??自2020年起上海陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)人才落戶(hù)新政，降低落戶(hù)門(mén)檻，除了對(duì)高學(xué)歷人才的寬松之外，五大新城是其重點(diǎn)。

??一系列落戶(hù)新政的作用下，2020年至今上海落戶(hù)人數(shù)猛增13萬(wàn)人，在其利好下，2020年至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性十足。

??這主要是因?yàn)槁鋺?hù)門(mén)檻雖然屬于人才引進(jìn)政策的一部分，但結(jié)合上海限購(gòu)政策來(lái)看，非戶(hù)籍僅婚后方可買(mǎi)1套房，而戶(hù)籍單身即可買(mǎi)1套房，降低落戶(hù)門(mén)檻，在某種程度上，起到了變相放松限購(gòu)的作用。

??上?！笆奈濉币?guī)劃建議中明確提出要實(shí)行更加便利人才引進(jìn)政策。

??從目前五大新城的發(fā)展情況來(lái)看，我們認(rèn)為嘉定、青浦、松江明顯屬于第一梯隊(duì)，各有千秋。其中嘉定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境可謂獨(dú)樹(shù)一幟GDP甚至比許多市中心的區(qū)都高，且目前是“嘉青松”中房?jī)r(jià)平均最低的一個(gè)，對(duì)于新落戶(hù)的人群來(lái)說(shuō)，門(mén)檻相對(duì)較低。

??從2020年至今上海落戶(hù)政策成效顯著。

??2020年在一系列落戶(hù)新政的作用下，上海落戶(hù)人數(shù)首次躍升，至31460人同比增長(zhǎng)40%，2021年明確加快推進(jìn)嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城區(qū)域內(nèi)人才落戶(hù)優(yōu)惠，當(dāng)年上海落戶(hù)人數(shù)進(jìn)一步提升至73128人，同比增長(zhǎng)105%，2022年在多個(gè)落戶(hù)政策合力下，上海落戶(hù)人數(shù)63536人，依然保持高位。 

??雖然落戶(hù)人數(shù)不能與購(gòu)房人數(shù)直接劃等號(hào)，但是落戶(hù)人數(shù)的大量增長(zhǎng)在一定程度上會(huì)提高市場(chǎng)的需求量，從而推動(dòng)市場(chǎng)成交量的增長(zhǎng)。

??對(duì)比2014年至今成交面積來(lái)看，近10年上海商品住宅成交面積高峰為2015年至2016年，2020年至2022年為次高峰，這與上海落戶(hù)人數(shù)大量增長(zhǎng)期不謀而合。

??由此可見(jiàn)，2020年以來(lái)，上海落戶(hù)人數(shù)放量增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)強(qiáng)的需求支撐，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，上海市場(chǎng)仍具備較強(qiáng)韌性。

??降低落戶(hù)門(mén)檻，雖然起到了變相放松限購(gòu)的作用，但與真正但限購(gòu)松綁仍有一定但差距，因此，若上海對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行部分區(qū)域的松綁，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到更為明顯的支撐作用。

??從2020年至今上海落戶(hù)新政來(lái)看，在2021年明確加快推進(jìn)五個(gè)新城區(qū)域內(nèi)人才落戶(hù)優(yōu)惠之后，上海落戶(hù)人數(shù)出現(xiàn)了明顯翻番。

??具體到嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個(gè)新城來(lái)看，據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒顯示2021年嘉定戶(hù)籍人口市外遷入18546人，較2020年提升94.79%，在五大新城中排名前列。

??對(duì)比近3年及近5年的房?jī)r(jià)來(lái)看，嘉定新城的漲幅明顯更高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，嘉定商品住宅成交均價(jià)49041元/平方米，較2020年上漲27.04%，較2018年上漲28.1%，無(wú)論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城首位。

??不僅如此，與單價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的青浦和松江相比，嘉定新城、南翔等板塊在距離、潛力和教育資源還有商業(yè)配套上都相對(duì)地領(lǐng)先其他新城。

??首先是在距離上，嘉定新城比其他的新城離市區(qū)更近，同時(shí)還擁有雙軌交（11號(hào)線、嘉閔線），優(yōu)勢(shì)明顯。

??上海市城市總體規(guī)劃

??其次是在潛力上，長(zhǎng)期以來(lái)，嘉定經(jīng)濟(jì)一直在市郊處于領(lǐng)跑地位。

??“十三五”以來(lái)，嘉定區(qū)緊抓上?？苿?chuàng)中心重要承載區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面落實(shí)“中國(guó)制造2025”新要求，全力推進(jìn)“上海制造”品牌特色功能區(qū)建設(shè)，依據(jù)嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展高端裝備制造、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源汽車(chē)四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，積極培育生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保和新能源三個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年末全區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1227.7億元，較“十二五”期末增長(zhǎng)90.7%，順利突破千億大關(guān)，超額完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)?！笆濉逼陂g，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)年均增速為8.1%，居“市郊八區(qū)”首位，且高于全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值7.5個(gè)百分點(diǎn)。

??“十四五”時(shí)期，嘉定區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)處于大有可為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。

??到2025年，總量規(guī)模方面，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到2000億元，占全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提升，其中汽車(chē)“新四化”、智能傳感器及物聯(lián)網(wǎng)、高性能醫(yī)療設(shè)備及精準(zhǔn)醫(yī)療三大產(chǎn)業(yè)集群向千億級(jí)規(guī)模方向發(fā)展，三個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出年均增速達(dá)到10%。

??一方面是戰(zhàn)略規(guī)劃，另外一方面是人口，上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年嘉定人口密度為 3996人/平方公里，為五大新城中人口最密集區(qū)。

??不僅如此，從教育資源上看,嘉定有宋校、上實(shí)嘉定分校、交附嘉定三所新校。商業(yè)配套上,嘉定新城內(nèi)也有多個(gè)大型商業(yè)中心的落成及規(guī)劃。

??在經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃和配套的多重作用下，嘉定發(fā)展?jié)摿γ黠@。

??基于嘉定的基本面及近幾年的表現(xiàn)，2023年至今土拍市場(chǎng)，嘉定成為了各大房企爭(zhēng)相搶奪的目標(biāo)，除了今年首輪江橋鎮(zhèn)地塊外，其余所有地塊都進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)或者最高限價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)7.63%。

??2023年以來(lái)，各大房企在拿地選擇上，謹(jǐn)慎、聚焦已成投資共識(shí)，不僅一二線為企業(yè)爭(zhēng)奪的聚焦點(diǎn)、多數(shù)三四線無(wú)人問(wèn)津，而且一二線城市本身核心地塊與非核心區(qū)地塊也已拉開(kāi)差距。

??造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是受到大環(huán)境影響，另一方面，在資金有限的壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)。各大房企拿地保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時(shí)，更加關(guān)注性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

??在這樣的背景下，嘉定依然成為了各大房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，這意味著，對(duì)于當(dāng)前在一線城市拿地的頭部企業(yè)而言，嘉定仍是極具潛力且不容錯(cuò)過(guò)的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

??未來(lái)隨著這些熱門(mén)地塊的上市，屆時(shí)將帶動(dòng)購(gòu)房需求的集中放量。

??目前市場(chǎng)上對(duì)上海放松限購(gòu)的呼聲較高，但目前，上海并未有任何限購(gòu)放松的跡象。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)核心一二線城市復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

??但我們認(rèn)為，目前一線城市，尤其是北京和上海完全放松限購(gòu)的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。從五大新城來(lái)看，不排除有差異化落戶(hù)和差異化購(gòu)房政策放松等可能。