??“金九銀十”一直以來都是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷旺季，今年的“十一”與往年不同。

??9月末，從四大一線城市紛紛落地“認房不認貸”，到首個一線城市廣州放松區(qū)域限購，重點一二線城市限購松綁大幕正式拉開。

??在這背景下，市場對這個“十一”頗有期待。

??然而，從CRIC監(jiān)測的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來看，整體樓市表現(xiàn)相對平淡，京滬蓉?zé)狳c恒熱，武漢、天津等個別城市項目來訪、認購有所回升，余下多數(shù)城市成交仍處低位。

??我們認為，各城市仍將延續(xù)分化行情，10月大概率企穩(wěn)回升。

??從7月末政治局會議定調(diào)行業(yè)新形勢以來，政策端積極信號不斷釋放，住建部明確政策優(yōu)化方向：降首付、降利率、認房不認貸。

??進入9月，地方政策松綁加力提速，核心城市迎來雙限解禁潮。目前，包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都等城市限購縮圍。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

??政策組合拳下，核心城市成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升。然而整體新房成交卻延續(xù)筑底行情。

??在這背景下，今年中秋國慶假期房企整體推盤積極性不高：除了南京、武漢等個別城市集中推盤、蓄勢待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有不同程度回落，低迷型城市如福州等已連續(xù)多月處于供應(yīng)低位，樓盤以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來看，2023年9月29日-10月6日，42個重點監(jiān)測城市累計成交166.66萬平方米，較2023年9月日均降幅達52%，較2022年同期同比微增2%，但與今年五一假期相比，跌幅達到11%。

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時結(jié)合了克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，中秋國慶雙節(jié)假期成色相對一般，22個重點城市成交137.48萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降23%。典型城市大體分為以下幾類：

??一是以北京、上海、成都等為典型代表的熱點恒熱城市，整體市場延續(xù)高位運行。

??以北京為例，熱度主要集中在假期“中秋節(jié)”時段，火爆項目來訪量能達到日均30-40組，認購量可達20套以上；其余熱點項目來訪量可達到日均15-20組，認購量普遍在10套以內(nèi)。目前主要是依托剛改和改善客群支撐；

??成都也是如此，828+926新政疊加使得市場保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，據(jù)克而瑞問卷調(diào)研（61個樓盤樣本）：58%項目來訪量有上漲，51%項目認購量有上漲，來訪量表現(xiàn)優(yōu)于認購表現(xiàn)；國慶期間，熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項目占比近3成，高新區(qū)大漲項目占比近2成，144㎡以上不限購產(chǎn)品流速明顯提高。對于這類城市而言，短期政策利好使得市場整體保持平穩(wěn)運行，后續(xù)若無持續(xù)性利好加持，市場能否保持上行依舊存疑。

??二是天津、武漢、長沙、鄭州等新房來訪、認購穩(wěn)步回升，雙節(jié)假期成交明顯好于9月月末。

??究其原因，一方面新政落地后，前期觀望客戶開始陸續(xù)入市；另一方面，國慶期間部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。

??天津環(huán)城四區(qū)整體到訪熱度提升30%-100%，地緣客集中的板塊容易被上游板塊分流。海教園、南站等板塊來訪量提升大，外客戶成交比例上升至50%，并且大戶型認可度高。武漢市場熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節(jié)期間熱銷項目武漢長江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項目售價低于市場預(yù)期，折扣力度分別達到了88折和8折。

??三是包含之前剛剛放松限購的廣州在內(nèi)的部分一二線城市，如深圳、南京、合肥、濟南等，表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。

??以廣州為例，據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2023年9月29日-10月6日期間廣州全市累計推售15盤，貨量合計2261套，去化504套，整體去化率為22%，低于2022年同期1個百分點，低于2021年同期19個百分點。

??在這15個開盤項目當(dāng)中，去化率表現(xiàn)為優(yōu)秀、較好的項目分別占比2成，而去化率表現(xiàn)為一般的項目占比超6成。而來訪認購方面，除零星標(biāo)桿項目來訪、認購表現(xiàn)增長之外，大部分項目表現(xiàn)沒有明顯起色。

??按區(qū)域劃分，國慶期間廣州除越秀、海珠、從化三區(qū)無加推/成交外，其余8區(qū)均有上新及成交。番禺推貨量超700套居全市第一，中心四區(qū)的荔灣以392套緊隨其后。

??各區(qū)域推新去化分化明顯，受新政影響，番禺、荔灣等改善型項目需求較旺，推新去化超20套或以上。

??增城長期以價換量，市場競爭激烈，推新項目以“小量快跑”策略帶動成交，新盤低價入市，去化率約為2成?；ǘ?、白云、南沙等區(qū)域部分改善型客戶被中心區(qū)分流，且項目自身優(yōu)勢不突出，去化率不足一成。

??四是三四線城市諸如常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚州、徐州等，國慶期間成交比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。

??盤點各城市中秋國慶假期項目來訪、去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預(yù)期。

??從各項目成交客戶的特征來看，我們發(fā)現(xiàn)一方面各地利好新政的落地刺激了一部分前期觀望客群積極入市，同時“賣舊換新”的置換客群還需要一定的時間來進行轉(zhuǎn)化。另一方面，核心城市的限購松綁對于周邊的虹吸效應(yīng)還是有明顯放大作用，天津、南京、長沙、昆明、南寧等外地看房的客戶占比也有明顯上升。

??總體來看，在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，整體“十一”市場還是保持著平穩(wěn)運行態(tài)勢。

??不僅京滬蓉?zé)狳c恒熱，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認購上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡，但基本成交也已進入筑底階段，未來大概率企穩(wěn)回升。