市場任澤平 白學(xué)松 柴柯青 2022-06-06 16:27:07 來源:中國房地產(chǎn)金融
??文/任澤平團(tuán)隊(duì) 任澤平 白學(xué)松 柴柯青
??1、人口流動(dòng)的基本規(guī)律和預(yù)測思路
??1.1 人口遷移的基本邏輯與國際經(jīng)驗(yàn):人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走
??集聚效應(yīng)通過規(guī)模效應(yīng)、專業(yè)化分工和學(xué)習(xí)效應(yīng)三方面增強(qiáng)城市和國家的競爭力。決定人口集聚的關(guān)鍵是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模及與本國其他地區(qū)的人均收入差距,即人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。國際經(jīng)驗(yàn)表明人口長期向大都市區(qū)集聚,我國人口仍有向大都市圈、城市群集聚空間。美國人口長期向大都市區(qū)集聚,1950-2019年美國500萬人以上都市區(qū)人口比重從12.2%增至24.7%,人口向大都市區(qū)集聚趨勢明顯;在日本城市化進(jìn)程中,人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚,并且表現(xiàn)為從“三極”集聚向東京圈“一極”集聚,1974-2018年,東京圈、大阪圈、名古屋圈人口凈遷入量分別為400.5、-92.7、8.7萬人。從經(jīng)濟(jì)份額看,美國紐約都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)份額約10%,遠(yuǎn)高于北京、上海、深圳、廣州的3.6%、3.9%、2.7%、2.5%。從經(jīng)濟(jì)-人口比值看,2020年北京、上海、深圳、廣州的經(jīng)濟(jì)-人口比值分別為2.3、2.2、2.2、1.9,南京、蘇州、杭州等二線城市的經(jīng)濟(jì)-人口比值高于1.8,經(jīng)濟(jì)-人口分布的內(nèi)在平衡動(dòng)力將驅(qū)動(dòng)其人口集聚。
??1.2 城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律:發(fā)展呈“S型”曲線
??國際經(jīng)驗(yàn)表明,城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線,大致分三個(gè)階段:緩慢發(fā)展期(30%以前)、快速發(fā)展期(30%-70%)、穩(wěn)定發(fā)展期(70%之后),中國目前處于快速發(fā)展期的減速發(fā)展階段。在第二階段快速發(fā)展期,大致以50%為臨界點(diǎn)可分為兩個(gè)階段,50%之前為加速發(fā)展階段、50%為減速發(fā)展階段。1978-2020年,中國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億快速增至9億,城鎮(zhèn)化率從17.9%升至63.9%,目前處于快速發(fā)展期的減速發(fā)展階段。目前有約2.6億的農(nóng)民工及家屬子女未能市民化,2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅45.4%。目前中國城鎮(zhèn)化率稍高于世界平均水平56.2%,但低于高收入經(jīng)濟(jì)體和中高收入經(jīng)濟(jì)體的81.9%、68.2%。根據(jù)聯(lián)合國《世界城市化展望2018》預(yù)測,中國城鎮(zhèn)化率將在2030年達(dá)70.6%,2040年達(dá)76.4%。
??1.3 預(yù)測思路及主要假設(shè)
??基于上述邏輯和規(guī)律,我們以全國336個(gè)地級(jí)及以上城市(不含三沙)2010、2020年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對(duì)未來二十年常住人口和城鎮(zhèn)人口進(jìn)行預(yù)測。常住人口預(yù)測方法是:根據(jù)各城市的經(jīng)濟(jì)-人口比值、2010-2020常住人口年均增速、城市能級(jí)進(jìn)行分類,分別假設(shè)各城市未來人口增速。我們把經(jīng)濟(jì)-人口比值分為五檔,分別為0-0.5、0.5-1、1-1.5、1.5-2,2以上,2010-2020年均增速分為兩檔,包括大于0和小于0,城市能級(jí)按照分線標(biāo)準(zhǔn)劃分,共將城市劃分為23類,按照經(jīng)濟(jì)-人口比值越大、城市能級(jí)越高,未來人口增速越快的假設(shè)進(jìn)行預(yù)測,可得到未來二十年各城市常住人口預(yù)測結(jié)果。城鎮(zhèn)人口預(yù)測方法:根據(jù)各城市不同城鎮(zhèn)化率和城市能級(jí)情況進(jìn)行分類,分別假設(shè)各城市未來城鎮(zhèn)化率增量,通過每年城鎮(zhèn)化率與常住人口預(yù)測結(jié)果可獲得各城市未來二十年各城市城鎮(zhèn)人口情況。我們把各城市2020年城鎮(zhèn)化率分成五檔,分別為0-30%、30%-50%、50%-70%、70%-100%、100%,城市能級(jí)按照分線標(biāo)準(zhǔn)劃分,將其劃分為11類,按照城鎮(zhèn)化率發(fā)展呈“S型”的假設(shè)進(jìn)行預(yù)測。
??需要指出的是,國外學(xué)者在20世紀(jì)中葉提出公共服務(wù)影響人口流動(dòng),多數(shù)研究發(fā)現(xiàn)公共服務(wù)對(duì)家庭居住地選擇有正向影響,并且隨著公民受教育程度提高,人們對(duì)公共服務(wù)關(guān)注度開始提升,公共服務(wù)逐漸成為影響人口流動(dòng)的主要因素之一。根據(jù)我們計(jì)算,各地級(jí)市的公共預(yù)算支出占比與GDP占比相關(guān)性高,相關(guān)系數(shù)為0.92,即經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)公共服務(wù)質(zhì)量也越高,因此本文主要采用經(jīng)濟(jì)-人口比值進(jìn)行分類預(yù)測,也能充分反映公共服務(wù)對(duì)人口流動(dòng)的影響。
??2、常住人口預(yù)測:預(yù)計(jì)2040年我國人口約13.45億,人口將繼續(xù)向大都市圈、城市群集聚
??2.1 總量:預(yù)計(jì)我國人口在2021年左右達(dá)峰值,2040年約13.45億
??根據(jù)我們預(yù)測,2040年中國常住人口總量約13.45億,在2021年左右達(dá)峰值。根據(jù)我們此前發(fā)布的《中國人口預(yù)測報(bào)告2021》對(duì)中國人口總量的預(yù)測,高、中、低方案預(yù)測2040年中國人口分別為13.99、13.45、13.18億人,分別在2029、2021、2021年達(dá)到峰值,中低預(yù)測下人口峰值將加快到來。在本文預(yù)測方法中,我們將336個(gè)地級(jí)市人口預(yù)測值加總得到總?cè)丝冢Y(jié)果顯示到2040年中國人口約13.4億人,在2021年左右達(dá)峰值,與我們此前通過PADIS預(yù)測的總?cè)丝诓罹鄻O小,可見本文預(yù)測結(jié)果具有合理性。
??2.2 地區(qū):預(yù)計(jì)未來人口將繼續(xù)向大都市圈、城市群集聚
??1)分南北看,未來南北人口數(shù)量差距進(jìn)一步擴(kuò)大,隨著總?cè)丝谶M(jìn)入負(fù)增長階段,南北人口均有收縮,但南方收縮規(guī)模明顯小于北方,預(yù)計(jì)2020-2040年南、北常住人口年均增量分別為-76.7萬、-301.5萬人;分四大地區(qū)看,人口繼續(xù)向東部集聚,預(yù)計(jì)2020-2040年東、中、西、東北部常住人口年均增量分別為41.8萬、-105.8萬、-175.3萬、-138.9萬人。
??2)分省看,未來中國跨省人口變動(dòng)將呈現(xiàn)粵蘇閩浙人口集聚和東北三省人口流出趨勢,人口持續(xù)從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)流出,流入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),江蘇或?qū)⒊^浙江成為人口增量第二大省。根據(jù)預(yù)測2020-2040年,常住人口年均增量前四的省是廣東、江蘇、福建、浙江,年均增量分別為21.9萬、17.7萬、16.9萬、12.9萬、10萬人,全部位于南方、東部地區(qū),江蘇超過浙江成為人口增量第二大省,同時(shí)東北三省常住人口年均增量持續(xù)為負(fù),且減幅持續(xù)擴(kuò)大。
??3)分地級(jí)看,未來中國人口繼續(xù)向核心城市集聚,預(yù)計(jì)2020-2040年深圳、成都、合肥常住人口年均增量超18萬。全域?qū)用?,未來一二線城市人口持續(xù)集聚,但增速放緩,預(yù)計(jì)2020-2040年一、二、三、四線城市常住人口年均增量分別為59.6萬、211.3萬、-155.8萬、-489.1萬人,2010-2020、2020-2040年一線城市人口年均增速分別為2.4%、0.7%。上述兩個(gè)時(shí)期,二線城市分別為2.0%、0.6%;三線城市為0.5%、-0.4%,人口由流入轉(zhuǎn)為流出;四線城市為-0.3%、-1.0%,人口流出速度加快。
??4)分都市圈城市群看,未來人口持續(xù)向大城市所在都市圈集聚,預(yù)計(jì)2020-2040年上海都市圈常住人口年均增量超過30萬,廣州、杭州都市圈超過18萬;預(yù)計(jì)2020-2040年十大都市圈合計(jì)常住人口占比將從27.9%增至30.9%。從都市圈內(nèi)部看,預(yù)計(jì)核心城市和周邊城市人口均有流出的是哈爾濱、西寧、銀川、汕潮揭、湛茂、南寧、蘭州都市圈,核心城市人口流入但是都市圈整體凈流出的有南昌、石家莊、蘭州、沈陽等都市圈,這些都市圈的核心城市人口吸引力不足,周邊城市人口將向都市圈外流出;未來人口繼續(xù)向大城市群集聚,預(yù)計(jì)2020-2040年長三角、珠三角合計(jì)人口年均增量合計(jì)超過百萬,成為人口集聚高地;預(yù)計(jì)2020-2040年十大城市群人口占比將從74%升至77.1%,占比逐漸提升。
??3、城鎮(zhèn)人口預(yù)測:預(yù)計(jì)2040年城鎮(zhèn)化率將達(dá)78.6%,超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈、城市群
??3.1 總量:2040年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)78.6%,約0.74億新增城鎮(zhèn)人口來自鄉(xiāng)城遷移
??根據(jù)預(yù)測,2040年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到78.6%,對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口為10.5億人,比2020年增加1.5億人,其中約0.74億來自鄉(xiāng)城遷移。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測,2040年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到約76.4%,對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口為10.3億,根據(jù)我們預(yù)測,到2040年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)78.6%,對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人,比2020年增加約1.5億人。從中國城鎮(zhèn)化歷程看,城鎮(zhèn)人口增長來自三部分:自然增長、鄉(xiāng)城遷移和行政區(qū)劃變動(dòng)。2011-2018年中國城鎮(zhèn)人口增量中來自自然增長、區(qū)劃變動(dòng)、鄉(xiāng)城遷移的平均比例為18.3%、35.1%、46.7%,簡單按過去趨勢推算,未來新增城鎮(zhèn)人口或有近50%來自鄉(xiāng)城遷移,即未來二十年約0.74億人來自鄉(xiāng)城遷移。
??3.2 地區(qū):預(yù)計(jì)未來超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈、城市群
??1)分南北看,未來南北城鎮(zhèn)人口數(shù)量差距擴(kuò)大,預(yù)計(jì)2020-2040年南、北城鎮(zhèn)人口年均增量分別為536.2萬、202.1萬人;分四大地區(qū)看,東部城鎮(zhèn)人口持續(xù)集聚,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期,城鎮(zhèn)人口增速略低于中西部,預(yù)計(jì)2020-2040年東、中、西、東北地區(qū)城鎮(zhèn)人口年均增量分別為304.7萬、221.4萬、263.2萬、-50.9萬人。2)分省級(jí)看,未來二十年豫魯粵城鎮(zhèn)人口數(shù)量大幅增加,預(yù)計(jì)2020-2040年城鎮(zhèn)人口年均增量分別為85.5萬、66.5萬、62.9萬人,東北三省城鎮(zhèn)人口負(fù)增長。
??3)分地級(jí)看,超七成城市處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段,預(yù)計(jì)2020-2040年年均增量前5的城市為重慶、深圳、成都、合肥、廣州,均為都市圈核心區(qū),其中重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快,城鎮(zhèn)人口年均增量為33.9萬人,深圳、成都、合肥、廣州四個(gè)城市則依靠總?cè)丝谠黾訋?dòng)城鎮(zhèn)人口增加,這些城市2020年城鎮(zhèn)化水平高,未來提升空間小,預(yù)計(jì)2020-2040年城鎮(zhèn)人口年均增量分別為26.2萬、25.9萬、20.1萬、18萬人。全域?qū)用妫A(yù)計(jì)2020-2040年一、二、三、四線城市城鎮(zhèn)人口年均增量分別為59.9萬、361.9萬、179.6萬、149.3萬人,均有所增加,城鎮(zhèn)人口年均增速分別為0.7%、1.2%、0.7%、0.5%,二線城市增速領(lǐng)先。
??4)分都市圈城市群看,未來二十年超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈內(nèi)部,預(yù)計(jì)2020-2040年上海、重慶、廣州都市圈年均城鎮(zhèn)人口增量超30萬;未來二十年超九成新增城鎮(zhèn)人口位于城市群內(nèi)部,其中近五成來自五大城市群,預(yù)計(jì)2020-2040年中原、長三角年均城鎮(zhèn)人口增量超百萬;預(yù)計(jì)2020-2040年十大城市群城鎮(zhèn)人口占比將從75.7%升至77.4%。
??4、啟示:充分尊重人口流動(dòng)的客觀規(guī)律,推動(dòng)公共服務(wù)均等化
??人口是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ),其流動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響。人口流入可以增加年輕勞動(dòng)力供給、緩解老齡化壓力;增加人才供給、促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展;增強(qiáng)城市競爭力;擴(kuò)大消費(fèi)需求。要充分尊重人口流動(dòng)的客觀規(guī)律,推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤和公共服務(wù)均等化。人口不是導(dǎo)致大城市病的主要原因,規(guī)劃新城、發(fā)展以軌道交通為骨架的多中心城市是提高人口承載力的有效方式。過去中國政策長期嚴(yán)格控制大城市人口,但從歷史看,北京、上海等政府制定的人口控制目標(biāo)不斷被突破,使得城市規(guī)劃滯后于城市人口增長。從國際經(jīng)驗(yàn)看,當(dāng)城市集聚發(fā)展到一定階段,中心區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口有向外疏解需求,并形成兩種模式:一是倫敦的有機(jī)疏解模式、二是東京的多中心都市圈模式。中國仍處人口集聚階段,根據(jù)本文估測,未來20年人口仍向南部、東部、一線、大城市聚集,而大城市病主要在于城市規(guī)劃等治理能力不足、核心區(qū)產(chǎn)業(yè)及人口集聚超過短期承載能力,應(yīng)改變區(qū)域規(guī)劃的主導(dǎo)思想,優(yōu)化城市群內(nèi)部空間結(jié)構(gòu),推動(dòng)完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共服務(wù)、交通設(shè)施等布局,推進(jìn)公共服務(wù)均等化。增加大城市的住宅土地供應(yīng),緩解房價(jià)上漲壓力。房價(jià)高的人口流入地區(qū)需要加大土地供應(yīng),而房價(jià)低的人口流出地區(qū)需要減少土地供應(yīng)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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