??2022年下半年已開啟，全國樓市仍處于艱難尋底中，且下行態(tài)勢嚴峻。

??8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)，所有指標全部下跌。7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.3%，較6月跌幅擴大3個百分點；商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月跌幅擴大10.6個百分點；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月跌幅擴大7.2個百分點；國房景氣指數(shù)亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。

??受近期房地產(chǎn)交付風險影響，居民購房信心再度下挫。央行數(shù)據(jù)顯示，7月居民部門中長期貸款新增1486億元，僅為去年同期的37%。這與房地產(chǎn)銷售端回落相互印證。

??7月份，新建商品房銷售價格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）擴大10.6個百分點。除一線城市房價韌性較強，二三線城市房價整體出現(xiàn)下行；這表明，行業(yè)企穩(wěn)時刻仍未到來。

??面對這份成績單，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，總體看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟的影響會逐步改善。

??“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設進度保持平穩(wěn)，總體風險是可控的?！备读钑熣f。

??樓市指標全線下跌

??6月份，全國樓市表現(xiàn)曾出現(xiàn)弱改善跡象，但到了7月份，市場行情再度轉下。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~7月固定資產(chǎn)投資同比增長5.7%，較1~6月的6.1%繼續(xù)回落。從結構上看，1~7月基建投資同比增長7.4%，高于上半年的7.1%；7月單月同比增速則由6月的8.1%回升至9.1%，對經(jīng)濟增長發(fā)揮了托底作用。但房地產(chǎn)開發(fā)累計增速和單月增速則繼續(xù)下滑，并進一步拖累經(jīng)濟。

??數(shù)據(jù)顯示，1~7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下跌6.4%，較1~6月（下跌-5.4%）跌幅擴大1個百分點。其中，住宅開發(fā)投資跌幅（-5.8%）擴大了1.3個百分點，跌幅大于全部房地產(chǎn)，反映出住宅投資受到信用風險事件的影響更大。從單月表現(xiàn)看，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.3%，相比6月份跌幅擴大3個百分點。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，主要受土地購置、新開工面積持續(xù)下跌影響。土地購置費、建筑工程投資合計占開發(fā)投資的70%左右，二者目前已分別連續(xù)下跌14個月、12個月，并且近幾個月呈現(xiàn)35%~50%巨大跌幅，必然拖累開發(fā)投資。

??從拿地指標來看，1~7月，全國土地購置面積同比下跌48.1%，較1~6月跌幅略收窄0.3個百分點；7月單月土地購置面積同比下跌47.3%，較6月份的52.8%亦有收窄。

??在地方政府加大保交樓支持力度之后，施工和竣工指標略有好轉，但房企新開工意愿仍然低迷。7月份，房企房屋施工面積同比下滑44.3%，略好于6月（下滑48.1%）；竣工面積同比下滑36%，亦好于6月的下滑40.7%；但新開工面積同比下滑45.4%，較6月份（下滑45.1%）跌幅擴大。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，上半年，各大城市二三批次集中供地密集推出，地方政府拿出優(yōu)質地塊，且積極調整出讓模式，給開發(fā)商讓利。但由于信用風險事件不斷爆發(fā)影響，停工爛尾現(xiàn)象增加，且向民生保障、金融領域傳導，導致開發(fā)商開工積極性下挫，拿地的主要是國企央企、城投平臺，抵消不了民企暴雷沖擊。

??從銷售端來看，7月商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月份跌幅擴大10.6個百分點；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月份跌幅擴大7.2個百分點。

??從資金來源端看，1~7月，房企到位資金8.88萬億元，同比下降25.4%。其中，國內貸款1.1萬億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金3.15萬億元，下降11.4%；定金及預收款2.86萬億元，下降37.1%；個人按揭貸款1.42萬億元，下降25.2%。

??無論是銀行貸款、自籌資金還是以按揭和定金為主的其他資金，7月份增速全面下滑，且跌幅均較6月份繼續(xù)擴大，從側面反映出金融機構對開發(fā)商的風險擔心進一步加劇，房企融資渠道仍然受阻。

??降低房貸利率也難以拯救樓市下滑態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，7月份103個重點城市主流首套和二套房貸利率分別降至4.35%和5.07%，已低于2015年水平；按揭平均放款周期亦降至2019年有紀錄以來最低，但這些利好并未對市場面形成有效提振。

??7月，國房景氣指數(shù)降至95.3%，較6月下降0.1個百分點，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平，市場仍在艱難尋底。

??房價跌幅擴大 保交樓是穩(wěn)信心關鍵

??五六月份，70個大中城市新房價格指數(shù)跌幅曾持續(xù)收窄，但7月份跌幅則再現(xiàn)擴大趨勢，這種情況值得警惕。

??數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.11%，跌幅較6月份的-0.1%有所擴大；同比下跌1.7%，跌幅亦有擴大。

??其中，一線城市新房價格環(huán)比漲幅從6月份的0.45%降至7月份的0.27%，二線城市新房價格漲幅則從6月份的0.06%降至0.03%，這是新房價格在連續(xù)2個月反彈后再度收窄。

??房價下跌的城市數(shù)量也有所增加。70個大中城市中，7月份新房和二手房價格環(huán)比下降城市分別有40個和51個，比6月份分別增加2個和3個；二手房價格同比下降城市有61個，比6月份增加4個。

??二手房價格表現(xiàn)明顯弱于新房。7月份，70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比新房價格指數(shù)跌幅要大，且已連續(xù)11個月下跌（與新房一樣）。

??其中，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比6月擴大0.1個百分點；二線城市二手房價格環(huán)比下降0.2%，降幅比6月擴大0.1個百分點；三線城市新房和二手房價格環(huán)比均環(huán)比下降0.3%，降幅均與6月持平。

??從具體城市表現(xiàn)看，成都、杭州和西安等重點二線城市房價表現(xiàn)較好。但更多二三線城市則面臨較大市場壓力，包括蘭州、南寧、北海、安慶等表現(xiàn)偏弱。

??“7月以來部分期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場預期修復受阻。同時，局部地區(qū)疫情反復、經(jīng)濟下行壓力加大背景下居民消費意愿不足，7月社會融資、信貸增量超預期下降則是印證?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂表示。

??李宇嘉亦認為，行業(yè)風險事件繼續(xù)發(fā)酵、銷售下滑是影響房價主因，未來房價、地價穩(wěn)定的關鍵在于供給端房企暴雷、交付難等風險事件能否緩解，以及需求端的政策力度。

??房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟重要性不言而喻。2021年12月，國家統(tǒng)計局前局長寧吉喆公開表示，房地產(chǎn)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。之后不久，中央財經(jīng)委員會辦公室副主任韓文秀進一步指出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響?！胺康禺a(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國老百姓的財富60%是房產(chǎn)，應該穩(wěn)定。”復旦大學特聘教授黃奇帆表示。

??7月28日召開的中共中央政治局會議，將房地產(chǎn)內容放到防風險表述中?！帮@然管理層已經(jīng)認識到，供給端的沖擊、風險事件不斷爆發(fā)，并向民生保障、市場預期、銀行擔憂不良資產(chǎn)等方向演化，如果得不到有效處置，房地產(chǎn)全鏈條下行走勢就難以止住，供給端對需求端預期和銷售的沖擊就難以止住?！崩钣罴伪硎?。

??也要看到，近期各地成立房地產(chǎn)紓困基金、各大資產(chǎn)管理公司開始對接出險項目、保交樓上升為樓市主題，這些都意味著政策面對于房地產(chǎn)的風險處置開始加速。李宇嘉預計，若四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端政策再次出臺（如南京調整“認房又認貸”政策），房地產(chǎn)全鏈條下行局面有望得到緩解。