??再過(guò)半個(gè)月，就到2025年，這一年既是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“新兩步走”的首個(gè)五年收官之年。

??外有百年未有之大變局，內(nèi)有穩(wěn)增長(zhǎng)的需求，經(jīng)濟(jì)、收入、消費(fèi)、樓市、股市、科技……比以往顯得更為重要。

??12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。

??對(duì)于房地產(chǎn)，會(huì)議重點(diǎn)提出，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。穩(wěn)妥處置地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動(dòng)。

??防風(fēng)險(xiǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)和金融工作的重中之重，已連續(xù)3年成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的焦點(diǎn)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，防風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前的首要任務(wù)。樓市和股市作為中國(guó)資產(chǎn)的兩大典型代表，“穩(wěn)定樓市股市”放在一起表述，意在穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定量?！叭绻L(fēng)險(xiǎn)得不到有效控制，就影響止跌回穩(wěn)大局，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題蔓延至金融和上下游產(chǎn)業(yè)，還會(huì)削弱居民的預(yù)期，降低財(cái)產(chǎn)收益，對(duì)就業(yè)造成沖擊，進(jìn)而影響內(nèi)需和消費(fèi)的信心與能力?！边@是不被允許的重大問(wèn)題。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)工作還需加力，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍然不夠牢固，回升的態(tài)勢(shì)還需要進(jìn)一步夯實(shí)。

??李宇嘉認(rèn)為，此次會(huì)議使用“持續(xù)用力推動(dòng)”的表述，新穎且富有深意。這意味著下一步將繼續(xù)貫徹落實(shí)“推出增量政策、落實(shí)存量政策”的發(fā)展邏輯，形成政策疊加和釋放效應(yīng)。同時(shí)，“用力”二字也預(yù)示著未來(lái)不僅會(huì)有新政策出臺(tái)，而且政策力度還將進(jìn)一步加大。從會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，無(wú)論是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)還是擴(kuò)大內(nèi)需，都不再單純依賴(lài)財(cái)政或貨幣資金的投入，而是強(qiáng)調(diào)要打好政策“組合拳”。

??對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式以及下一步的政策重點(diǎn)，李宇嘉提出了四個(gè)方面的建議：

??一是積極的財(cái)政政策要考慮致力于降低城鎮(zhèn)化與住房消費(fèi)成本。在更加積極的財(cái)政政策推動(dòng)下，特別國(guó)債將重點(diǎn)支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)，其中包括“以人為本”的城鎮(zhèn)化所需的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投資。此外，政策工具箱的創(chuàng)新也將促進(jìn)消費(fèi)，未來(lái)可以增加對(duì)生育、養(yǎng)育、教育等方面的補(bǔ)貼，為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)注入新的活力。

??二是專(zhuān)項(xiàng)債對(duì)接存量盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。在更加積極的財(cái)政政策下，專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等工作。

??三是寬松的貨幣政策，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)成本。不僅通過(guò)降準(zhǔn)降息（降低LPR和存量房貸利率）來(lái)降低住房消費(fèi)成本，還將與積極的財(cái)政政策緊密配合，實(shí)現(xiàn)貨幣的精準(zhǔn)投放。這將支持房地產(chǎn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級(jí)以及教育醫(yī)療均等化投入，從而間接促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。

??四是推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。目前，鄭州、廣州等熱點(diǎn)城市已率先實(shí)施“房票安置”政策，預(yù)計(jì)隨著專(zhuān)項(xiàng)債和專(zhuān)項(xiàng)借款發(fā)行規(guī)模的擴(kuò)大，“房票安置”將在2025年大規(guī)模落地。隨著庫(kù)存去化加速和房地產(chǎn)銷(xiāo)售增加，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)將穩(wěn)固形成，為城中村改造提供有力支持，使之前因資金平衡問(wèn)題而難以推進(jìn)的改造項(xiàng)目變得可行。

??“城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點(diǎn)，也是未來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的新抓手?！崩钣罴握J(rèn)為，新一輪城中村改造計(jì)劃自去年提出以來(lái)，已經(jīng)從最初的35個(gè)大中城市擴(kuò)大到了300個(gè)地級(jí)市，并計(jì)劃新增100萬(wàn)套貨幣化安置名額，未來(lái)還將繼續(xù)擴(kuò)大。