??樓市重回高庫存時代。

??為了緩解庫存壓力，最近一些城市開始出招了，即回購商品房，也就是說政府出手或鼓勵國有企業(yè)批量購買存量商品房。

??自7月以來，陸續(xù)有城市出現(xiàn)了“鼓勵回購”的情況，直到10月中旬，蘇州市政府部門擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房的消息，再次攪動樓市。

??截至目前，全國已有至少5個城市開始回購商品房。

??當下政府鼓勵回購商品房，到底該如何看待？這些城市市場有哪些共同特征？房企能否從中受益？

??實際上，從目前情況來看，政府回購對城市市場去化存在一定積極意義，但對房企而言如果想以此改善流動性那就有點難了。

??目前已有5個城市和地區(qū)明確了政府回購商品房的信息。

??其中蘇州市政府擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，房源基本為有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項目。

??同時，濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

??鄭州在5個城市中最早實行了回購商品房，7月下旬，鄭州對外披露，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率。

??政府回購不僅能響應政策解決低收入人群的住房困難和動遷等遺留的歷史問題，而且還推動了市場流動，緩解了城市庫存較高的問題。

??政府回購商品房，從側(cè)面可以看出城市的庫存壓力有多大。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，維持高位波動，環(huán)比微增0.16%，較上月持平，同比增長3%。

??上述幾個城市中，截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。其中，鄭州和蘇州商品住宅庫存分別位列第16位和第23位。

??除此之外，房企自身的去庫存壓力也進一步加大。

??一般，政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。在房源的選擇上，現(xiàn)房、準現(xiàn)房等房源將作為回購首選，房源供給的穩(wěn)定性將有利于政府按期按量的完成保障房籌集工作。

??央國企和城投類房企在近期回購中有著明顯的優(yōu)勢。

??比如，蘇州政府選擇了較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)萬科，而其余地方政府多數(shù)均選擇央國企和城投類房企。

??這也不難理解。

??一方面，央國企和城投類房企背后與政府關系緊密，有國企或區(qū)域城投入股、操盤的項目，在回購過程中政府也能對其有話語權和較大的監(jiān)管力度。

??另一方面，回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等，在政府回購后仍需房企參與，以確保投入運營。而保障體系的房源勢必會牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題，民企在保障體系的住房上資金及運營能力有限。

??此外，央國企和城投類房企的自身去庫存也較為困難，政府回購能緩解其去化壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年上半年，存貨總量TOP20企業(yè)中，央國企存貨總量超36865.45億元，其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

??地方政府回購商品房，除政策性支持外，也是以財政現(xiàn)金的形式支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的舉措。

??一方面是為房地產(chǎn)市場輸入現(xiàn)金流，另一方面增強了房地產(chǎn)市場的信心，可以預期這對于當?shù)厥袌鲇休^好的提振作用。

??對于出險房企而言，想要通過此方式實現(xiàn)“紓困”就比較難。除了央國企與城投類房企，一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企或?qū)⒂袡C會與政府合作。

??實際上，政府回購商品房時會在回購的項目選擇、價格定位、項目輸出上存在較大的難度，也就是說回購動作完成整個過程并非想象中那樣簡單。

??比如，政府回購的項目多以現(xiàn)房或準現(xiàn)房為主，而在價格定位上，通常不會采用市場價，而是以更低的價格購入，這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

??因此，這也給一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企帶來了入局機會。通過參與政府回購項目，獲得與政府合作的機會，從而為自己背書，增厚自身價值。

??此外，本土房企深耕本地市場，在后續(xù)的開發(fā)和運營上有較大優(yōu)勢，同時，地方政府對本土房企較為熟悉，在資金和債務的監(jiān)管方面也較為有力。

??市場寒冬已至，回購對緩解當?shù)貥鞘腥セ瘔毫?、加速市場出清有著較好效果。與此同時除央國企與城投類房企外，一些本土房企也能積極爭取，獲得新的去化渠道。

??市場尚未回穩(wěn)，未來更多地方政府在有條件的基礎上，將會逐步推行商品房回購，以緩解城市庫存壓力。