??廣州限購(gòu)政策松綁一周后，限購(gòu)區(qū)域市中心項(xiàng)目迎來(lái)了熱銷(xiāo)。

??9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，明確調(diào)整廣州市住房限購(gòu)政策。

??新政發(fā)布后的第6日，盡管是工作日，參觀樣板間還需要驗(yàn)資300萬(wàn)元，位于天河的網(wǎng)紅盤(pán)越秀·天河·和樾府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)仍絡(luò)繹不絕。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，自9月份以來(lái)，項(xiàng)目每周來(lái)訪量超300組，每周平均成交15套。

??此外，天河金融城板塊的珠江天儷項(xiàng)目、白云新城板塊的中海麓府項(xiàng)目均表現(xiàn)不凡。中海麓府項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示，客戶(hù)主要是周邊的置換客，他們看到了最近一系列政策的利好消息，恢復(fù)了入市信心。此外，購(gòu)房社保要求從5年降低到2年，也釋放了更多的購(gòu)買(mǎi)力。

??根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，上周末，位于天河的保利天瑞、聯(lián)投文津府、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)三盤(pán)推貨均取得較佳去化。這表明“9·20”新政為一大批購(gòu)房客戶(hù)提供了“房票”，尤其是那些具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、尋求購(gòu)置中心區(qū)高端或改善房產(chǎn)的客戶(hù)，他們的購(gòu)房需求得到了充分的釋放。在市場(chǎng)回暖的背景下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者重拾信心，為“十一黃金周”營(yíng)造了積極的氛圍。

??“限購(gòu)區(qū)域才是核心資產(chǎn)”

??雖然市中心不在此次限購(gòu)松綁范圍內(nèi)，但不少項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“限購(gòu)區(qū)域才是核心資產(chǎn)”，展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的市場(chǎng)活力。

??位于天河金融城板塊的珠江天儷，在上周末開(kāi)放了全新建筑面積約129平方米和180平方米的實(shí)景樣板間，現(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)大約有20組客戶(hù)。銷(xiāo)售人員表示，限購(gòu)政策松綁后，購(gòu)房者對(duì)于位于限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)更加認(rèn)可。樓盤(pán)位于金融城核心位置，周邊配套齊全，新盤(pán)供應(yīng)相對(duì)稀缺，因此剩余可售房源有限。

??目前，珠江天儷價(jià)格在10萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米，其中180平方米的四房采用創(chuàng)新的LDK戶(hù)型設(shè)計(jì)，從19樓實(shí)景樣板間可見(jiàn)，西向景觀可望廣州塔、珠江新城的天際線(xiàn)（日后合生匯的商業(yè)體有部分遮擋），價(jià)格10.5萬(wàn)~11.4萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)要2000萬(wàn)元左右。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，項(xiàng)目實(shí)景樣板間開(kāi)放后已熱銷(xiāo)2億元。

??現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板間的購(gòu)房者陳玲（化名）說(shuō)，她目前居住在駿景花園，一直有意置換成珠江天儷。之前由于市場(chǎng)不景氣，舊房子賣(mài)不出去，置換計(jì)劃被擱置了。最近，來(lái)看她房子的買(mǎi)家數(shù)量開(kāi)始增加，因此她也重新啟動(dòng)了置換計(jì)劃。

??越秀·天河·和樾府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要客群也是周邊的換房客，由于增值稅免征從5年改為2年，刺激了二手房交易，加快了這些客戶(hù)“賣(mài)一買(mǎi)一”的步伐。此外，首付比例的降低也吸引了一些之前因首付問(wèn)題而猶豫不決的客戶(hù)回訪。

??據(jù)了解，越秀·天河·和樾府將開(kāi)放建筑面積約180平方米創(chuàng)意板房以及「榕樾」山水會(huì)客廳。1棟樓王已啟動(dòng)誠(chéng)意登記，新品僅52套，開(kāi)盤(pán)可享受額外優(yōu)惠。此外，項(xiàng)目同步在售108~140平方米產(chǎn)品，均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。

??同樣位于限購(gòu)區(qū)白云新城板塊的中海麓府項(xiàng)目也是同樣情況，銷(xiāo)售人員表示，周末來(lái)訪量增加了50%，成交量也有所上升。

??據(jù)了解，中海麓府產(chǎn)品包括124平方米三房，以及143和170平方米的四房，價(jià)格6.8萬(wàn)~7.8萬(wàn)元/平方米，其中170平方米四房，總價(jià)要1200萬(wàn)~1300萬(wàn)元。

??業(yè)內(nèi)人士分析，除了那些明顯的利好因素，如“增值稅免征5年縮短為2年”和“外地人購(gòu)房社保要求從5年降低為2年”之外，"9·20"新政也為限購(gòu)區(qū)域帶來(lái)一些隱性的利好。舉一個(gè)例子，如果之前在海珠和番禺各有一套房產(chǎn)，在舊政策下，不能再購(gòu)買(mǎi)第三套房。然而，根據(jù)新政策，番禺不再被劃入限購(gòu)區(qū)域，不再占用購(gòu)房指標(biāo)，這意味著購(gòu)房者還可以在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套房。但需要注意的是，第三套房不能申請(qǐng)貸款，限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)通常較高，需要購(gòu)房者具備全款購(gòu)買(mǎi)的實(shí)力。

??但與以往政策利好出臺(tái)后開(kāi)發(fā)商紛紛“漲價(jià)”不同，中心區(qū)的改善型項(xiàng)目選擇利用窗口期出貨。以上述幾個(gè)項(xiàng)目為例，它們都明確表示沒(méi)有漲價(jià)計(jì)劃。越秀·天河·和樾府提到現(xiàn)場(chǎng)仍有驚喜價(jià)，而珠江天儷和中海麓府目前也推出特價(jià)房源。

??千萬(wàn)元級(jí)豪宅表現(xiàn)強(qiáng)勁

??實(shí)際上，近年來(lái)，購(gòu)房者對(duì)廣州中心區(qū)的熱情明顯高于外圍區(qū)域。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1~8月廣州千萬(wàn)豪宅成交量達(dá)3329套，僅用了8個(gè)月的時(shí)間就完成了去年整年的成交量，創(chuàng)下了歷年新高。從面積段來(lái)看，130~150平方米的戶(hù)型成交最多，占據(jù)36%的市場(chǎng)份額，200平方米以上和150~200平方米的戶(hù)型占比分別為33%和20%。從區(qū)域上看，中心區(qū)熱度領(lǐng)先，海珠區(qū)是唯一成交套數(shù)超過(guò)千套的區(qū)域，以23%的市場(chǎng)份額領(lǐng)跑全市，天河以754套次之，第三位是白云區(qū)482套。

??克而瑞分析稱(chēng)，盡管在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，中心區(qū)的豪宅成交依然不受大環(huán)境影響，核心原因在于中心區(qū)供應(yīng)有限、地理位置優(yōu)越，擁有稀缺的自然景觀，以及高端物業(yè)的產(chǎn)品力較高，往往有更強(qiáng)的穿越周期的能力。

??至于成交均價(jià)，今年1~8月廣州市千萬(wàn)豪宅成交均價(jià)達(dá)87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，而同期全市商品住宅均價(jià)漲幅僅有34%?？梢钥吹?，千萬(wàn)豪宅價(jià)格漲幅跑贏大市。

??“金九銀十”期間，中心區(qū)多個(gè)備受關(guān)注的樓盤(pán)爭(zhēng)相推貨，例如越秀區(qū)全新盤(pán)漢國(guó)置業(yè)港匯臺(tái)、云瀚府、萬(wàn)科臻樾府、公園前君熙府都將亮相，全部清一色吹風(fēng)10萬(wàn)元+/平方米，大部分戶(hù)型總價(jià)過(guò)千萬(wàn)元。

??其中，天河熱盤(pán)保利天瑞熱推二期143、188平方米新品；海珠方面，越秀濱江·樾開(kāi)放閱江會(huì)客廳，將推191~303平方米江景大平層；位于荔灣的廣州濱江上都近日發(fā)布了后續(xù)地塊的規(guī)劃藍(lán)圖，一期璇灣約110~255平方米瞰江奢宅，約105~275平方米臨江大平層公館同期在售。

??項(xiàng)目銷(xiāo)量，值得期待。