??“2024年，是見證深圳樓市歷史的一年?！?/p>

??自2021年初出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，深圳樓市一路下行，在2023年新房量?jī)r(jià)齊跌創(chuàng)下近5年最低值后，2024年上半年仍舊“跌跌不休”的深圳樓市已連跌3年，元?dú)獯髠?/p>

??轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2024年9月底。

??9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；9月29日，深圳樓市迎來(lái)“史詩(shī)級(jí)”放松，打出了解除限售、非核心區(qū)不限購(gòu)、首付下調(diào)等重磅組合拳。

??新政迅速點(diǎn)燃了市場(chǎng)，10月份深圳一手住宅認(rèn)購(gòu)12361套，環(huán)比增長(zhǎng)404.7%，同比增長(zhǎng)307.8%，四季度的深圳樓市不僅完成了“V字反彈”，新政后更接連出現(xiàn)“日光盤”，且在12月初拍出了一塊“百億地王”。

??回暖得來(lái)不易，也是醞釀已久。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，深圳樓市的相關(guān)調(diào)控政策總共出臺(tái)了16次，月均1.5次的調(diào)控救市力度，不僅顯示出主管部門“穩(wěn)樓市”的決心，也讓久旱逢甘霖的深圳樓市迎來(lái)成交的攀升與信心的回歸。

??12月25日，住建部工作會(huì)議明確表示，2025年將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。至此，2025年的樓市走向已經(jīng)明確。

??站在一個(gè)全新的樓市歷史節(jié)點(diǎn)上，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在經(jīng)歷了3年多的下行調(diào)整后，深圳樓市已迎來(lái)階段性的底部，預(yù)計(jì)2025年仍將處于修復(fù)階段，并對(duì)2025年深圳樓市持樂觀態(tài)度。

??1年賣了過(guò)去兩年的量

??這一年，深圳樓市有四分之三時(shí)間處于“低位橫盤期”。

??跌下“神壇”的深圳樓市，年初的新房庫(kù)存已達(dá)10年新高，盡管上半年有限購(gòu)松綁、首付降低等政策利好，但整體市場(chǎng)依舊缺乏信心，在“5·17新政”后的6月份出現(xiàn)了一輪成交放量，后續(xù)3個(gè)月的市場(chǎng)仍表現(xiàn)低迷，部分區(qū)域甚至陷入一二手房相互踩踏的局面。

??在此背景下，深圳的二手房成交猶如過(guò)山車，成交量?jī)纱瓮黄?000套的“榮枯線”后又屢屢失守，在深圳中原監(jiān)測(cè)的深圳83個(gè)片區(qū)中，上半年掛盤均價(jià)下跌的片區(qū)共有76個(gè)，占總量的91.6%。

??另一方面，新房降價(jià)潮一浪接一浪，進(jìn)入下半年，深圳多個(gè)新房項(xiàng)目開啟了更大力度的打折活動(dòng)，市面上出現(xiàn)了“工抵房”“特惠房”等各種促銷房源，但現(xiàn)實(shí)情況是，到了9月份，深圳樓市依舊沒能停住量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。

??直至“9·29”新政出臺(tái)，深圳樓市一夜反轉(zhuǎn)，看到了止跌回穩(wěn)的希望。

??“國(guó)慶”假期，深圳多個(gè)樓盤售樓處通宵達(dá)旦賣起了房子，多名銷售人員向記者表示，有不少購(gòu)房者甚至人還未到定金先轉(zhuǎn)。隨著市場(chǎng)信心得到政策修復(fù)，新房市場(chǎng)率先呈現(xiàn)出火爆態(tài)勢(shì)，新政后已出現(xiàn)四個(gè)“日光盤”，其中有項(xiàng)目推售192套房，共有2047批客戶認(rèn)籌，刷新深圳近3年的新盤認(rèn)籌紀(jì)錄。

??從數(shù)據(jù)上看，10月份深圳新房單月認(rèn)購(gòu)量成功突破萬(wàn)套，日均認(rèn)購(gòu)量約410套，創(chuàng)下近幾年來(lái)深圳新房市場(chǎng)的交易量新高；二手房成交錄得8269套，環(huán)比增長(zhǎng)117%，同比增長(zhǎng)122.5%，創(chuàng)近45個(gè)月以來(lái)新高。

??11月，深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)量9986套，二手房成交也再次穩(wěn)住枯榮線，錄得8500套，為近4年來(lái)最高點(diǎn)，一二手住宅總網(wǎng)簽成交超1.5萬(wàn)套，市場(chǎng)成交依舊活躍。

??進(jìn)入12月，深圳二手房連續(xù)多周的單周錄得量在2000套以上，持續(xù)保持高位運(yùn)行。截至2024年12月22日，深圳二手房成交已超5.2萬(wàn)套，全年成交量預(yù)計(jì)達(dá)到5.4萬(wàn)套，而2023年的深圳二手房?jī)H成交3.2萬(wàn)套，2022年僅成交2.1萬(wàn)套。

??這意味著，深圳2024年的二手房成交量，將相當(dāng)于過(guò)去兩年二手房成交量的總和。

??購(gòu)房者“跑步進(jìn)場(chǎng)”

??這得益于購(gòu)房者們的“跑步進(jìn)場(chǎng)”。

??作為深圳樓市這一年來(lái)最重要的時(shí)間分水嶺，“9·29新政”的到來(lái)給深圳的購(gòu)房群體注入了一劑強(qiáng)心針。

??“國(guó)慶”期間，完成下定買房的王先生告訴記者：“我們屬于剛需購(gòu)房，前后看了兩周的房子，決定出手也是政策給的信心，首付和利率都降了，可以理解為我們是政策放松后第一批受惠的人。”

??而在深圳多個(gè)非限購(gòu)區(qū)域，不少人氣樓盤還迎來(lái)了外地購(gòu)房團(tuán)，該群體接力成為了深圳樓市交易的又一主力軍，甚至有樓盤為外地購(gòu)房群體設(shè)置了看房接待專場(chǎng)。

??購(gòu)房者的真金白銀“跑步進(jìn)場(chǎng)”，也讓開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)明顯感受了市場(chǎng)的回暖、購(gòu)房者信心的回歸。有多家開發(fā)商人士透露，僅10月和11月兩個(gè)月份，就完成了2024年全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??位于深圳市福田區(qū)的金地環(huán)灣城項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，自9月底以來(lái)，政策層面的積極信號(hào)為金地項(xiàng)目帶來(lái)了顯著的利好，在過(guò)去兩個(gè)多月中，項(xiàng)目的到訪量和成交量均出現(xiàn)了明顯的增幅，對(duì)比前9個(gè)月，項(xiàng)目10~11月的月均來(lái)訪量提升了約158%，成交量提升了約235%，并且進(jìn)入12月，項(xiàng)目依舊保持著高熱度。

??“新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更加穩(wěn)定和積極的態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者的信心有所恢復(fù)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也更加樂觀。同時(shí)，我們也注意到，部分投資者開始重新關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，尋找合適的投資機(jī)會(huì)?！?/p>

??開發(fā)商接連披露業(yè)績(jī)喜報(bào)之外，各大中介機(jī)構(gòu)同樣在此輪復(fù)蘇中滿血復(fù)活，深圳中原地產(chǎn)方面表示，深圳中原以及中原+部門10月份總業(yè)績(jī)突破7億元，創(chuàng)下近5年來(lái)月度新高。

??困境反轉(zhuǎn)

??而在“9·29新政”出臺(tái)前，市場(chǎng)還是另一番景象。

??有開發(fā)商營(yíng)銷人士表示：“2024年以來(lái)一直都在降價(jià)，每個(gè)樓盤都這樣，打不過(guò)就只能加入，但新房市場(chǎng)還是很卷，降價(jià)后房子還是很難賣得動(dòng)，老業(yè)主對(duì)此也有意見。”

??新房以價(jià)換量的同時(shí)，深圳的二手房業(yè)主們也選擇割肉甩賣，并且為了盡快出手，業(yè)主們更使出了渾身解數(shù)，不僅隨時(shí)配合看房、親自擔(dān)任講解，甚至給中介機(jī)構(gòu)人士發(fā)紅包送禮物、給自家房子做宣傳PPT。

??購(gòu)房者也多是持幣觀望狀態(tài)，擔(dān)心“買房會(huì)不會(huì)接盤”等問(wèn)題，有購(gòu)房者告訴記者，“年初我看的一套房總價(jià)大概300萬(wàn)元，8月底看的時(shí)候已經(jīng)降到250萬(wàn)元了。”

??可以說(shuō)，2024年的深圳樓市，經(jīng)歷了一場(chǎng)典型的困境反轉(zhuǎn)。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)華洪認(rèn)為，2024年的深圳樓市可以用“筑底修復(fù)”作為總結(jié)，“從2023年下半年開始的持續(xù)托底，政策的平均成效只能維持?jǐn)?shù)周，但9月底新政的出臺(tái)，深圳一改此前‘?dāng)D牙膏式’救市舉措，迅速刺激市場(chǎng)需求，政策成效立竿見影，并且持續(xù)發(fā)力?？傮w看，當(dāng)前深圳樓市已經(jīng)度過(guò)了至暗時(shí)刻?！?/p>

??李宇嘉同樣認(rèn)為，“2024年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)幅度是熱點(diǎn)城市當(dāng)中最大的，主要是因?yàn)槭赘逗屠实慕档?，大幅降低了深圳龐大的剛需群體的入市門檻，加上深圳前幾年房?jī)r(jià)的快速下跌，實(shí)際上也積累下了一大批觀望的置業(yè)人群，政策支持以及國(guó)家提出‘止跌回穩(wěn)’給了市場(chǎng)極大的信心，從而促進(jìn)了成交的回升。”

??深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平則表示，“深圳二手房市場(chǎng)在政策的驅(qū)動(dòng)下有非常明顯的放量，2024年的成交量相比2023年增長(zhǎng)了60%左右，同時(shí)二手房?jī)r(jià)在9月底的重磅政策支持下，價(jià)格回升也比較明顯。”

??不過(guò)，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年深圳潛在入市項(xiàng)目共計(jì)158個(gè)，且擺在深圳樓市面前的，還有年末將近4萬(wàn)套的新房庫(kù)存，以及高達(dá)6.9萬(wàn)套的掛牌在售二手房，對(duì)比2023年年底的5.7萬(wàn)套甚至多出了1.2萬(wàn)套，這也正是深圳樓市的“遠(yuǎn)慮”。

??在政策效應(yīng)以及市場(chǎng)情緒逐漸降溫之后，下一步的深圳樓市又將何去何從？

??李宇嘉認(rèn)為，從四季度市場(chǎng)情況看，深圳與其他城市樓市的最大不同點(diǎn)，是剛需購(gòu)房的比例較高，其次是二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，“我對(duì)2025年的深圳樓市比較樂觀，深圳樓市從2021年調(diào)整到現(xiàn)在已經(jīng)3年多的時(shí)間，二手房?jī)r(jià)也差不多跌了3年半時(shí)間，確實(shí)迎來(lái)了階段性的底部，因此，2025市，場(chǎng)預(yù)計(jì)還是處于和2024年四季度一樣，屬于修復(fù)階段。”

??另外，李宇嘉建議，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存和市場(chǎng)需求進(jìn)行摸底更新，從而進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的土地供給和產(chǎn)品供給，“針對(duì)需求端的傳統(tǒng)政策我認(rèn)為已經(jīng)見頂了，沒有太多的空間去做紓困了?！?/p>