市場(chǎng)付珊珊 2022-06-22 09:56:12 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??杭州樓市正步入回暖期。
??“上周六一天,房產(chǎn)中介人士就帶了十幾撥人來(lái)看房,中介會(huì)跟客戶介紹房子的區(qū)位和板塊發(fā)展,我也會(huì)幫忙介紹房屋的結(jié)構(gòu)和使用情況,一天下來(lái),嗓子都啞了?!奔易『贾菔泄笆麉^(qū)的李女士去年底萌生了置換房子的想法,于是便把目前居住的房屋掛到中介網(wǎng)站上。
??李女士反映,今年前幾個(gè)月看房的人還不多,最近半個(gè)月看房的人多了不少,“人多的時(shí)候,一天接待的看房客都快趕上過(guò)去一個(gè)月了”。
??導(dǎo)致看房客增多的一個(gè)重要原因是,5月17日,杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“新政”),該政策被認(rèn)為劍指二手房市場(chǎng),促進(jìn)杭州二手房去庫(kù)存。
??6月17日,杭州二手房新政正好滿一個(gè)月。
??根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),新政出臺(tái)的一個(gè)月,杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套,環(huán)比上漲112%,日均成交量上漲119%,漲幅翻倍,效果立竿見影。
??另一組可參考數(shù)據(jù)來(lái)自中介機(jī)構(gòu),5月新政前,杭州二手房日均網(wǎng)簽單量約90多套,6月份以來(lái),杭州二手房日均網(wǎng)簽量為180套,幾乎翻倍。與此同時(shí),杭州二手房日均新增掛牌房源量提升57%,二手房帶看量提升73%。
??“杭州二手房新政政策力度較大,這使得市場(chǎng)自住需求得到一定釋放,對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好也在預(yù)期之內(nèi)?!焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)上官劍表示,新政精準(zhǔn)調(diào)控,支持居民合理住房需求,釋放剛需住房群體的需求,以及為剛改客群在“賣舊買新”方面提供了支持,讓換房更容易,間接對(duì)新房樓市也是明確利好,有助于提振市場(chǎng)預(yù)期,帶動(dòng)市場(chǎng)成交增長(zhǎng)。
??市場(chǎng)回溫 掛牌量、成交量均上漲
??健康的樓市,離不開二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。新房和二手房市場(chǎng)應(yīng)該是相輔相成,共同筑成整個(gè)健康的樓市運(yùn)行系統(tǒng)。
??杭州的問(wèn)題在于,新房網(wǎng)紅盤“一房難求”,而二手房市場(chǎng)去化相對(duì)較難。尤其是去年下半年以來(lái),杭州二手房成交不斷回落。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,杭州二手房成交量從去年7月的4744套逐步下降至今年2月最低點(diǎn),約1975套,之后也保持低位運(yùn)行。
??為了提升二手房市場(chǎng)活躍度,加速去庫(kù)存,今年5月17日,杭州特意出臺(tái)了針對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激政策。
??新政后,杭州二手房市場(chǎng)的掛牌量和成交量確實(shí)有明顯上升。
??此前,有公開報(bào)道傳出,從杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)看,杭州二手房新政后,半個(gè)多月時(shí)間里,全市(除富陽(yáng)、臨安)二手掛牌量猛增,總數(shù)甚至達(dá)到了22萬(wàn)套。該平臺(tái)數(shù)據(jù)還顯示,截至6月13日,下午6時(shí),杭州(不含臨安、富陽(yáng))二手房住宅掛牌量超27萬(wàn)套。二手房掛牌量只增不減。
??不過(guò),杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)的二手房源掛牌量是按照房源條數(shù)統(tǒng)計(jì),而非房源套數(shù)統(tǒng)計(jì),這就導(dǎo)致數(shù)據(jù)中有不少是重復(fù)統(tǒng)計(jì),真正有效的掛牌量并沒(méi)有這么高。
??中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示,據(jù)中指院監(jiān)測(cè)以及房管局體系中呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)情況顯示,新政后杭州市二手房新增掛牌量約為每周5000套的水平。按照此估算,新政后杭州二手房掛牌月增量約在2萬(wàn)套。
??關(guān)于杭州二手房庫(kù)存量,杭州幾大中介平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也給出了一定參考。例如,來(lái)自貝殼的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前杭州包含商業(yè)在內(nèi)的二手房源存量為9.1萬(wàn)套,我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)是8.99萬(wàn)套,加上一些不在這些中介平臺(tái)掛牌的房源,一份公開報(bào)道測(cè)算,杭州目前真實(shí)的二手房庫(kù)存量在10萬(wàn)套至13萬(wàn)套。
??然而,去年5月至今年4月,杭州二手房平均月成交量約為3782套。對(duì)應(yīng)超10萬(wàn)套的庫(kù)存量,二手房市場(chǎng)庫(kù)存壓力可想而知。
??新政之后,杭州二手房市場(chǎng)迅速回溫,根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),新政出臺(tái)后的一個(gè)月,杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套,環(huán)比上漲112%,日均成交量上漲119%,漲幅翻倍。
??不過(guò)值得注意的是,5月杭州二手房網(wǎng)簽量雖然創(chuàng)下近期新高,但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,去年3月、4月杭州二手房成交量均破萬(wàn),分別達(dá)到11759套、10070套,去年5月也達(dá)到9045套。今年5月的數(shù)據(jù)同比去年仍然下滑超過(guò)45%。
??剛需成交為主 以價(jià)換量居多
??“新政后咨詢量確實(shí)增加了,但我所在的板塊成交量增幅并不是特別明顯,購(gòu)房者的觀望情緒還是很濃。”一名未來(lái)科技城板塊中介人員表示,未來(lái)科技城板塊的房子已經(jīng)漲過(guò)一輪了,板塊內(nèi)的房企總價(jià)基本都在四五百萬(wàn)起,相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格有點(diǎn)高。
??相比之下,一些剛需房源比較緊俏,均價(jià)在3萬(wàn)元左右的房源則更受歡迎。
??機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù),在最近這波二手房成交中,剛需置業(yè)需求占據(jù)了主導(dǎo)地位,總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的房源成交占比達(dá)65%,成交比重提升2%。這一波成交前十名的區(qū)域有兩個(gè)特點(diǎn):一是住宅均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi),二是都屬于次新房聚集地,包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區(qū)域。
??此外,在上官劍看來(lái),新增掛牌中,降價(jià)房源占比更大,5月份杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%,成交多為以價(jià)換量。
??以未來(lái)科技城板塊陽(yáng)光城未來(lái)悅MAX項(xiàng)目為例,此前該項(xiàng)目最高掛牌價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米,而近期的成交記錄顯示,成交價(jià)格已經(jīng)跌至約5.5萬(wàn)元/平方米,價(jià)格有不小的回落。
??上述中介人員認(rèn)為,之前未來(lái)科技城板塊二手房?jī)r(jià)格較高,主要是跟互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān),如今產(chǎn)業(yè)不景氣,導(dǎo)致板塊內(nèi)的二手房市場(chǎng)陷入冷凍狀態(tài),價(jià)格也有所回調(diào)。
??事實(shí)上,杭州目前多個(gè)板塊二手房市場(chǎng)成交量均在上漲,但成交均價(jià)均在下跌。按照公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,5月杭州臨安城區(qū)二手房成交量環(huán)比上漲22%,均價(jià)跌了14%;富陽(yáng)富春板塊二手房成交量漲了104%,均價(jià)跌了15%;臨平新城二手房成交量環(huán)比上漲20%,均價(jià)跌了9%;銀湖科技城二手房成交量環(huán)比上漲19%,均價(jià)跌了12%;西湖區(qū)西溪板塊二手房成交量也上漲68%,均價(jià)跌了1%。
??新房二手房?jī)r(jià)格倒掛 庫(kù)存預(yù)計(jì)還將上升
??長(zhǎng)期以來(lái),杭州二手房庫(kù)存量推高的一個(gè)重要原因就是新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。
??由于二手房房?jī)r(jià)居高,那么相比購(gòu)買二手房,人們更愿意購(gòu)買新房,畢竟倒掛價(jià)差大,買到即賺到。例如未來(lái)科技城華潤(rùn)杭珹未來(lái)中心項(xiàng)目新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛約2.6萬(wàn)元/平方米,錢江世紀(jì)城融信的項(xiàng)目新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛約3.7萬(wàn)元/平方米。
??一買一賣之間,一套房子可以賺取百萬(wàn)元差價(jià),這也是杭州搖號(hào)打新的人層出不窮的重要原因。
??這樣的價(jià)差也讓不少投資客盯上了杭州市場(chǎng),自2020年起,杭州也成為了繼深圳、合肥之后又一“炒房之都”。這也導(dǎo)致不少新房的置業(yè)需求中有不少是非自住需求,而這部分需求也會(huì)趁著這一波二手房市場(chǎng)回暖將房源掛牌出手。
??“過(guò)去幾年杭州新房供應(yīng)量處于高位,預(yù)計(jì)今年近13萬(wàn)套房源交付,不少非自住客戶在小區(qū)交付后預(yù)計(jì)不少房源將流入二手房市場(chǎng)。短期之內(nèi),伴隨市場(chǎng)信心的逐步修復(fù),杭州二手房庫(kù)存預(yù)計(jì)還將繼續(xù)上升。”上官劍認(rèn)為,新政只是促使市場(chǎng)成交有所放量,但并未表現(xiàn)出爆發(fā)的熱度,杭州的二手房庫(kù)存量消化不明顯,此外,很多業(yè)主都想趁著政策利好,整體市場(chǎng)好轉(zhuǎn),將房子更快的置換改善,特別是總價(jià)相對(duì)較低的且次新房居多的區(qū)域二手房增加明顯。
??雖然新政效果已顯現(xiàn),但不少業(yè)內(nèi)人士并不看好杭州二手房市場(chǎng)的后續(xù)表現(xiàn)??硕鹪谄溲芯繄?bào)告中指出,杭州二手房這波熱度或難以延續(xù)。一方面,6月新房市場(chǎng)迎來(lái)推盤潮,剛需、改善需求均有覆蓋,大概率將分流一批客群。另一方面,二手住宅掛牌量每日俱增,購(gòu)房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)的速度。
??克而瑞浙江區(qū)域分析師朱琳也認(rèn)為,現(xiàn)在杭州大多數(shù)的成交都是源于“5改2”的刺激,省下十幾萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元不等的稅費(fèi),短期內(nèi)極大促進(jìn)了交易;接下來(lái)的6月,成交數(shù)據(jù)估計(jì)還能沖一沖,到了7月可能就不再增長(zhǎng),只能維持。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論