面由上而下，全面鋪開，不斷釋放積極信號。目前已有超百城下調(diào)房貸利率，70省市出臺90多次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購、下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費、實行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內(nèi)容。房企紓困層面，也在不斷著重化解企業(yè)債務風險，恢復企業(yè)經(jīng)營的“造血”功能。

??然而，從市場端來看，全國商品住宅供應疲軟，市場低迷疊加多地疫情反復因素使得房企推盤積極性大降，“躺平”心態(tài)嚴重。在疫情不確定性影響下，前4月成交累計降幅持續(xù)擴大，長三角區(qū)域全面熄火，杭州、合肥、南京等市場轉(zhuǎn)弱，蘇北地區(qū)市場全面承壓。二手房行情慘淡遠超新房。

??進入5月，企業(yè)積極自救，部分房企加大了以價換量的力度，使得部分核心區(qū)域項目實現(xiàn)熱銷，樓市成交局部小幅回溫。

??但房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)。

??這主要是因為本次疫情和2020年的疫情差異較大。2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列寬松性政策下，市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再出臺寬松性政策，也可能也達不到2020年的效果。

??01

??各地頻出新政“托市”，回暖仍需時間

??2022年至今，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強烈維穩(wěn)信號。僅4月，已有39省市出臺45次放松政策。

??居民端：蘇州、南京、無錫等12城放松限購；蘭州、淮北、宜昌等6城放松限貸、下調(diào)首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放松限售，天津、蘇州、昆明等19城放松公積金貸款；南寧、長沙、沈陽等4城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費；無錫、南通、宜昌等6城實行購房補貼；

??企業(yè)端：南京、常德放松預售資金監(jiān)管；蘭州、常德土拍規(guī)則放松。

??4月末中央政治局會議召開，會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。

??在此政策指引下，進入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，五一假期期間，18個省市諸如發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補貼財政“托市”。無錫將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??在政策“春風”下，房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二線和強三線城市基本都迎來了供應高峰。

??從項目的具體去化來看，不同城市不同項目分化持續(xù)加劇。如長沙一城萬科瑧灣匯項目和軌道萬科悅府項目均在五一開盤，去化率卻分別為98%和46%，差異較大。而南京、無錫、常州、淮安等部分開盤項目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數(shù)都在10%以下，即便南京此前放松了外圍限購，但從成交層面來看，對整體市場的提振作用尚未顯現(xiàn)。

??去化分化的原因主要是：一是折扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內(nèi)江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項目均采取了以價換量策略帶動了銷量提升，眉山的陽光上和賦項目以特價房及首付2萬起降低準入門檻，五一成交量達30套。

??二是板塊供應稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動了改善需求的持續(xù)釋放。西安龍湖青云闕項目因板塊供應稀缺，為高新CID板塊唯一有小戶型產(chǎn)品，也是該板塊唯一帶陽臺的項目，五一日均到訪量達300組，銷售套數(shù)達110套。

??從整體來看，雖然為了減緩房地產(chǎn)市場下行壓力，各地在4月末5月初頻頻出臺新政“托市”，但是利好政策落地尚需時日，城市間分化還將持續(xù)加劇，對于廣大缺乏基本面支撐的城市仍將延續(xù)低迷走勢，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。

??02

??市場與2020年差異較大，行業(yè)仍有壓力

??2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列的寬松性政策下市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再出臺寬松性政策，也可能也達不到2020年的效果。

??這主要是因為2022年3月至今的疫情的爆發(fā)與2020年的疫情差異較大。從2020年全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢數(shù)據(jù)來看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開始回升，最后走出“V型曲線”。當時整體基本面相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情后，全國各能級城市逐步復蘇，恢復高位運行。

??而2022年整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經(jīng)濟面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價超預期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。

        基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內(nèi)整體市場依然有下行壓力。

??從投資來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開發(fā)投資額為13266億元，同比下降2.4%，對比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負。但房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。

??這主要是因為，一方面在“保交付”政策下，3月起地方政府和銀行機構陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項目復工。這一部分建安投資對開發(fā)投資有支撐，表現(xiàn)為前3月房屋施工面積累計增1%；另一方面受價格因素影響，2022年以來建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的總量。最后3月商品房銷售額高于房地產(chǎn)開發(fā)投資額，在一定程度上對投資規(guī)模有支撐。

??但需注意的是，開發(fā)投資的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負，除前置較高因素外，負增長表明建安投資和土拓投資已無力支撐整體投資增速。

       當前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力仍處于歷史低點。

??03

??目前最大的問題，是行業(yè)信心問題

??從目前來看，整體市場最大的問題，是消費信心出了問題，這個消費信心既包括普通消費，也包括對房地產(chǎn)等大宗商品的消費信心，目前整個市場相對比較謹慎，都不樂觀。

??由于目前房地產(chǎn)整體市場正在分化，未來也不會出現(xiàn)“齊頭并進”的現(xiàn)象，因此未來的市場需要細分，而細分之下，就需要領頭羊站出來。

??如一二線城市的核心地段，可以針對這些核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，采取一些真正放開的政策，通過“以點帶面”的方法，慢慢從一線延伸至二線、三線，雖然過程不會太快，但是會激活市場。

??近期，有部分城市連續(xù)多月樓盤銷售慘淡，持續(xù)虧本，甚至不少項目停擺。如果在當前這個節(jié)點上，政策面能適度放開，如豪宅不限購不限價，此時購買力未必會比之前高，但只要能夠撐住市場，那對整體市場信心的提振作用是非常大的，這將對整體行業(yè)都有幫助。

??2022年至今，疫情的反復，打斷了原本一二線主要城市回穩(wěn)，甚至部分城市回暖的試點。若疫情能在5-6月得以有效控制，整體行業(yè)還是有希望可以通過一系列政策的落地使得行業(yè)重新回穩(wěn)。

??我們認為，隨著利好政策的逐步落地，未來成交仍有望復蘇，但城市間分化還將持續(xù)加劇。目前最重要的仍是對行業(yè)信心的恢復。