??“今年買房明年付款，一成首付就能上車?！鄙虾Ｒ晃恢薪樵谖⑿排笥讶@樣介紹道。

??上周，上海青浦區(qū)一新盤出現(xiàn)了“首付10%”的促銷活動，記者致電項目售樓處，案場銷售確認情況屬實。

??對于購房者而言，“一成首付”吸引力很大，對交易有提振作用。案場銷售介紹，目前售樓處日均來訪量明顯增加，每個月去化在六七十套。

??與此同時，市場存在明顯差異化，客戶量減少、分化逐漸加劇，越來越多的外圍區(qū)域銷售遇冷，而城央依舊熱銷。

??易居研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類現(xiàn)象說明結(jié)構(gòu)或區(qū)域分化比較嚴重。同時，類似一成首付本身屬于違法操作，一些違背風控角度的信貸產(chǎn)品或服務，容易忽視違約風險，進而帶來很多新情況和問題。

??“一成首付”重現(xiàn)上海

??此次推出“一成首付”的項目名為安聯(lián)虹悅。案場銷售表示，“10%首付針對的是“置換客”，即手上如果有房子正在出售，可以憑借相應證明來案場先行鎖定房源，待“10%首付”完成后，給予最長一年時間補足尾款。如果是正常首套客戶則沒有這項優(yōu)惠政策。

??安聯(lián)虹悅項目位于青浦華新鎮(zhèn)，目前已推出兩期共515套房源，共有三個主力戶型，其中主力約88平方米、99平方米三房和133平方米4房，均價4.58萬元/平方米。

??由于項目地處遠郊，周邊沒有相應軌道交通等配套設施，銷售情況并不理想。

??2022年12月，項目第一次開盤，共推出200多套房源，開盤認購人數(shù)為不滿50組，認購率約20%。此后項目開啟打折促銷模式，先后推出“10萬元鎖定房源”等方案。此次，項目于今年3月第二次開盤，銷售依然不及預期，但在推出“10%首付”以后，情況有所好轉(zhuǎn)。

??案場銷售介紹，目前售樓處日均來訪量明顯增加，小區(qū)共有800多套房源，每個月去化在六七十套。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，一個普通項目每月的去化在六七十套，流速已經(jīng)很不錯了。

??上海上一次出現(xiàn)一成首付還要追溯到十年前，當時上海外環(huán)外許多項目為了快速回籠資金，僅讓購房人承擔三分之一首付款，即總房款的10%，剩余20%首付可以享受無息貸款。彼時上海樓市持續(xù)低迷，不過自2015年以后，上海再也沒有出現(xiàn)過此類情況。

??中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，理論上官方最低購房首付應該是20%，少數(shù)零首付、10%首付都是開發(fā)商的營銷手段。

??新房市場冷熱不均

??目前來看，上海的“打新”熱度依舊高漲。今年以來，市中心和近郊熱門板塊的樓盤觸發(fā)積分早已司空見慣，不過五大新城的樓盤能觸發(fā)積分的項目卻屈指可數(shù)。一些非熱門板塊，甚至出現(xiàn)了認購率不足15%的情況。

??同時，上海新房市場整體復蘇的壓力依然存在，不同區(qū)域的市場的分化也在進一步增大。一方面，新房市場上一些“頂流紅盤”熱度持續(xù)高漲，入圍分一個高過一個。以云錦東方為例，洋房均價13萬元/平方米，別墅17萬元/平方米，由于新房限價的緣故，云錦東方的二手成交均價為23萬元/平方米，價差在6萬元/平方米以上，以至于出現(xiàn)了“假結(jié)婚”等事件。

??58安居客研究院院長張波表示，城市內(nèi)部的分化一直存在，不僅在今年，從以往的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，無論是土地拍賣市場還是商品房交易市場，一直都有熱門地塊以及網(wǎng)紅盤的存在，也一直有流拍地塊和滯銷盤的存在。

??受前幾日云錦東方事件的影響，單點項目的冷熱不均會被進一步放大，尤其是兩個項目的冷熱差異巨大，并在同一城市，更會讓市場產(chǎn)生極大的反差，引發(fā)關(guān)注，但這兩個盤的情況都屬于個案，并不是冷熱不均的一般性表現(xiàn)。

??嚴躍進分析，目前市場上差異化供應也是導致市場轉(zhuǎn)冷的重要原因，“當下的市場上中小戶型供應扎堆，基本沒有差異化和品質(zhì)化可言。尤其是上海這樣的市場，需要更多的大面積和高檔次的產(chǎn)品。

??盧文曦則表示，上海本身就很大，各個區(qū)域有不同項目，有的先天不足，沒有外來購買力的導入，本地購買力又無法承接。因此，去化情況一般屬于常態(tài)。很多遠郊區(qū)域如青浦、奉賢、金山均有一定的去化壓力，除了新城和大虹橋等熱門區(qū)域外，其他區(qū)域由于缺乏規(guī)劃和軌道交通，也沒有未來的想象空間，去化速度自然就慢了。

??盧文曦預計，接下來市場分化會表現(xiàn)得更為明顯，有限的購房需求會更多向熱點區(qū)域聚集，而外圍區(qū)域的用戶關(guān)注度會進一步下滑。