??2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向。

??2017年“十九大”報(bào)告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

??2022年“兩會(huì)”、“二十大”，重申堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”的基本方針，表明“租購(gòu)并舉”已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

??未來(lái)5年，住房租賃將成為重要推動(dòng)力。中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善“購(gòu)+租”“市場(chǎng)+保障”的住房體系。

??未來(lái)隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實(shí)踐，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。

??據(jù)克而瑞租售2021、2022年分別進(jìn)行了的關(guān)于“愿意租房還是買房”的問(wèn)卷調(diào)查調(diào)研可見，2022年愿意接受租房的占比達(dá)33.18%，較2021年提升超10%，在整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道后，買房意愿度開始下降，更多的人愿意選擇通過(guò)租房來(lái)滿足居住需要。

??根據(jù)一線城市的調(diào)研結(jié)果顯示，五年以上租房的占比達(dá)到了52%，還有20%的客戶接受十年以上租房。由此可見，長(zhǎng)租化已經(jīng)成為當(dāng)下租房的特點(diǎn)之一，已經(jīng)有相當(dāng)多的客戶群體，從剛需轉(zhuǎn)成租房，租房對(duì)剛需有非常強(qiáng)的替代性。

??通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國(guó)租賃需求來(lái)源仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人群為主，目前，租賃市場(chǎng)的租客客群正在朝向多元化發(fā)展，由最初的單身青年、職場(chǎng)白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。

??租賃客群的多樣化特征，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

??1、居住條件改善：據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三成的租客會(huì)為了改善居住條件而選擇租房；

??2、外企高管：外派人士為中高端公寓的主要客群之一，對(duì)居住空間的品質(zhì)感和設(shè)計(jì)感要求較高；

??3、陪讀家庭：隨著陪讀大軍日益壯大，好學(xué)校周邊的公寓成為香餑餑；

??4、自由職業(yè)：自由職業(yè)者多從事新興職業(yè)，如電競(jìng)、網(wǎng)紅、藝術(shù)工作者等，租金承受能力較高。

??從個(gè)人房源供應(yīng)端來(lái)看，2022年55城個(gè)人房源新增供應(yīng)量為620.50萬(wàn)間，在前三年整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)后，2022年，個(gè)人房源新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升，同比上漲2.65%。但全年來(lái)看，整體受房地產(chǎn)行情下跌、疫情和保租房入市影響，個(gè)人房源供應(yīng)從下半年開始持續(xù)下跌趨勢(shì)，盡管同比來(lái)看有所增長(zhǎng)，但新增供應(yīng)依舊維持低位。

??2022年，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.10元/平米/月，租賃市場(chǎng)租金整體呈下跌趨勢(shì)。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、新冠疫情反復(fù)等因素影響，市場(chǎng)租金波動(dòng)較為顯著。3-5月各地受疫情封控，部分房約到期無(wú)奈續(xù)租，出現(xiàn)租金上漲情況，7-8月畢業(yè)季帶動(dòng)租金上升，隨后進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復(fù)，且處于年末，租賃市場(chǎng)供需出現(xiàn)一定失衡，租金出現(xiàn)異常上漲情況。

??2022年，中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模全年呈沖高回落趨勢(shì)，TOP30集中式公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)15.88%，環(huán)比增長(zhǎng)1.60%，同環(huán)比增速均有所下降。2022Q1開業(yè)規(guī)模環(huán)比增速達(dá)7.86%，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。但其后受疫情和經(jīng)濟(jì)周期影響，增速持續(xù)放緩，環(huán)比增速?gòu)?.86%逐步下降至四季度的1.60%，頭部企業(yè)開店動(dòng)作明顯放緩。

??1、首個(gè)住房租賃基金成立，保租房REITs成行業(yè)熱點(diǎn)

??2022年11月8日，我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，這個(gè)住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購(gòu)了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長(zhǎng)租房市場(chǎng)。住房租賃基金的成立將有效地增加市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，有利于我國(guó)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，還能在一定程度上提升閑置商辦物業(yè)的價(jià)值，同時(shí)有效地?cái)U(kuò)大保租房的供應(yīng)，有效避免資源浪費(fèi)及權(quán)利尋租的問(wèn)題，讓越來(lái)越多真正有租賃需求的新市民新青年實(shí)現(xiàn)“居有所居，安居樂(lè)業(yè)”。

??2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上作出表示“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域?！笔袌?chǎng)化REITs將破冰上市，說(shuō)明國(guó)家也在大力扶持相關(guān)的租賃企業(yè)進(jìn)行公募REITs的探索。

??截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，首批的3只發(fā)行主體均為地方國(guó)企，上市當(dāng)日均觸及漲停，隨后華潤(rùn)有巢作為央企成功發(fā)行了公募REITs產(chǎn)品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業(yè)內(nèi)高度的關(guān)注。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項(xiàng)目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目等都在積極推進(jìn)中。

??2、輕重雙模式將成為接下來(lái)行業(yè)的主流發(fā)展模式

??由于商辦市場(chǎng)的整體下行，運(yùn)營(yíng)成熟的輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，相比核心購(gòu)物中心和甲級(jí)寫字樓來(lái)說(shuō)，有著相對(duì)更高的收益優(yōu)勢(shì)，在租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成了一定品牌效益后，輕資產(chǎn)對(duì)外輸出能夠幫助企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模，有效助力企業(yè)品牌影響力進(jìn)一步深化。

??中資產(chǎn)包租占總收入94.5%的某頭部長(zhǎng)租公寓，2022年半年凈利潤(rùn)僅41萬(wàn)元，同比下降99.75%。其中2019-2022年6月共支付租賃成本約為25.51億元，占企業(yè)支出的主要部分。因此，中資產(chǎn)的盈利仍受較多不穩(wěn)定因素影響。

??反觀重資產(chǎn)模式，由于前期投入成本較高，因此主要以國(guó)家隊(duì)及房企系為主。企業(yè)后期能夠通過(guò)項(xiàng)目發(fā)行公募REITs或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行退出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值。

??隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實(shí)踐，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。房企系公寓依托產(chǎn)品打造的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合存量資源打造重資產(chǎn)類項(xiàng)目，通過(guò)品質(zhì)提升強(qiáng)化品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，在形成一定的品牌口碑后，與各地政府合作開啟輕資產(chǎn)輸出道路。而運(yùn)營(yíng)能力卓越的公寓品牌，則通過(guò)不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，擺脫對(duì)重資本投入的依賴，輕裝上陣搶占市場(chǎng)份額。

??1、加強(qiáng)保租房有效供應(yīng)

??目前，市場(chǎng)上保租房的供應(yīng)主要分為兩種方式新建和存量改造。新建類項(xiàng)目以純租賃用地和配建租賃用地為主，近兩年，拿地配建占比持續(xù)上升，各地政府供地回歸理性。一線城市以深圳為例，二線城市以杭州、合肥為例，2022年部分租賃試點(diǎn)城市的純租賃用地樓板價(jià)相比2021年有所下降。存量改造方面，非改租項(xiàng)目整體目前進(jìn)度比較慢，存量項(xiàng)目納保過(guò)程中涉及管理環(huán)節(jié)多，審批流程長(zhǎng)，改造標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)完全確定。將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅改建成租賃住房，存在物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)配，商業(yè)辦公的產(chǎn)品很多是不適合居住的，改造的標(biāo)準(zhǔn)目前很多城市還沒(méi)有明確。加大非改租項(xiàng)目的核心就是提高非改租的認(rèn)定效率。

??2、運(yùn)營(yíng)提高收益

??截至2022年年底，TOP30租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模超92萬(wàn)間，管理規(guī)模超124萬(wàn)間，在規(guī)模發(fā)展到一定階段時(shí)，企業(yè)的盈利能力受到關(guān)注。相較于發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)穩(wěn)健的租金回報(bào)率，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率處于較低水平，未來(lái)仍有較大的上升空間。EBITDA-U作為租賃企業(yè)，運(yùn)營(yíng)成果的核心KPI，它反映出一個(gè)租賃企業(yè)通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)所能帶來(lái)的投資回報(bào)水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租賃企業(yè)的營(yíng)運(yùn)收入，控制營(yíng)運(yùn)成本。

??尤其在當(dāng)下疫情及經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，項(xiàng)目出租率出現(xiàn)下滑，出租率下降項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)企業(yè)降低一定比例租金，項(xiàng)目盈利更加艱難。住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是薄利行業(yè)，對(duì)于租賃企業(yè)而言，更加考驗(yàn)產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力以及服務(wù)力。

??3、做小面積，增加坪效

??以上海某創(chuàng)業(yè)系租賃項(xiàng)目為例，項(xiàng)目起初交由某房企系租賃運(yùn)營(yíng)商改建，打造20-25平米的常規(guī)白領(lǐng)公寓戶型，單層排房?jī)H12間，測(cè)算無(wú)法滿足資產(chǎn)方收益要求。后續(xù)企業(yè)介入，通過(guò)小戶型打造使用面積6-9平米錯(cuò)層戶型，改造后單層排房達(dá)36間。以前絕大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目?jī)H滿足居住功能，收納空間通常為衣櫥柜，選用成品家具，空間利用率較低，而現(xiàn)在，同樣使用面積的房?jī)?nèi)，可設(shè)隱藏置櫥柜、開啟式床下收納等多內(nèi)置空間收納，根據(jù)戶型內(nèi)部單獨(dú)設(shè)計(jì)，通過(guò)定制化小空間來(lái)打造品質(zhì)感，提升項(xiàng)目坪效。

??項(xiàng)目憑借小面積戶型優(yōu)勢(shì)，平均的租金坪效高達(dá)320.5元/平米/月，而周邊的小區(qū)一室戶型面積為40-60平米，但租金坪效僅為110元/平米/月上下，此項(xiàng)目較周邊小區(qū)實(shí)現(xiàn)了近200%的溢價(jià)。另一知名的戶型面積較傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓而言也偏小，非知名品牌其坪效不到150元/平米/月，此項(xiàng)目相較于租金坪效較高的知名品牌項(xiàng)目仍能有15.1%的高溢價(jià)。

??4、增值服務(wù)提高收益

??越來(lái)越多的租賃企業(yè)開始專業(yè)增值服務(wù)，有些租賃企業(yè)這部分收入占比也是極其客觀的。目前比較常見的多經(jīng)收入是場(chǎng)地的租金以及經(jīng)營(yíng)收益的分成，電梯間的廣告投放等，企業(yè)也開始尋求更多元化的收入構(gòu)成，聚焦企業(yè)、租客需求，提供部分定制化活動(dòng)和服務(wù)，與此同時(shí)通過(guò)線上商城以及自身IP產(chǎn)品的銷售增收。

??5、數(shù)字化管控控制成本

??在住房租賃行業(yè)進(jìn)入增量周期的大背景下，好的運(yùn)營(yíng)能力將是企業(yè)在激烈博弈中勝出的關(guān)鍵。而在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，無(wú)論是想要滿足租戶的需求，抑或是為了公寓企業(yè)自身降本提效，都離不開數(shù)字化科技手段。以某創(chuàng)業(yè)系的運(yùn)營(yíng)企業(yè)為例，企業(yè)2020年開始重視數(shù)字化建設(shè)，隨著企業(yè)數(shù)字化體系的不斷完善，運(yùn)營(yíng)費(fèi)率在不斷下降，降本增效的效果顯著。一般的租賃項(xiàng)目人房比平均在1:150，數(shù)字化有核心優(yōu)勢(shì)的租賃企業(yè)項(xiàng)目平均的運(yùn)營(yíng)人房比可達(dá)到1:200，此外，數(shù)字化系統(tǒng)產(chǎn)品輸出可創(chuàng)造970萬(wàn)的收入。

??6、住房租賃REITs持續(xù)升溫

??從2022年年初政策端明確加快推進(jìn)保障性租賃住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申報(bào)，再到近期四支保租房REITs上市，熱度不斷攀升。12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上作出表示：加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。此外，新發(fā)保租房REITs有望擴(kuò)展至二線城市。從中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)披露的公開數(shù)據(jù)顯示，目前天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項(xiàng)目的試點(diǎn)。

??“租購(gòu)并舉”已成為長(zhǎng)效機(jī)制，住房租賃成為其重要推動(dòng)力。從目前來(lái)看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、長(zhǎng)租化成趨勢(shì)，供應(yīng)端無(wú)論是個(gè)人房源供應(yīng)還是租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模都出現(xiàn)了一定的回落。

??未來(lái)隨著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場(chǎng)的流動(dòng)性，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動(dòng)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。