??10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)指標(biāo)降幅收窄成為核心關(guān)鍵詞。

??其中，1-9月商品房銷售面積和銷售金額連續(xù)多月降幅收窄，9月單月商品房銷售面積和金額環(huán)比分別上升39%和34%，同比降幅較8月分別收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??在全國(guó)各地積極修復(fù)樓市政策帶動(dòng)下，9月房地產(chǎn)銷售方面下降趨勢(shì)進(jìn)一步放緩，整體趨于平穩(wěn)。但值得注意的是，前9月商品房累計(jì)銷售規(guī)模已倒退回6年前水平。

??整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在下行階段，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端。

??1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。9月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增12%，同比降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍在下降，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)壓力影響比較大，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，接下來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)有著相當(dāng)重要的作用。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，商品房銷售面積10.14億平方米，同比下降22.2%，降幅較1-8月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額9.94萬(wàn)億元，同比下降26.3%，降幅較1-8月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??東部地區(qū)銷售筑底回升，是拉動(dòng)全國(guó)整體復(fù)蘇的主要因素。從商品房銷售面積來(lái)看，東部地區(qū)1-9月同比降幅較1-8月大幅收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??從更長(zhǎng)周期來(lái)看，對(duì)比2016年以來(lái)1-9月商品房銷售規(guī)模，2022年前9月商品房銷售面積已低于2016年前9月，這也意味著，商品房累計(jì)銷售規(guī)模已倒退回6年前水平。

??單月來(lái)看，9月商品房面積和金額分別完成13532萬(wàn)平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??9月商品房銷售表現(xiàn)雖不及往年，但同比降幅進(jìn)一步收窄，且自7月以來(lái)商品房銷售規(guī)模同比降幅已連續(xù)3個(gè)月收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。

??當(dāng)前新房銷售熱點(diǎn)聚焦東部地區(qū)，中西部及東北地區(qū)則仍處于持續(xù)探底階段。9月東部地區(qū)商品房銷售面積同比僅下降5%，而中部、西部和東北地區(qū)分別同比下降17%、30%和29%。

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，9月商品房銷售均價(jià)下調(diào)至9984元/平方米，環(huán)比下降4%，全國(guó)商品房銷售均價(jià)再度跌破萬(wàn)元，“以價(jià)換量”在部分城市仍有作用空間。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微降0.1%；而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.2%和0.37%。

??具體來(lái)看，9月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比8月分別增加4個(gè)和5個(gè)。如西安、無(wú)錫、長(zhǎng)春等9月新建商品住宅銷售價(jià)格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，其中長(zhǎng)春環(huán)比下降0.7%回調(diào)最大。

??同比來(lái)看，全國(guó)整體商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)下探，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。

??9月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有50個(gè)和63個(gè)，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。其中一二線城市中武漢同比下降2.1%，最為顯著。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積以及房屋竣工面積同比分別下降5.3%、38%和19.9%，降幅分別擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)、0.8個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??單月數(shù)據(jù)顯示，9月開(kāi)工繼續(xù)走弱，且竣工出現(xiàn)頹勢(shì)。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，9月房屋新開(kāi)工面積為9705萬(wàn)平方米，同比下降44.4%；新開(kāi)工規(guī)模環(huán)比上漲8%，但低于1億平方米，不足歷史同期規(guī)模的四成；房屋竣工面積完成4018萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比降幅擴(kuò)大3.5個(gè)百分點(diǎn)至6%。

??一方面由于房企對(duì)非核心城市拿地意愿保持低迷，土地購(gòu)置面積持續(xù)降低，影響房屋新開(kāi)工規(guī)模繼續(xù)維持極低水平；另一方面房企到位資金并未有明顯好轉(zhuǎn)，雖有地方性“保交樓”政策出臺(tái)，但項(xiàng)目施工和竣工規(guī)模仍難有較大提升。

??前9月，房企拿地積極性尚未恢復(fù)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積6449萬(wàn)平方米，同比下降53%，降幅較1-8月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5024億元，下降46.25%，降幅較1-8月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??9月單月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為1049萬(wàn)平方米和1205億元，二者均同比下降超5成。

??9月多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫(kù)存壓力低、流速快的價(jià)值板塊受到房企青睞，地塊質(zhì)量相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。

??前9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比降幅仍在進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在下行。但9月單月開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增12%，同比降幅有所收窄。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。9月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12750億元，環(huán)比上漲12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??究其原因，一方面房屋施工和土地購(gòu)置規(guī)模環(huán)比上漲帶動(dòng)整體投資規(guī)模上升；另一方面房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積單月規(guī)模僅為歷史同期一半，持續(xù)拖累整體同比降幅和累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。

??雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了積極信號(hào)，但從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個(gè)過(guò)程。

??整體來(lái)看，9月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回穩(wěn)。

??銷售規(guī)模同比降幅繼續(xù)收窄，但熱度傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資方面仍然需要時(shí)間，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速下降，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)還在下行，這對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)比較大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，接下來(lái)仍需穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。

??由于各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限，再加上2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)，累計(jì)同比降幅則將緩慢收窄。