??進(jìn)入2023年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)。

??在政策的利好下，2023年前三季度，越來(lái)越多的參與者進(jìn)入到住房租賃行業(yè)，國(guó)企的市場(chǎng)占有率不斷提升，中高端的租賃市場(chǎng)活力加速激活，金融創(chuàng)新也在加速發(fā)力中。

??根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度共約有143條住房租賃相關(guān)政策發(fā)布，出臺(tái)的租賃住房相關(guān)政策涉及金融稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面，租賃供應(yīng)仍是各地住房租賃政策的主導(dǎo)方向。除此以外，前三季度各地方政府發(fā)力住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和金融稅收相關(guān)政策。

??租賃供應(yīng)：2023年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，提出新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套(間)，各地加速保租房供應(yīng)，深圳深圳提出新的“十四五”保租房建設(shè)目標(biāo)，擴(kuò)大保租房建設(shè)規(guī)模。7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，推動(dòng)城中村改造，為保租房持續(xù)擴(kuò)容。中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局在2023年下半年工作會(huì)議中，將城中村改造納入金融支持范疇。

??市場(chǎng)監(jiān)管：4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，各地加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，完善住房租賃服務(wù)機(jī)制。

??金融稅收：8月16日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金提取政策進(jìn)一步規(guī)范提取行為的通知》，支持“租購(gòu)并舉”的住房制度建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金提取政策、規(guī)范提取行為。2023年7月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》，提出將符合條件的項(xiàng)目納入地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍。支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

??集中式公寓房源規(guī)模方面，至2023年8月，核心八城集中式公寓規(guī)模超86萬(wàn)間，其中，上海集中式公寓規(guī)模超23萬(wàn)間，位列核心八城首位。上海、深圳兩城以20萬(wàn)+的市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)超其他一二線城市，近一年大量新開(kāi)房源入市，規(guī)模同比增長(zhǎng)均超30%。

??新增集中式公寓規(guī)模方面，2023年1-8月，核心八城新增房源量達(dá)6.29萬(wàn)間，上海以3.9萬(wàn)間新增房源遠(yuǎn)超其他城市，自2017年起，上海布局大量自持、配建及純租賃地塊用以建設(shè)租賃住房，租賃總建面規(guī)模近1500萬(wàn)㎡。2023年上海進(jìn)入租賃住房井噴期，大量新建租賃大社區(qū)集中入市。

??2023年以來(lái)，民企、外企以及國(guó)央企紛紛涌入住房租賃行業(yè)，創(chuàng)建自有長(zhǎng)租公寓品牌。從進(jìn)入企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，地方國(guó)企占比超50%，地方國(guó)企作為保租房籌集的主力軍，快速推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)落地。2023年年初濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)、成都興城集團(tuán)等先后成立“城發(fā)成家”“興城之家”租賃運(yùn)營(yíng)品牌，北京的首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)推出“首創(chuàng)和園”，上海的西部集團(tuán)成立“西部樂(lè)巢”。

??此外，國(guó)內(nèi)外資管公司也開(kāi)始布局租賃賽道，5月領(lǐng)盛投資宣布全面開(kāi)啟中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的戰(zhàn)略性投資布局，并推出全新長(zhǎng)租公寓品牌“COZI可遇”。中介系貝殼租房在成都站打造首個(gè)長(zhǎng)租公寓自營(yíng)品牌項(xiàng)目——貝殼·海鹽公寓。住房租賃行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，吸引各類(lèi)企業(yè)參與住房租賃行業(yè)中。

??近年來(lái)，國(guó)家隊(duì)企業(yè)厚積薄發(fā)，管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，有11家企業(yè)屬于國(guó)央企，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，相較于去年同期，管理規(guī)模增長(zhǎng)2.6萬(wàn)間，拓展房源規(guī)模超過(guò)房企系和創(chuàng)業(yè)系企業(yè)。其中，上海城方、浦發(fā)有家等國(guó)有長(zhǎng)租公寓品牌依靠租賃大社區(qū)，管理房源規(guī)模迅速上升，上海城方新增管理規(guī)模超5000間。

??國(guó)央企新增管理房源基本落于上海，2023年1-8月上海作為新開(kāi)租賃大社區(qū)最多的城市，新增房源量已超2.46萬(wàn)間，基本以地方國(guó)企開(kāi)發(fā)為主，預(yù)計(jì)第四季度將有3萬(wàn)間房源完成建設(shè)或入市運(yùn)營(yíng)。隨著地方國(guó)企建設(shè)項(xiàng)目不斷落地，未來(lái)國(guó)企的市場(chǎng)占有率將不斷提升，作為住房租賃市場(chǎng)“壓艙石”，穩(wěn)定市場(chǎng)整體租金價(jià)格。

??從2023年1-8月核心八城集中式長(zhǎng)租公寓租金漲跌幅情況來(lái)看，8個(gè)月內(nèi)核心城市中廣州、上海集中式房源價(jià)格波動(dòng)較大，廣州受城中村改造影響，集中式房源租金價(jià)格持續(xù)提升，上海大量保租房房源入市沖擊租金價(jià)格。北京、深圳杭州等城市集中式長(zhǎng)租公寓租金漲跌幅均保持穩(wěn)定發(fā)展，漲跌幅基本保持在1%-3%之間。

??從核心八城2023年1-8月核心八城個(gè)人房源的租金漲跌幅來(lái)看，租金漲幅呈先揚(yáng)后抑，1-4月整體租金漲幅較大，5-8月之間僅有微漲。各城市整體漲跌幅基本保持在6%以內(nèi)。

??個(gè)人房源作為租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體，與去年相比，2023年1-8月，個(gè)人房源一房掛牌租金下降3.24%，二房租金價(jià)格不變，三房和四房及以上價(jià)格大幅上漲，四房及以上價(jià)格上漲超17%。

??從成租情況來(lái)看，2023年1-8月，上海個(gè)人房源租賃市場(chǎng)中，三房、四房及以上的大戶型成租量占比從2022年的18.35%提升至22.54%，提升4.19%。疫情后，改善性租住需求逐漸釋放，大戶型在供需兩端表現(xiàn)優(yōu)異。

??從核心八城中高端長(zhǎng)租公寓房源量來(lái)看，至2023年8月，中高端房源拓展規(guī)模近萬(wàn)間，總體房源量增長(zhǎng)達(dá)20%。近兩年，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和生活觀念的轉(zhuǎn)變，更多高凈值人士選擇中高端長(zhǎng)租公寓，北京、上海中高端長(zhǎng)租公寓出租率基本保持在80%以上。多家住房租賃品牌相繼推出中高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線，北京、上海中高端的金領(lǐng)及服務(wù)式長(zhǎng)租公寓占比超10%。

??以上海為例，上海作為中高端長(zhǎng)租公寓品牌的首選城市，近兩年中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模得到了顯著的增長(zhǎng)，僅8個(gè)月內(nèi)上海新開(kāi)中高端長(zhǎng)租公寓就達(dá)到了15家品牌，2023年中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將超50億元。

??2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱(chēng)，城投寬庭也正在加快實(shí)施資產(chǎn)證券化，計(jì)劃年內(nèi)發(fā)行上海市國(guó)資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。目前，已有青島、天津、上海等多省市的保障房項(xiàng)目正在籌備公募REITs上市。

??除此以外，已發(fā)行的保租房公募REITs也在積極的進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)募上的持續(xù)發(fā)力，擴(kuò)募新的優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)，能夠提升租賃住房資產(chǎn)包的整體質(zhì)量，提高經(jīng)營(yíng)效益、擴(kuò)大規(guī)模，通過(guò)‘降本增效’，提升現(xiàn)金分派，增加投資人收益。我國(guó)保租房公募REITs正在搭建從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運(yùn)營(yíng)成熟裝入REIT”，再到“REIT滾動(dòng)投資，做大資管規(guī)?！钡目沙掷m(xù)滾動(dòng)體系，增強(qiáng)保租房資產(chǎn)的吸引力。

??“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。隨著“十四五”進(jìn)程的推進(jìn)，住房租賃行業(yè)也在積極發(fā)展中，“租售同權(quán)”也在逐步落地，更多的新青年新市民通過(guò)住房租賃產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“安居宜居”。