市場(chǎng) 2022-06-14 08:45:15 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??上海的豪宅市場(chǎng)又火了?
??剛剛復(fù)工復(fù)產(chǎn)的上海,很多豪宅已經(jīng)迫不及待地掛牌上市。
??根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì),6月初,上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬以上的豪宅(含新房和二手房)成交。
??僅6月初,上海已經(jīng)有超過30套總價(jià)1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。
??可供參考對(duì)比的CRIC數(shù)據(jù)是,2021年以來,上海總價(jià)1億以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。
??最新掛牌的一套豪宅房源,位于上海的黃金地段新天地。翠湖天地最新一期翠湖五集一套還在5年限售期內(nèi)的房源,被標(biāo)上1.25億元的總價(jià)掛牌上市,單價(jià)近36萬元/平方米。
??這套房子2021年的買入價(jià)僅6000多萬元,時(shí)隔一年,就被業(yè)主以兩倍的價(jià)格掛出,且不說能否成交,業(yè)主的投資心態(tài)可窺一斑。
??不過,上海價(jià)格最堅(jiān)挺的豪宅,還是位于被戲稱為“梧桐區(qū)”的“衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)”及其周邊的老洋房。
??目前上海成交的豪宅,單價(jià)最高紀(jì)錄已經(jīng)達(dá)到75萬/平方米,這套位于華山路889號(hào)的老洋房去年以8.5億元的總價(jià)成交,刷新了上海頂豪的單價(jià)紀(jì)錄。
??自6月上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后,不斷有關(guān)于上海豪宅市場(chǎng)的消息。
??從成交來看,最受矚目的當(dāng)屬位于永嘉路的一棟近百年的花園洋房,2.5億元的總價(jià),折合成交單價(jià)64.7萬元/平方米,歷經(jīng)兩個(gè)月疫情的平靜,上海的豪宅市場(chǎng)因?yàn)檫@套房源的成交瞬間出現(xiàn)了一個(gè)小高潮。
??這套房源位于永嘉路569號(hào),為花園住宅,是上海市徐匯區(qū)文物保護(hù)建筑。永嘉路位于上海老梧桐區(qū),一路走過,都是類似的花園住宅及文物保護(hù)建筑。
??永嘉路一家專門做老洋房業(yè)務(wù)的中介門店負(fù)責(zé)人告訴我們,近期成交的永嘉路569號(hào)價(jià)格屬于“比較好的價(jià)格”,以往他們代理的房源大多都要經(jīng)過至少幾個(gè)月的時(shí)間才有可能成交。
??本次以2.5億成交的永嘉路569號(hào)老洋房,是中國(guó)染料化工業(yè)的創(chuàng)始人吳光漢先生舊居,上一次成交是在2017年,成交總價(jià)1.7億元。
??2021年底,這套老洋房再次掛牌上市,當(dāng)時(shí)標(biāo)出的價(jià)格是3.2億元,比最終的成交價(jià)還高出7000萬元。
??這么一算,永嘉路這套老洋房從2017年買入到了2022年5月賣出,5年價(jià)格漲8000萬元,漲幅高達(dá)47%,獲利可觀。
??“去年的時(shí)候,就在569號(hào)對(duì)面,4億左右成交了一套老洋房,在這附近總價(jià)1億以上的成交還是挺普遍的,新房都要好幾千萬了,老洋房上億很正常,可能以前關(guān)注的人沒那么多吧。”只做老洋房生意的中介負(fù)責(zé)人很淡定。
??他說的4億左右成交的老洋房是永嘉路590號(hào),為紡織大亨吳昆生故居,2019年底時(shí)報(bào)價(jià)4.2億元,具體成交價(jià)他不愿意多說。但我們還是打聽到,永嘉路590號(hào)的最終成交單價(jià)在45萬元/平方米。
??高價(jià)掛牌然后降價(jià)成交,基本上是上海老洋房的買賣常態(tài)。
??我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn),最近部分專注中高端住宅業(yè)務(wù)的中介門店掛牌量出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng),一位只做3000萬以上豪宅交易的中介表示:“復(fù)工之后的確有一波放量掛牌,單純從量上來看是多了不少,但目前還不能確定是否和2個(gè)月的疫情管控后集中掛牌有關(guān),還要再觀察一段時(shí)間。”
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2022年6月初,上海總價(jià)1億以上的豪宅就已經(jīng)超過30套二手房源掛牌。
??據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示,2021年1月至2022年5月期間,總價(jià)1億以上的一手豪宅共成交18套,二手豪宅共成交27套,累計(jì)成交45套。
??也就是說,今年6月至今上??們r(jià)1億以上的豪宅掛牌量已經(jīng)超過了過去一年多的成交量,明顯供過于求。
??從成交來看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年6月1-9日,總價(jià)3000萬以上的一手豪宅成交共23套,另據(jù)各平臺(tái)的不完全統(tǒng)計(jì),總價(jià)3000萬以上的二手房成交10套,合計(jì)33套。也就是說,在6月初的將近10天里,上海總價(jià)3000萬以上的豪宅,平均每天能成交3.7套。
??2021年同期,總價(jià)3000萬以上的一手豪宅僅成交17套,2022年同比增長(zhǎng)了35.3%。不排除因4、5月上海疫情造成市場(chǎng)交易暫停,一些進(jìn)行中的交易都推遲到6月成交,形成了成交數(shù)據(jù)的高企。
??從具體成交日期來看,6月6日之后的成交明顯高于6月1日至5日,其中6月8日集中放量明顯。
??從具體成交情況來看,CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示,2021年1月至2022年5月期間,一億以上二手豪宅共成交27套。
??其中最貴的是華山路889號(hào),成交總價(jià)8.5億元,單價(jià)高達(dá)75萬元/平方米。
??該房源由889、891號(hào)組成,面積高達(dá)1131平方米,原為永安集團(tuán)旗下永安紡織印染公司總經(jīng)理郭棣活先生的宅邸。
??從二手豪宅的成交情況來看,老洋房占比約30%,單價(jià)普遍在20萬元/平方米以上,但如永嘉路老洋房和華山路889號(hào)這樣超60萬元/平方米仍是個(gè)例。
??最近還有上海陸家嘴豪宅湯臣一品一套房源以超過60萬元/平方米單價(jià)掛牌上市的傳言,我們?cè)诙鄠€(gè)平臺(tái)上也沒有找到相關(guān)信息,多家中介表示并沒有看到關(guān)于該房源的消息。
??去年底剛剛開盤的翠湖五集,雖然還在5年的限售期內(nèi),但是仍然有少量房源在6月初掛牌上市,其中三套房源掛牌價(jià)均過億。
??一套位于翠湖五集2號(hào)樓高區(qū)的房源,建筑面積338.45平方米,買入價(jià)6500萬元,以1.25億元的價(jià)格掛牌,漲幅高達(dá)92.3%。
??還有一套同樣位于高區(qū)的翠湖五集房源,面積338.35平方米,掛牌價(jià)格1.2億。另有一套翠湖五集房源,面積454.4平方米,掛牌價(jià)1億元。
??這些房源最終能不能以這個(gè)掛牌價(jià)成交,以及需要掛多久才能成交,都還是未知數(shù)。但是,上海豪宅,尤其是核心地段的豪宅,一二手價(jià)格倒掛的現(xiàn)實(shí)就擺在眼前。
??不僅僅是翠湖天地,在調(diào)研中,有不少豪宅掛牌價(jià)與買入價(jià)都有巨大差距。如九龍倉濱江壹十八位于高區(qū)次頂樓的房源,建筑面積346平方米,還在五年限售期內(nèi),買入價(jià)4500萬,以6880萬元掛牌,漲幅近53%。
??蘇河灣一套獨(dú)棟別墅,建筑面積639.42平方米,該房源滿五唯一,買入價(jià)為5320萬元,掛牌價(jià)2.5億,漲幅近3.7倍,令人咋舌。
??我們還發(fā)現(xiàn),有部分掛牌的豪宅尚有抵押沒能還清,如另一套掛牌的華僑城蘇河灣別墅,總面積1220平方米,售價(jià)4.1億,該房源距上次交易不滿5年,買進(jìn)價(jià)為1.3億,尚有抵押9000萬。
??部分豪宅“天價(jià)”掛牌的回潮,可能有部分中介和經(jīng)紀(jì)人故意“掛高”以吸引市場(chǎng)及媒體的關(guān)注,從而推動(dòng)豪宅市場(chǎng)價(jià)格的因素,也有上海一二手價(jià)格倒掛的因素,尤其是核心地段的豪宅,價(jià)差明顯。
??“價(jià)差越大越好賣”是去年上海新房市場(chǎng)“一房難求”的重要原因,也導(dǎo)致大量投資客,包括一部分“打新炒房”族加入上海豪宅的購(gòu)房群。
??受其影響,上海部分單價(jià)10萬-16萬元/平方米的二手豪宅價(jià)格在2021年下半年較上半年上漲10%左右,部分單價(jià)超16萬元/平方米的二手豪宅房?jī)r(jià)下半年漲幅均在10%以上,其中翠湖天地(四期)最高漲幅達(dá)14.87%。
??一手房方面,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2021年1月至2022年5月間,上海一手房成交總價(jià)最高的并非名聲在外的湯臣一品,也并非與之齊名的翠湖天地,而是位于上海閔行區(qū)的別墅項(xiàng)目古北壹號(hào),最高的成交總價(jià)為3.44億元;成交單價(jià)最高的是古北壹號(hào)的另一套別墅,單價(jià)約25萬元/平方米。
??2021年10月,湯臣一品和翠湖五集均有成交,均價(jià)分別為21.9萬元/平方米和18.1萬元/平方米,湯臣一品成交總價(jià)1.33億元,翠湖五集成交套均總價(jià)1.13億元。
??這一數(shù)據(jù),似乎打破了大家對(duì)于湯臣一品和翠湖天地最貴豪宅的刻板印象。
??總體來看,一手頂豪上億成交基本上都是大面積戶型,18套房源平均均價(jià)為18.45萬元/平方米。
??近年來,上海頂豪市場(chǎng)跑在全國(guó)前列,2021年無論是3000萬元/套以上,還是5000萬元/套以上豪宅,上海的成交套數(shù)都占據(jù)全國(guó)半壁江山。一定程度上,上海頂豪市場(chǎng)于全國(guó)都有引領(lǐng)作用。
??永嘉路老洋房的成交再次點(diǎn)燃了上海豪宅市場(chǎng)的熱情。從目前來看,6月至今上海豪宅掛牌量的確出現(xiàn)了一定上升,但集中掛牌有疫情的因素,能否成交還要看市場(chǎng)的恢復(fù)情況。
??上海豪宅目前仍然呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步上漲的趨勢(shì),高價(jià)掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主的心態(tài),疫情在一定程度上加速了他們出貨的決策,價(jià)格是一種對(duì)市場(chǎng)的試探。
??我們認(rèn)為,豪宅價(jià)格的堅(jiān)挺,說明了上海仍有巨大的吸引力。未來無論是豪宅還是剛需市場(chǎng),上海樓市能否繼續(xù)堅(jiān)挺,還需看疫后上海整體經(jīng)濟(jì)、生活的恢復(fù)速度和程度。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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