剛需、倒掛與回流“后疫情時(shí)代”上海樓市現(xiàn)狀調(diào)查

市場(chǎng) 2022-09-26 11:15:28 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??下半年以來,城市購(gòu)房限制放松、樓市降價(jià)促銷的案例蜂擁而出。

??數(shù)據(jù)顯示,自8月22日LPR 5年期利率從4.45%降至4.3%,僅8月份全國(guó)90個(gè)城市就累計(jì)出臺(tái)120次樓市新政策,涵蓋放松限購(gòu)限貸、降低首付等方面。但樓市行情仍未回暖,中指院數(shù)據(jù)顯示,8月全國(guó)百新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%,同比下降32%。中秋重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新建商品住宅成交面積按年跌31%,長(zhǎng)沙、西寧、南京等城的跌幅超70%。

??相比之下,上海樓市走出了一條獨(dú)立行情——量?jī)r(jià)齊漲。在剛剛公布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中,上海新房環(huán)比漲幅居全國(guó)之首。

??尤其是在上海疫情之后,隨著第四批樓盤的集中入市,許多樓盤的認(rèn)籌率超過了300%。與此同時(shí),新房成交均價(jià)在6月達(dá)到近7.5萬元/平方米,達(dá)到了近2年的最高峰值,呈現(xiàn)出逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

??記者歷經(jīng)半個(gè)月,對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主流樓盤進(jìn)行走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然上海依然是一線城市中購(gòu)房限制最嚴(yán)格的城市,但其樓市卻出現(xiàn)了明顯的反彈。究其原因,新房市場(chǎng)的差異化供應(yīng)、人口回流帶動(dòng)需求不減,二手房市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)移等都是不容忽略的重要因素。

??新房率先反彈

??部分區(qū)域一二手房“價(jià)格倒掛”

??兩個(gè)月的全域靜態(tài)管理后,6月1日起,中國(guó)最大城市上海全面推進(jìn)復(fù)商復(fù)市,開始恢復(fù)往日生機(jī)。伴隨上海整體經(jīng)濟(jì)生活的恢復(fù),樓市也逐漸回暖,且反彈明顯。

??“其實(shí)上海在四個(gè)一線城市中限購(gòu)是最嚴(yán)的,但樓市熱度反彈最明顯,主要因素還是人口回流,尤其是6月上海連續(xù)發(fā)布兩次人才招攬政策后,給了新房市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑?!币恍卤P項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王薇告訴記者。

??2021年2月起,上海開始施行積分制度。樓盤認(rèn)購(gòu)者從名下房產(chǎn)、5年內(nèi)購(gòu)房記錄、家庭結(jié)構(gòu)、戶籍情況、社保年限等維度被打分排序,并設(shè)定了入圍比例,只有在這一比例范圍內(nèi)的才可以入圍搖號(hào)。

??截至9月12日,上海第四批已有39個(gè)新盤開啟了認(rèn)購(gòu),有近10個(gè)樓盤觸發(fā)了“積分”,而大虹橋區(qū)域,因其位置的優(yōu)越性和功能多樣性,近年來一直是上海熱門的區(qū)域之一,自新盤集中供應(yīng)以來,大虹橋的新盤幾乎全部觸發(fā)積分,而且入圍均分更是領(lǐng)跑滬上。據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年大虹橋共獲得16張證,14張證觸發(fā)積分。

??以大虹橋的璀璨公館為例,樓盤兩次開盤間隔不到一個(gè)月,每次均觸發(fā)積分,兩次的認(rèn)籌比均接近300%。

??“低總價(jià)”和“價(jià)格倒掛”是項(xiàng)目火熱的主要原因,王薇告訴記者,大虹橋的純投資客戶占比30%左右,璀璨公館的均價(jià)在6萬元/平方米左右,總價(jià)不到600萬元,這在大虹橋區(qū)域?qū)儆凇暗涂們r(jià)”項(xiàng)目,相應(yīng)的,其周邊的二手房均價(jià)普遍在8萬元/平方米,2萬元每平方米的價(jià)差對(duì)購(gòu)房人而言,買到就是賺到。

??置業(yè)顧問的說法,隱射出不少買房人的真實(shí)心理。

??璀璨公館的購(gòu)房人趙某告訴記者,由于項(xiàng)目總價(jià)在600萬元左右,位置也不偏,對(duì)他們這樣的首次置業(yè)者來說“墊一墊腳能夠上車”,所以項(xiàng)目對(duì)他們有不小吸引力,目前就是看觸發(fā)積分后有沒有“搶到”的運(yùn)氣。

??從全市來看,單套總價(jià)600萬元價(jià)位段的新房是大部分首次置業(yè)人群的首選。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年8月,上海500萬至800萬元總價(jià)項(xiàng)目成交占比超過30%,為市場(chǎng)主力。

??這部分住宅的普遍在5萬~10萬元/平方米,也是上海新房市場(chǎng)的成交主力,占比39%;價(jià)格在3萬至5萬元/平發(fā)米的商品住宅成交占比37%。

??雖然總體供應(yīng)量大,但一些區(qū)域的剛需盤供應(yīng)量依然相對(duì)較少,一些熱門板塊甚至出現(xiàn)剛需供應(yīng)量不足的情況。

??58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者,區(qū)位是成交的一個(gè)重要因素,上海很多區(qū)域一二手房?jī)r(jià)差還是明顯存在,也使得購(gòu)房者“打新”的熱情依舊很高。

??自提出《上海市城市總體規(guī)劃(2017年~2035年)》以來,上海明確了中央活動(dòng)區(qū)(CAZ)的概念,其包含金融和商業(yè)服務(wù)業(yè),空間內(nèi)涵蓋購(gòu)物消費(fèi)、文化藝術(shù)、旅游休閑、體育健身等領(lǐng)域拓展,其中,靠近內(nèi)中環(huán)的前灘、虹橋中央商務(wù)區(qū)均屬于CAZ地區(qū)。

??記者注意到,新房市場(chǎng)比較火熱的板塊均集中在這里,認(rèn)購(gòu)的情況也和區(qū)域功能定位與規(guī)劃相符。

??以浦東橫沔為例,該區(qū)域的一個(gè)名為橫沔玖境的項(xiàng)目,認(rèn)籌率接近300%,在今年第四批新房供應(yīng)里名列前茅。

??橫沔玖境的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者,認(rèn)籌率高的原因在于它的剛需屬性,6.6萬元/每平方米的均價(jià)在板塊內(nèi)是獨(dú)一份。

??就心態(tài)而言,購(gòu)房者趙某“不算慌”,因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上的供應(yīng)量不少。數(shù)據(jù)對(duì)此有印證,8月14日上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)披露了今年第四批次集中上市的新盤,39個(gè)項(xiàng)目取證,供應(yīng)面積共約138.9萬平方米,合計(jì)12421套新房,基本與第三批次的40個(gè)項(xiàng)目、136.1萬平方米供應(yīng)面積、12585套新房供應(yīng)水平相當(dāng)。

??有熱必有冷,上海新房市場(chǎng)也并非全面開花,有個(gè)別區(qū)域新房依舊面臨去化困境,比如松江區(qū)的新城板塊、浦東臨港自貿(mào)區(qū)等外郊環(huán),后者今年上半年的房源去化率不足30%,雖然當(dāng)?shù)胤孔酉鄬?duì)便宜卻購(gòu)買力不足。

??嘉定、松江等剛需大區(qū)的新房市場(chǎng)也相對(duì)穩(wěn)健,嘉定當(dāng)?shù)氐囊幻路恐薪楦嬖V記者,凡是靠近地鐵的項(xiàng)目,大部分會(huì)“觸發(fā)積分”(說明認(rèn)籌人多)。畢竟新房?jī)r(jià)格因?yàn)橛兄笇?dǎo)價(jià)為準(zhǔn),漲幅可控,很容易形成一二手房“價(jià)格倒掛”,吸引力高于二手房。

??實(shí)際上,隨著上海外環(huán)外幾大城區(qū)配套設(shè)施日趨完善,上海置業(yè)者的地段意識(shí)在逐漸減弱,能夠影響成交量的因素是板塊供應(yīng)量和性價(jià)比。

??來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,90~120平方米的成交套數(shù)占比最多達(dá)53%,這部分面積段的消費(fèi)者主要來自剛需和改善客群,占比約7-8成,既是城市發(fā)展的中堅(jiān)力量,也是影響市場(chǎng)供求漲跌的主力軍。

??張波指出,購(gòu)房標(biāo)的的選擇層面重點(diǎn)要根據(jù)區(qū)域和自身資金而定,一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)并不僅僅取決于所處的環(huán)線,也取決于本區(qū)域內(nèi)工作和生活人群的支付能力,換言之有著良好產(chǎn)業(yè)支持以及中高收入聚集的區(qū)域也有著更高的房?jī)r(jià)支撐力。

??上海人王霞告訴記者,自己購(gòu)房的第一選擇是內(nèi)環(huán)內(nèi),但也考慮外環(huán)地區(qū),因?yàn)橐院蠛米夂觅u。

??對(duì)此,房?jī)r(jià)給了最好的驗(yàn)證。

??數(shù)據(jù)顯示,6月以來,上海虹口、南匯、浦東、普陀、楊浦等區(qū)不僅成交量高于2021年成交均值,房?jī)r(jià)漲幅也名列前茅,其中閔行區(qū)的新房成交均價(jià)大幅提升到9.65萬元/平方米,虹口區(qū)均價(jià)已漲至12萬元/平方米,楊浦區(qū)也漲到近11.5萬元/平方米。

??整體而言,上海新房市場(chǎng)成交均價(jià)在6月達(dá)到近7.5萬元/平方米,達(dá)到了近2年的最高峰值,尤其是6月的新房成交均價(jià)較1月環(huán)比上漲21.6%。

??上海鏈家最新數(shù)據(jù)顯示,2022年前8月,全市累計(jì)成交金額3983億元,同比下降2%,成交套數(shù)53591套,同比下降17%,套均總價(jià)743萬元/套,同比增長(zhǎng)18%,成交均價(jià)65018元/平方米,同比增長(zhǎng)17%。

??學(xué)區(qū)不再“老破小”被拋棄

??二手房熱度轉(zhuǎn)移

??相較于新房市場(chǎng)的逆勢(shì)上揚(yáng),上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn),并且“疫情靜默”“學(xué)區(qū)房光環(huán)隕落”“放棄老破小”等新風(fēng)氣,以及新房市場(chǎng)對(duì)客戶的分流,對(duì)上海二手房市場(chǎng)影響明顯。

??上海鏈家監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,今年上半年上海二手房累計(jì)成交金額1767億元,同比下降71%,成交套數(shù)5.7萬套,同比下降68%,套均總價(jià)311萬元/套,同比下降7%,成交均價(jià)38313元/平方米,同比下降6%。

??“疫情是主要原因?!鄙虾F謻|花木區(qū)域楊東板塊一位中介王強(qiáng)告訴記者,疫情后的幾個(gè)月,他們門店月成交只有2-3套房子,而疫情前在5-6套。

??“之前板塊內(nèi)成交量較高的一個(gè)小區(qū),8月份成交量只有3套。而整個(gè)楊東板塊上個(gè)月的簽約量只有十來套。”王強(qiáng)認(rèn)為,一方面楊東不屬于傳統(tǒng)意義上的熱門板塊,另一方面,大環(huán)境不景氣,客戶手里資金不多,不少人放慢了置換節(jié)奏。

??疫情之后,客戶和業(yè)主之間出現(xiàn)了較強(qiáng)的博弈,隨著博弈時(shí)間的拉長(zhǎng),成交也逐漸滑坡。

??相應(yīng)的,老房源面臨前所未有的“危機(jī)”,尤其是不少“老破小”正在被拋棄。

??即便有著“學(xué)區(qū)房”的加持,這類房源的去化速度依舊不高。以長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路板塊為例,區(qū)域內(nèi)一中介王峰告訴記者,板塊內(nèi)的政寧小區(qū)今年甚至還沒有成交過房源。王峰告訴記者,小區(qū)雖然地處內(nèi)環(huán)內(nèi),配套成熟,又有長(zhǎng)寧區(qū)的第一梯隊(duì)學(xué)校江蘇路第五小學(xué),往年這個(gè)時(shí)候這類房源最受追捧。

??今年以來,該小區(qū)成交低迷,有一套房源的成交周期甚至超過了400天。

??之所以出現(xiàn)上述情況,是學(xué)區(qū)房政策的轉(zhuǎn)變所致,自2021年以來,上海開始試點(diǎn)教師輪崗制。以黃浦區(qū)為例,2022年9月5日宣布,全區(qū)約100名教師開展交流輪崗,期限為三年。

??隨著教育資源分配的不均衡被逐漸打破,“老破小”學(xué)區(qū)房的弊端則逐漸顯現(xiàn)。

??“之前一些擁有名校學(xué)區(qū)加持的老破小房子能漲到20萬~30萬元/平方米的天價(jià)?,F(xiàn)在除非是樓層好、總價(jià)低的房子可能去化快一些,高價(jià)老破小已經(jīng)沒有什么市場(chǎng)了?!蓖醴宸Q。

??王峰告訴記者,他所在的江蘇路板塊大部分是這類老小區(qū),房齡普遍超過40年,面積段普遍在30-90平方米。

??“這類老破小特點(diǎn)是,面積段在35~60平方米,戶型普遍較差,基本都是兩室戶和一室戶,雖然總價(jià)不高,普遍在300萬~400萬元,但均價(jià)普遍超過10萬元/平方米,拋開學(xué)區(qū)屬性,這類房源在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力?!蓖醴甯嬖V記者。

??張波告訴記者,如果學(xué)區(qū)政策沒有改變,老小區(qū)的價(jià)值也不會(huì)變。而剝離掉學(xué)區(qū)因素,只看居住屬性,購(gòu)房人的需求至少在兩居房源以上,而長(zhǎng)寧和黃浦的老破小,這類房源主要以一室戶為主,兩居房源較少三居室房源更是鳳毛麟角。房齡普遍在30年以上,居住體驗(yàn)較差。

??單價(jià)高、房齡大、質(zhì)量低、環(huán)境差、管理不到位...種種因素讓這類房源正在被拋棄。

??不過,疫情并沒有影響阻擋改善人群的置業(yè)步伐。

??除了傳統(tǒng)區(qū)域,記者在走訪過程中了解到,類似龍陽、前灘這些熱門板塊,房齡在2005年上下的“次新房”成交則比較穩(wěn)健。

??前灘的一名中介告訴記者,小區(qū)品質(zhì)較好、房齡在15年左右的“次新房”,如果樓層和朝向較好,價(jià)格再接近市場(chǎng)平均價(jià),成交周期相對(duì)較短。以前灘板塊為例,目前單價(jià)在10萬元/平方米左右的房源成交周期普遍在1個(gè)月左右。

??中原地產(chǎn)寶山萬達(dá)店的負(fù)責(zé)人劉明告訴記者,疫情之后由于收入在普遍減少,看房人對(duì)價(jià)格更敏感。同時(shí)靜默后更多人傾向面積段更大、年代較短的“次新房”。以寶山的楊行板塊為例,因?yàn)檐壗坏谋憷裕蛻舻倪x擇范圍較大,因此,該區(qū)域的成交并未受到影響。

??劉明告訴記者,同樣是單套總價(jià)400萬元預(yù)算,楊行區(qū)域可以在疫情之后買到,購(gòu)房人會(huì)選擇性價(jià)比更高的房源,在這里只要花5萬元/平方米的均價(jià)就能買到離市中心10公里的房子。

??同樣總價(jià)范圍內(nèi),能夠滿足更多功能性需求勢(shì)必是購(gòu)房人的首選,低端改善純粹為了滿足功能性需求為主。

??因此,張波建議,在當(dāng)下時(shí)點(diǎn),對(duì)于預(yù)算有限的群體,性價(jià)比高的老公房是一個(gè)不錯(cuò)的好時(shí)機(jī),目前來看,老公房?jī)赡瓴粷q,甚至有下跌的情況,其次,越來越多的買房人受到收入和預(yù)期影響,出手會(huì)變慢一些預(yù)算有限的購(gòu)房群體,與其等待不如適時(shí)的出手。

??實(shí)際上,鏈家數(shù)據(jù)顯示,上海二手房成交的主力總價(jià)段在200萬~600萬元,總占比超過60%;主力面積段是50~90平方米,占比約50%。也就是說,除非市中心二手房具有符合客戶需求的高性價(jià)比,否則在一二手房“價(jià)格倒掛”的行情中,二手房的吸引力會(huì)繼續(xù)減弱。

??信貸松綁、需求激活

??豪宅市場(chǎng)“獨(dú)孤求敗”

??疫情后,購(gòu)房者們面對(duì)更加寬松的金融政策和貸款環(huán)境,購(gòu)房意愿相對(duì)有所提升,尤其是豪宅市場(chǎng)。

??實(shí)際上,近年以來,豪宅的熱度一直持續(xù)不斷,根據(jù)萊坊國(guó)際等機(jī)構(gòu)的報(bào)告,近年來全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格水漲船高,越來越多的私人資本涌入房地產(chǎn),萊坊國(guó)際調(diào)研稱有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。

??“對(duì)于財(cái)富人群來說,其希望通過購(gòu)買豪宅的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的。而一線城市的豪宅資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),會(huì)實(shí)現(xiàn)更高的預(yù)期收益。

??一名主要從事豪宅交易的二手中介周兵告訴記者,6月份以來,上海單套4000萬元以上豪宅成交較為活躍,瑞安翠湖天地、云錦東方、凱德茂名公館、綠城黃浦灣、古北壹號(hào)等熱門豪宅項(xiàng)目都是“出來一套賣一套”。

??其中,翠湖天地的五集項(xiàng)目,雖然還在5年的限售期內(nèi),但是仍然有少量房源掛牌上市,掛牌價(jià)格均超過億元。其中一套建筑面積338.45平方米,買入價(jià)6500萬元,在6月以1.25億元的價(jià)格掛牌,漲幅高達(dá)92.3%。

??來自太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示,8月上海2000萬~3000萬元總價(jià)的豪宅成交了59套,3000萬~5000萬元總價(jià)的豪宅成交了35套,5000萬元及以上總價(jià)的豪宅成交了13套;

??上海中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,6月,單套總價(jià)4000萬元以上豪宅成交套數(shù)為13套,到了7月數(shù)字上升至38套,8月依舊有31套。

??此外,上?,F(xiàn)有的房貸政策正在放松,或能吸引更多類型的購(gòu)房者入市。

??建設(shè)銀行上海某支行的信貸經(jīng)理張華告訴記者,今年以來,雖然對(duì)首付資金的審核依舊較嚴(yán),但銀行在放款速度、資產(chǎn)審核上的政策有所放松。因?yàn)橹罢咭罅魉p倍覆蓋,今年可能只要單倍以上再加上資產(chǎn)證明的輔助,就能提升客戶的貸款額度,空間在一步步加大。

??空間首先體現(xiàn)在預(yù)算上,隨5年期以上LPR下調(diào),首套房貸利率下調(diào)至5.17%,對(duì)比去年大量超過6%的房貸利率,相當(dāng)于200萬元的貸款少近2萬利息。

??“疫情后,老破小的劣勢(shì)被無限放大,大戶型豪宅和新房的優(yōu)勢(shì)得到關(guān)注,趁著這一波信貸政策放松,預(yù)計(jì)上海的置換潮會(huì)迎來新高?!睆埐ū硎尽?/p>

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),在8月70城市新建商品房房?jī)r(jià)上可以看出,上海這兩年的漲幅非常穩(wěn)健,是去年同比的103.7%,體驗(yàn)了上海樓市的穩(wěn)中有升。

??從上海二手房成交量上看,上海8月份二手房成交約19500套,雖然比7月份略低,但也近兩萬套了。從GDP上來看,2022年上半年北京GDP超越上海約3億元,但超越的也并不多,上海在安靜居家2個(gè)月的前提下,依然能保持和北京比肩的GDP成績(jī),也說明了城市實(shí)力。

??2021年,上海全市居民人均可支配收入為78027元,位列第一。上海仍將是那個(gè)上海,作為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、金融、外貿(mào)和航運(yùn)中心城市,上海的地位無可替代。同時(shí)作為人才儲(chǔ)備高地,上海擁有全國(guó)十分之一的研究生,擁有遠(yuǎn)超其他城市的海歸人才;生物醫(yī)藥、新能源汽車、集成電路、人工智能產(chǎn)業(yè)等等都位于全國(guó)領(lǐng)先水平。

??張波表示,未來的樓市會(huì)有兩個(gè)清晰的發(fā)展脈絡(luò),改善型需求占比會(huì)持續(xù)提升,所以新房和優(yōu)質(zhì)“次新房”的關(guān)注點(diǎn)會(huì)越來越高。

??在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理以及營(yíng)商環(huán)境上也達(dá)到了國(guó)際水準(zhǔn),同時(shí)擁有大量的高收入人才群體。這些都是上海的底氣,也是上海樓市的底氣。

??房?jī)r(jià)倒掛在1.5萬平方米左右,2萬左右的倒掛是普遍現(xiàn)象,和5年之內(nèi)的房子,倒掛在2萬左右。20年房齡的老二手房,現(xiàn)在銀行放款沒以前那么嚴(yán)。

??(應(yīng)采訪者需要,文中張華、王強(qiáng)、王薇、王峰、王霞、劉明、周兵均為化名)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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