??今年以來，廣州樓面地價TOP10榜單已刷新4次，創(chuàng)下了前所未有的速度，開發(fā)商對“靚地”爭奪的決心變得更為明顯。

??截至目前，廣州今年誕生的4宗高價地塊中，除了世界大觀地塊外，其余3宗均觸發(fā)封頂價，需通過搖號確定競拍人。其中，廣州天河區(qū)員村一橫路地塊吸引了34家房企的競逐，熱度空前；海珠上涌果樹地塊亦吸引了16家房企參與。

??值得關(guān)注的是，幾乎所有參與競拍的開發(fā)商都是央企、國企，如保利、越秀、中海、中國鐵建、中鐵置業(yè)、華潤、珠江實(shí)業(yè)等。

??廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，今年高價地塊涌現(xiàn)主要有兩個原因：一是“靚地”占總出讓地塊比例提高，這些地塊周邊環(huán)境和配套設(shè)施相對完善，價值凸顯；二是實(shí)力雄厚的央企、國企對市場未來持樂觀態(tài)度，認(rèn)為地塊有一定利潤空間，因此積極參與競拍。

??從成交均價來看，今年1~8月廣州市千萬豪宅成交均價為87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，同期全市商品住宅均價漲幅僅有34%。但并非每個項(xiàng)目都能賣出高價，曾經(jīng)的“海珠地王”項(xiàng)目中冶逸璟公館在2016年的樓面價就已高達(dá)42573元/平方米，但4年僅售出了5套別墅。

??“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目始終是少數(shù)?！秉S韜認(rèn)為，未來樓市的分化將會更加明顯，高價項(xiàng)目因?yàn)榫邆渥陨淼莫?dú)特價值，必定會有追逐者。

??高價地之下新房全面“豪宅化”

??回顧過去幾年，廣州的“靚地”競拍一直呈現(xiàn)升溫趨勢。自2020年開始，每年樓面地價TOP10榜單都要刷新3~4次。截至目前，榜單的最低門檻已經(jīng)超過5萬元/平方米。

??隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)面市，廣州千萬豪宅的成交量也不斷飆升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月廣州千萬豪宅合計(jì)成交3329套，僅用8個月時間完成了去年一年的成交量，創(chuàng)下歷年新高。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，在高地價壓力下，開發(fā)商為了利潤最大化不可避免地朝著豪宅化方向發(fā)展。早在3年前，這個趨勢就已初現(xiàn)端倪，今年這種趨勢更加凸顯，產(chǎn)品競爭也進(jìn)入白熱化階段。

??在最近的媒體見面會上，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，上涌果樹公園地塊的起步戶型約為140平方米，主力戶型為200平方米的大平層，最大的戶型甚至達(dá)到了300平方米。為了提供更具競爭力的產(chǎn)品，中海已經(jīng)進(jìn)行了上百份的客戶調(diào)查報告。此外，定制化軟裝和硬裝也將被引入到該項(xiàng)目中，以更好地滿足豪宅客戶的個性化需求。

??而越秀地產(chǎn)拿下的世界大觀地塊，容積率約為1.9~2.2，本身就是低密度地塊，還將山景資源與月亮湖景觀結(jié)合起來，推出140~238平方米的大平層，打造純粹的改善氛圍。

??不難看出，140平方米不超過豪宅線標(biāo)準(zhǔn)的起步戶型，搭配200平方米左右的主力產(chǎn)品，再加上一些更大戶型，以滿足更高端客戶的需求，已經(jīng)成為高地價項(xiàng)目的共識。

??高價地項(xiàng)目誰來買單？

??盡管高價地頻現(xiàn)，也并非每個項(xiàng)目都能賣出高價。

??樓面地價TOP10榜單上的項(xiàng)目各有不同，成交最好的是廣州海珠區(qū)的時代大家，于2020年年底開盤，正逢樓市高峰期，清盤速度最快。招商保利海珠天珺在琶洲長期供不應(yīng)求的情況下率先開售，也受到了追捧，目前處于清盤階段。

??相對價格“實(shí)惠”的是中海觀澔府，早前推出89平方米的特價三房總價550萬~600萬元，折算單價僅6萬元出頭。目前項(xiàng)目總共售出了212套單位，去化率為55%。開售不到一年的“網(wǎng)紅盤”越秀天河和樾府售出331套，去化率52%；牛利崗北街地塊拍地消息一出，項(xiàng)目在售的108~140平方米產(chǎn)品全線漲價2%，目前均價8.5萬元/平方米。此外，即將推出的180平方米“樓王產(chǎn)品”，吹風(fēng)價超過10萬元/平方米。

??定位較高的合景臻頤府均價10萬元/平方米，產(chǎn)品為198~289平方米的大平層，門檻接近2000萬元。項(xiàng)目開售一年半，網(wǎng)簽了114套單位，去化率為36%。開售4個月的“地王項(xiàng)目”廣州城投·東園公館成交也并不理想，售價12萬~18萬元/平方米，產(chǎn)品包括92~178平方米的三房四房，戶型越大單價越高，面積最小的92平方米三房門檻超過1100萬元，目前網(wǎng)簽4套單位。

??曾經(jīng)的“海珠地王”項(xiàng)目中冶逸璟公館銷售較為慘淡。該項(xiàng)目2016年的樓面價已高達(dá)42573元/平方米，但開售4年僅售出5套別墅，銷售速度緩慢。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，與郊區(qū)相比，這些中心區(qū)的高價地項(xiàng)目其實(shí)在去化方面表現(xiàn)并不差，因?yàn)橹脫Q需求依然旺盛。然而，由于許多購房者面臨著“賣一買一”的困境，特別是在當(dāng)前二手市場不景氣的情況下，很多人的舊房子很難賣出，導(dǎo)致高價項(xiàng)目的去化速度減緩。

??但從成交均價來看，今年1~8月廣州市千萬豪宅成交均價87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，同期全市商品住宅均價漲幅僅有34%。這意味著千萬豪宅價格漲幅跑贏大市。

??對于未來更多高價地項(xiàng)目推出，黃韜仍然持樂觀態(tài)度，“廣州市場上在售的400多個項(xiàng)目中真正成交均價超過10萬元/平方米的項(xiàng)目不會超過15個，因此在市場上，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目始終是少數(shù)?！彼J(rèn)為，未來樓市的分化將會更加明顯，高價項(xiàng)目因?yàn)榫邆渥陨淼莫?dú)特價值，必定會有追逐者。