??2022年7月，伴隨黃浦區(qū)建國(guó)東路68街坊、67街坊（東塊）舊改二輪成功簽約，上海全面完成成片二級(jí)舊里改造工作。按照市級(jí)部署，未來(lái)將把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向零星舊改、舊住房成套改造和“城中村”改造，“兩舊一村”改造攻堅(jiān)戰(zhàn)全面打響。

??緊跟著，9月《上海市助行業(yè)強(qiáng)主體穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》發(fā)布，提及“城中村改造項(xiàng)目認(rèn)定中的集體建設(shè)用地占比要求從70%以上降至51%以上”，城中村項(xiàng)目“松綁”，企業(yè)想象空間加大。

??隨著集體建設(shè)用地占比要求的降低，城中村擴(kuò)圍。結(jié)合市住建委消息，上海計(jì)劃到2025年，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面啟動(dòng)；到2027年中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，上海未來(lái)5年的城中村改造壓力繁重，時(shí)間緊迫。

??上海最早于2014年開(kāi)始啟動(dòng)第一批城中村改造，由于項(xiàng)目多采用“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”的方式進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，直至2016年才首次出現(xiàn)帶有“城中村”標(biāo)識(shí)的土地入市。

??2016-2017兩年間，入市地塊共涉及5個(gè)村、7幅地塊，其中6幅要求做為安置房、其它(動(dòng)遷安置房)用途，僅1幅為可供開(kāi)發(fā)的住宅用地。

??2018年城中村項(xiàng)目爆發(fā)，單年土地出讓用地18宗，出讓金總計(jì)352.4億元，為2017年的532%，新增建面突破200萬(wàn)㎡。與此同時(shí)，經(jīng)歷3年左右的準(zhǔn)備期，已有城中村項(xiàng)目完成安置房地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，開(kāi)始著手純住宅和純商辦地塊，例如光明地產(chǎn)主導(dǎo)的金山新城項(xiàng)目、育新置業(yè)（村企合作股份制）主導(dǎo)的肖塘“城中村”改造項(xiàng)目等。

??2019年和2020年延續(xù)火熱發(fā)展態(tài)勢(shì)，城中村的用地成交金額和新增建面積保持高位，但相較最高點(diǎn)出現(xiàn)小幅下滑。在疫情和房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景下，2021年上海城中村項(xiàng)目總量相較峰值腰斬，成交總金額跌至162.2億、新增建面116.7萬(wàn)㎡，為近5年來(lái)的谷值。

??來(lái)到2022年，政府不斷強(qiáng)調(diào)城市更新在帶動(dòng)區(qū)域固定投資端口的重要性，先后發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》、《上海市助行業(yè)強(qiáng)主體穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》等政策文件，提及“年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目”、“中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五個(gè)新城，優(yōu)化完善城中村改造政策”、“城中村改造項(xiàng)目認(rèn)定中的集體建設(shè)用地占比要求從70%以上降至51%以上”等具體表述，城中村再度成為熱門話題。

??2022年9月，14幅城中村地塊合計(jì)新增建面82.6萬(wàn)㎡，并無(wú)明顯反彈?？紤]到城中村項(xiàng)目在土地出讓時(shí)會(huì)出現(xiàn)3-4年的滯后，以及參考2014-2018的發(fā)展走勢(shì)，政策加持下的土地出讓高峰將極大可能在2025-2026年出現(xiàn)。

??據(jù)住建委計(jì)劃安排，上海到2027年中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成；到2032年，“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。結(jié)合城中村項(xiàng)目的周期特點(diǎn)，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目至少要在2025年前完成土地出讓動(dòng)作。對(duì)于還未布局的企業(yè)而言，已經(jīng)錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)。若企業(yè)仍想?yún)⑴c到這一輪的城中村改造中，需要將目光鎖定到更外圍的青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

??上海中心城區(qū)舊改項(xiàng)目動(dòng)輒百億的土地價(jià)格直接勸退眾多房企，而作為城市更新中，與舊區(qū)改造并行的城中村項(xiàng)目，是否會(huì)成為眾多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可介入的賽道？

??通過(guò)對(duì)2014年以來(lái)上?！俺侵写濉?13個(gè)出讓地塊進(jìn)行全樣本分析，在獲地主體方面，國(guó)企和民企分別占39.29%和33.93%，另有15.18%為村集體與地方政府成立的股份制公司。單看這個(gè)數(shù)據(jù)，民企不落下風(fēng)，會(huì)讓人產(chǎn)生“大家都能來(lái)參與上海城中村項(xiàng)目”“城中村對(duì)民企還是比較友好”等錯(cuò)覺(jué)，實(shí)際并非如此。

??通過(guò)對(duì)民企獲得的38宗地進(jìn)行進(jìn)一步的分析，除佳兆業(yè)在嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)獲取一塊“城中村”項(xiàng)目用地外，其余全部被大華集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)三家企業(yè)獲得。

??其中大華集團(tuán)包攬了寶山區(qū)自2014年以來(lái)，涉及包括康家村、顧村老集鎮(zhèn)、場(chǎng)中村等的21幅“城中村”地塊；瑞安則是通過(guò)蟠龍古鎮(zhèn)單個(gè)項(xiàng)目，獲得了青浦區(qū)蟠龍村的8幅地塊，俊發(fā)同樣通過(guò)徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)改造單個(gè)項(xiàng)目獲取8幅地塊。

??細(xì)究三家企業(yè)，在上海城市更新都已進(jìn)行了長(zhǎng)久的布局。比如瑞安房地產(chǎn)，作為港資代表，先前已完成虹鎮(zhèn)老街、太平橋新天地社區(qū)等老城片區(qū)更新項(xiàng)目，樹(shù)立了城市更新的良好口碑，后續(xù)能夠拿下蟠龍古鎮(zhèn)等城中村項(xiàng)目也順理成章。

??大華集團(tuán)，前身是寶山當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在1998年企業(yè)轉(zhuǎn)為有限責(zé)任之后一直在寶山深耕城中村改造項(xiàng)目，對(duì)于當(dāng)?shù)氐拇彐?zhèn)文化有深入了解的同時(shí)，與寶山區(qū)政府建立了深厚的信任關(guān)系。這也成為集團(tuán)承接寶山多個(gè)城中村改造項(xiàng)目的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??俊發(fā)地產(chǎn)則是憑借在舊城改造領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)打入上海市場(chǎng)。同樣企業(yè)在上海也經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的布局期，并在2015年通過(guò)與徐涇鎮(zhèn)政府簽訂框架協(xié)議的形式，提前介入徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)項(xiàng)目，最終得以在2019年、2020年分批獲得住宅開(kāi)發(fā)地塊。

??因此，民企想要介入上海城中村遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單，最基本的一點(diǎn)就是要時(shí)間來(lái)沉淀，企業(yè)需要用超過(guò)十年的時(shí)間去打響城市更新的品牌，來(lái)?yè)Q取政府信任，同時(shí)也需要時(shí)間來(lái)與村鎮(zhèn)集體和政府磨合，推動(dòng)項(xiàng)目落地，獲取開(kāi)發(fā)地塊。

??相較于民企，國(guó)企在獲地端主體有14家之多。其中不僅有專注傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中建東孚、中海地產(chǎn)等央企，也有諸如上海城投、上海建工、浦發(fā)集團(tuán)、光明地產(chǎn)等地方國(guó)企。這些企業(yè)因國(guó)企職能需求，相較民營(yíng)房企能夠更早的獲取城市規(guī)劃、城中村改造計(jì)劃等內(nèi)容，在土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)方面具備先天優(yōu)勢(shì)。

??近兩年來(lái)，上海地產(chǎn)作為上海城市更新的重要功能平臺(tái)，在統(tǒng)籌多個(gè)舊改項(xiàng)目前期的基礎(chǔ)上，也開(kāi)始參與到了實(shí)際拿地的行列中，于今年獲取了顓橋鎮(zhèn)中心村的部分地塊。

??對(duì)于全樣本的投資金額和城中村面積數(shù)據(jù)按主體劃分后，我們能夠更加直觀的看到國(guó)企在城中村領(lǐng)域的主導(dǎo)地位：國(guó)企以超過(guò)700億的總投資額和將近380萬(wàn)㎡的城中村改造面積領(lǐng)先，民企約400億的總投資額，122萬(wàn)㎡的城中村改造面積不及國(guó)企一半。

??在房地產(chǎn)順周期下，城中村項(xiàng)目具有天然優(yōu)勢(shì)。借助一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，企業(yè)在操盤城中村項(xiàng)目時(shí)，能夠享受優(yōu)惠土地價(jià)格，提前鎖定規(guī)模化土地，且能保持30%左右的高毛利水平。即便如此，由于城中村項(xiàng)目存在超長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期、征地拆遷進(jìn)程難控、市區(qū)兩級(jí)意見(jiàn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，最終介入到上海城中村的民營(yíng)企業(yè)也不過(guò)大華、瑞安、俊發(fā)、佳兆業(yè)4家。

??轉(zhuǎn)而進(jìn)入到地產(chǎn)逆周期，企業(yè)回血能力不強(qiáng)，參與長(zhǎng)周期的城中村項(xiàng)目的意愿更弱。統(tǒng)計(jì)最新半年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年上海入市的城中村地塊85%以上被國(guó)企拍得，本土國(guó)企參與率近75%。民企無(wú)意，國(guó)企兜底成為現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

??但是，持續(xù)的逆周期下，長(zhǎng)期依靠平臺(tái)公司承擔(dān)大部分一級(jí)土地整備工作并不現(xiàn)實(shí)。緊迫的城中村改造任務(wù)必需通過(guò)流程創(chuàng)新、規(guī)劃突破、簡(jiǎn)化審批、增加專項(xiàng)資金投入等舉措，釋放新的政策空間吸引市場(chǎng)化企業(yè)共同參與。