??保障性租賃住房經(jīng)歷過去兩年時(shí)間的蓄勢(shì)，2022年迎來了建設(shè)大潮。

??2020年，十九屆五中全會(huì)首次提出了“保障性租賃住房”這一概念。同年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步部署解決好大城市的住房突出問題，點(diǎn)題保障性租賃住房建設(shè)這一任務(wù)。2021年3月，“十四五”規(guī)劃提出要完善住房市場體系和住房保障體系，這為保障性租賃住房的推出謀劃了藍(lán)圖。

??“十四五”規(guī)劃指出，以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題，明確將保障性租賃住房市場作為一項(xiàng)中長期工程來抓。住建部為此在2021年5月分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，會(huì)同人口凈流入的40個(gè)城市，進(jìn)一步部署落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策，將大力發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。

??2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，頂層設(shè)計(jì)逐漸清晰，保障性租賃住房市場的培育全面進(jìn)入實(shí)施階段。

??經(jīng)過一年的努力，2021年全國保障性租賃住房開工取得驚人的成績，全國40個(gè)城市新籌集94.2萬套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難。

??截至目前，全國有近30個(gè)省區(qū)市出臺(tái)了加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，40個(gè)重點(diǎn)城市提出了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)。

??根據(jù)住建部最新的部署，2022年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），這將是在去年93.6萬套的基礎(chǔ)上翻了一番多。

??政策端：哪些政策加碼保障性租賃住房？

??保障性租賃住房的政策支持方面，《中國房地產(chǎn)金融》梳理發(fā)現(xiàn)，通過國務(wù)院和各地方的政策支持范圍和力度，基本上形成了“中央政策統(tǒng)攬，地方政策強(qiáng)化”的保障性租賃住房的支持政策框架。

??從國務(wù)院公布的保障性租賃住房支持政策細(xì)則來看，形成了土地、審批、中央補(bǔ)助、稅費(fèi)優(yōu)惠、水電氣價(jià)格政策及金融政策。

??第一，土地支持層面，就是利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來建設(shè)和籌集保障性租賃住房。在這當(dāng)中，不變更土地的使用性質(zhì)，也不要求補(bǔ)繳土地價(jià)款，為保障性租賃住房價(jià)格能夠比市場同地段、同品質(zhì)價(jià)格略微低一些創(chuàng)造條件。

??第二，對(duì)審批流程的再造和簡化，各級(jí)政府通過聯(lián)審方式，出具項(xiàng)目認(rèn)定書，相關(guān)部門按照項(xiàng)目認(rèn)定書加快辦理。目前，上海等21個(gè)城市都已經(jīng)開展了聯(lián)審機(jī)制，大大縮短了審批時(shí)間，提高了效率。

??第三，加大和落實(shí)中央補(bǔ)助。2021年中央為40個(gè)城市在預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助了28億元，2022年還將加大中央財(cái)政補(bǔ)助資金的支持力度。此外，2022年3月14日，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》，其中，中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金主要用于支持試點(diǎn)城市多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。

??第四，稅費(fèi)優(yōu)惠政策支持。從去年10月1日起，已經(jīng)開始實(shí)行住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計(jì)稅方法，即增值稅原來按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計(jì)算；對(duì)于企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體向其他組織、個(gè)人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率來征收。

??第五，水電氣價(jià)格給與民用政策支持。對(duì)于利用非居住存量土地和非居住存量房屋來改建和建設(shè)保障性租賃住房的，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格一律按照居民價(jià)格來執(zhí)行。

??第六，金融政策支持。金融政策支持來自四個(gè)方面，包括貸款、債券和其他資金來源。其中信貸的支持，以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。此外，保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施范疇，為保障性租賃住房提供融資工具。

??從全國試點(diǎn)城市和地區(qū)推出的支持政策來看，增加了更多地方性政策特色。如北京在金融政策中，支持“企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券；支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)?！睆V東省支持各地級(jí)以上市按規(guī)定統(tǒng)籌利用土地出讓凈收益和住房公積金等現(xiàn)有保障資金發(fā)展保障性租賃住房。

??上海在保障性租賃住房實(shí)施意見中，補(bǔ)充了國資支持政策與配套公共服務(wù)支持政策。充分發(fā)揮國資在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領(lǐng)和“穩(wěn)定器”“壓艙石”作用。對(duì)市、區(qū)國有企業(yè)參與的上述專項(xiàng)工作任務(wù)，統(tǒng)籌兼顧對(duì)業(yè)績指標(biāo)的影響，由市、區(qū)國資監(jiān)管部門按照管理權(quán)限，納入國有企業(yè)考核評(píng)價(jià)范圍。配套政策方面，保障性租賃住房承租人、居住使用人可以按照規(guī)定，在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》（非本市戶籍）或社區(qū)公共戶落戶（本市戶籍），并相應(yīng)享受未成年子女義務(wù)教育等基本公共服務(wù)政策。

??供給端：新增供給與存量改造如何發(fā)力？

??保障性租賃住房與保障房（公租房、廉租房）有所不同，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障房主要面向的對(duì)象是城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，一般在60平方米以下，申請(qǐng)時(shí)需要符合雙門檻要求，即收入低、住房條件也差。因此從面向人群來說，保障性租賃住房更多是滿足在人口凈流入城市年輕人的需求。

??從供給端來看，新增建設(shè)與存量改造成為保障性租賃住房的主要抓手。具體表現(xiàn)為“新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式”，以此增加保障性租賃住房的供給。

??具體來看，新建主要涵蓋以下幾種方式：第一種指利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地，如利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。第二種是利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。第三種是利用國有建設(shè)用地建設(shè)，單列租賃住房用地計(jì)劃，采取出讓、租賃或劃撥等方式建設(shè)保障性租賃住房；新建普通商品住房項(xiàng)目，配建一定比例的保障性租賃住房；在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。第四種是利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國房地產(chǎn)金融》表示，此次對(duì)于保障性租賃住房的用地來源，有一個(gè)非常重要的變化。過去在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的供給方面，定位不太清晰。而此次明確，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地等進(jìn)行建設(shè)，而對(duì)于目前類似雙集中供地的政策，則主要強(qiáng)調(diào)“適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)”。

??“對(duì)于房企而言，若是參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地，則需要關(guān)注此類農(nóng)村用地。這比過去傳統(tǒng)的租賃用地改革是有很大的變化的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

??在各地的實(shí)踐當(dāng)中，上海創(chuàng)設(shè)租賃住房用地性質(zhì)，單列用地計(jì)劃，供地150余幅，地價(jià)約為市場價(jià)格的1/6，采取出讓方式供應(yīng)，以國企為主實(shí)施投資，可建租賃住房約1000萬平方米、近20萬套。建立商品住房配建制度，新建商品住房中配建不少于5%的保障性住房無償移交政府，以及配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，均主要用作保障性租賃住房。此外，上海市支持中國航發(fā)商發(fā)利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房，為總部及設(shè)計(jì)研發(fā)中心在編在崗員工提供臨時(shí)租賃住房保障，兩批分別1342套、1070套保障性租賃住房。

??北京利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有土地、新增供應(yīng)國有建設(shè)用地、存量住房改造等六條渠道，建設(shè)保障性租賃住房。其中位于南三環(huán)的萬科泊寓成壽寺項(xiàng)目，是北京首個(gè)利用集體土地建設(shè)保障性租賃住房的項(xiàng)目，由村集體經(jīng)濟(jì)組織和萬科成立合資公司作為項(xiàng)目運(yùn)營主體，北京萬科負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營，建成后擁有項(xiàng)目45年的經(jīng)營權(quán)及收益權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織每年獲取保底收益及超額分紅。

??重慶市規(guī)定軌道交通站點(diǎn)上蓋物業(yè)及半徑600米范圍內(nèi)商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建保障性租賃住房比例不低于30%。

??改建及改造方向，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求等前提下，通過“商改租”、“工改租”等形式將非住宅改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。此外，還可通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。

??在改造項(xiàng)目案例中，北京順義天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2號(hào)樓商業(yè)辦公項(xiàng)目已獲批改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目，將提供宿舍874間，能較大程度解決周邊職工的居住問題，緩解區(qū)域職住平衡壓力。上述項(xiàng)目改建后將納入北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)管理，避免以租代售、分割銷售、違法轉(zhuǎn)讓等違法操作。

??根據(jù)戴德梁行在《住房租賃發(fā)展研究報(bào)告》中披露，一二線熱點(diǎn)城市新建保障性租賃住房占比較高，而二三線城市受制于較大的財(cái)政壓力和地產(chǎn)存量，特別是非居住用地存量，因此更加鼓勵(lì)以存量改造為主，新建比例為輔?！笆奈濉逼陂g，上海存量房改建占比在30%，西安存量房占比達(dá)到40%，南昌則高達(dá)75%。

??建設(shè)端：各地保障性租賃住房建設(shè)推進(jìn)如何？

??一個(gè)城市，如果青年人有了希望，這個(gè)城市就有了未來。解決新市民和青年人的住房問題，是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高城市競爭力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

??住建部住房保障司司長曹金彪此前表示，新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。

??根據(jù)“十四五”規(guī)劃，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決1300萬人的住房困難。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至最新，共有18省(含直轄市)、42市(含直轄市)在“十四五”規(guī)劃中表態(tài)支持，其中披露籌建套數(shù)的省市“十四五”期間計(jì)劃籌建730.52萬套?？硕鹧芯恐行念A(yù)計(jì)，“十四五”期間，全國范圍內(nèi)有望新增保障性租賃住房800萬套至900萬套。

??住建部副部長倪虹今年2月24日在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市，提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應(yīng)量的40%~45%。今年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預(yù)計(jì)建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

??根據(jù)各地發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和保障性租賃住房開工匯總，《中國房地產(chǎn)金融》分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于人口凈流入比較大的城市，特別是流動(dòng)人口住房需求緊缺的城市，2022年保障性租賃住房開工量都較2021年有大幅提升。

??北京、上海、湖北、福建、廣西、遼寧、安徽等省份今年計(jì)劃籌建的保障性租賃住房規(guī)模是去年計(jì)劃或?qū)嶋H籌集的2.4-4.5倍。其中，北京和上海2021年和2022年累計(jì)籌建量達(dá)到其“十四五”規(guī)劃任務(wù)量一半以上。

??北京“十四五”期間，爭取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，2022年開工籌建15萬套（間）。

??上?！笆奈濉逼陂g，全市新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，“十四五”期末，全市累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房總量達(dá)到60萬套（間）以上。2021年至2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），也將完成“十四五”目標(biāo)的50%。

??《中國房地產(chǎn)金融》梳理各地“十四五”規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，除了住建部在試點(diǎn)40個(gè)人口凈流入的城市相繼披露了保障性租賃住房的計(jì)劃，還有相當(dāng)數(shù)量的城市根據(jù)自身情況跟進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)。

??廣東省通過調(diào)研問卷和排查，摸底廣東省保障性租賃住房需求發(fā)現(xiàn)，除了廣州、深圳、東莞、佛山、珠海5市試點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房，也加入了惠州、東莞、中山、江門和湛江五個(gè)城市發(fā)展保障性租賃住房。廣東省“十四五”將籌建129.7萬套，其中2021年至2023年籌集建設(shè)約86萬套（間），占全省“十四五”目標(biāo)任務(wù)超過65%。

??浙江省考慮人口、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局等因素，也明確11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)和26個(gè)縣（市）為重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的城市，以流動(dòng)人口為基數(shù)測(cè)算，“十四五”期間擬新增保障性租賃住房120萬套（間）。2021年浙江省已經(jīng)開工籌集保障性租賃住房17.4萬套（間），2022年計(jì)劃開工籌集30萬套（間），兩年的開工籌集量約占“十四五”目標(biāo)任務(wù)量的40%。

??除了密集的地方政策與開工上馬，可以預(yù)期的是保障性租賃住房正在成為當(dāng)前住房建設(shè)的重點(diǎn)，也將促使中國保障性租賃住房政策體系日漸成熟。