偽造國土證騙預售10余年難辦產(chǎn)權(quán),有官員被處理!西安加速處置不動產(chǎn)歷史問題

監(jiān)督眼高拯坤 2021-10-14 10:24:17 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“這是一條好消息,讓人看到了希望?!?月底,西安市嘉華新苑小區(qū)業(yè)主張先生給記者發(fā)來微信。

??張先生是嘉華新苑小區(qū)業(yè)主,所購房屋10余年無法辦理房產(chǎn)證。就在數(shù)天前,外界期盼已久的《西安市處理不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案》正式印發(fā),嘉華新苑小區(qū)遺留問題被納入“處遺”范圍,小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理終于有了時間表。

??2005年,嘉華新苑小區(qū)(集體土地)被西安本地一家房企低價拿下,隨后該地塊被收歸國有,受政策和企業(yè)資金影響,直到今天也沒有按照要求進行土地招拍掛。按照規(guī)定,這樣一個土地手續(xù)不全的項目無法正常施工和銷售,但這個項目不僅悄然開工,還以“五證齊全”名義對外銷售,導致購房業(yè)主十余年無法辦理房產(chǎn)證。

??2017年官方的一則回復,使嘉華新苑小區(qū)遺留問題成因推出水面。這份回復稱,嘉華新苑小區(qū)《國有土地使用證》系偽造,開發(fā)商以此蒙騙有關部門,順利通過審批并取得預售資格等。

??這一消息震驚市場。

??“最近幾年,我們多次到有關部門反映情況,每一次都是讓我們再等一等,始終沒有下文?!睆埾壬f,隨著今年9月份西安市正式出臺不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案,業(yè)主們重燃希望,希望政府能夠再加把勁,盡快解決好遺留問題。

??據(jù)知情人士介紹,在西安與嘉華新苑小區(qū)類似土地手續(xù)存在問題的項目多達百余個,已嚴重影響到房地產(chǎn)市場穩(wěn)定?,F(xiàn)如今,全力化解遺留問題已是擺在西安市各級主管部門面前的重要之事。

??土地證是假的!

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??西安市原長安國土資源分局2017年5月的一次回復,稱未見小區(qū)“國有土地登記資料”。受訪者供圖

??位于西安市長安區(qū)嘉華街與長興路交會處的嘉華新苑小區(qū),以馬路為界分為南北兩個區(qū)域:北區(qū)已建成一棟28層住宅樓,南區(qū)已建成一棟22層住宅樓;臨街區(qū)域有少量底商,總戶數(shù)超過300戶。

??9月底,中國房地產(chǎn)報記者前往西安實地走訪看到,歷經(jīng)多年發(fā)展的嘉華新苑小區(qū)生活配套已經(jīng)十分完善。一位業(yè)主代表告訴記者,自2012年入住以來,開發(fā)商始終在辦證問題上推脫,直到2016年業(yè)主們才發(fā)覺“里面有貓膩”,他們百思不解的是為什么購房時項目明明五證齊全,卻始終無法辦理房產(chǎn)證。

??事情得從十幾年前說起。

??2005年12月30日,西安鑫茂源實業(yè)有限公司(以下簡稱“鑫茂源公司”)通過集體建設用地流轉(zhuǎn),掛牌取得嘉華新苑小區(qū)10余畝集體建設用地使用權(quán),土地款總額244.154萬元,并辦理了《集體土地使用證》,土地用途為商業(yè),年限為40年。

??隨后,項目順利獲得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》,審批總建筑面積近4萬平方米。

??變化出現(xiàn)在2007年,鑫茂源公司向當?shù)卦瓏敛块T遞交申請,要求將上述宗地實施收購儲備,但直到2010年經(jīng)有關部門批準,該宗地塊才正式被征收為國有建設用地,完成了土地征收和安置補償工作。

??“在完成土地征收和安置補償工作后,下一步需要進行招拍掛。但因土地遺留問題、政策、企業(yè)資金等多重原因,這一工作始終未有進展?!庇兄槿耸扛嬖V中國房地產(chǎn)報記者,無法招拍掛也就意味著開發(fā)商無法取得《國有土地使用證》,也無法進行后續(xù)的施工和銷售工作。但是在當年,監(jiān)管相對薄弱,有不少企業(yè)冒著違規(guī)違法風險,多是“先上車后補票”。

??鑫茂源公司正是如此,不僅擅自施工,還偽造了國有土地使用證。

??2009年,西安市國土部門開具的一張罰單顯示:鑫茂源公司擅自改變土地用途,違法建設嘉華新苑住宅小區(qū)。原因是,按照陜西省國土資源廳關于農(nóng)村集體土地的有關規(guī)定:集體建設用地流轉(zhuǎn)不得進行商品住宅開發(fā),針對這一違法行為,國土部門要求鑫茂源公司限期自行拆除、恢復地面原狀,以及4萬余元的行政處罰,但鑫茂源公司僅繳納了罰款,并未履行拆除地面新建建筑物的拆除義務。

??更加蹊蹺的是,同樣是在2009年,嘉華新苑項目取得了《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》,至此,項目名義上五證齊全、具備銷售條件。截至2010年4月、10月,嘉華新苑兩棟住宅樓相繼竣工,共建成341套商品房,并于2011年全部銷售完畢。

??記者獲得的一份官方資料顯示,2013年11月西安市規(guī)劃部門在項目竣工驗收時發(fā)現(xiàn),嘉華新苑項目存在近4000平方米違規(guī)加建情況,并于2014年1月21日下達《違法建設行政處罰決定書》,對鑫茂源公司處以43.9萬元罰款(鑫茂源公司于同年2月19日繳納了罰款)。

??被處罰短短3天后,2014年1月24日,西安市規(guī)劃部門正式向該項目核發(fā)了《建設工程竣工驗收合格證》,項目性質(zhì)為商住綜合樓。

??“表面上看,項目該取得的證件都有了,但就是辦不了房產(chǎn)證。更重要的是,項目一邊被處罰一邊建設,一邊還能取得各種證件著實令人感到懷疑。”張先生等業(yè)主表示,2016年之前,主管部門數(shù)次對業(yè)主進行書面答復,但每一次答復都大相徑庭,均是項目五證齊全,資料已受理正在辦理中;直到2017年,官方的一則回復將之前的答復全部推翻,使事態(tài)逐漸明了。

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??2021年3月,長安區(qū)不動產(chǎn)登記局回復業(yè)主稱,待西安市政策出臺后,將按照要求盡快解決。此時,距離假國土證事件爆發(fā)已過去4年多時間。受訪者供圖

??2017年5月,西安市長安區(qū)國土部門在回復業(yè)主時稱,未見小區(qū)“國有土地登記資料”。這一回復在當時引發(fā)媒體廣泛關注,對業(yè)主而言猶如晴天霹靂。

??這份回復意味著項目無法辦理房產(chǎn)證原因是開發(fā)商偽造了《國有土地使用證》。更意味著,業(yè)主以為自己購買的是普通商品房,但實際上卻是有著《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《房屋預售許可證》等一系列合法證件的“小產(chǎn)權(quán)房”。

??更直白的說,開發(fā)商憑借一張假“國土證”就突破了國土、房管、規(guī)劃等多部門層層審核監(jiān)管,“一路綠燈”修建并售出341套商品房。在國內(nèi),房地產(chǎn)項目審批非常之嚴,據(jù)此前披露,申辦一個房地產(chǎn)項目要蓋近200個公章,每蓋一個章辦事員、科長、處長都要簽字,涉及數(shù)百個經(jīng)辦人。

??“我們曾問過主管部門,他們說前些年信息系統(tǒng)不健全,經(jīng)辦人員無法分辨土地證真假,再加上已經(jīng)有其他部門審核過,所以就信以為真?!睆埾壬鷮Υ吮硎緹o奈,也無法接受這一說辭。

??責任人被查,開發(fā)商資金難以為繼

??從獲取土地到劃歸國有,再到開發(fā)商被處罰,十余年里在有關部門層層監(jiān)管下,嘉華新苑小區(qū)就這樣建成了。

??2010年11月,一份長安區(qū)政府常務會議紀要顯示,對于目前已建成的國土長安分局土地儲備中心(鑫茂源)項目用地,由國土部門依法實施處罰后,方可開展土地出讓工作??芍钡浇裉?,當?shù)赝恋夭块T也沒有按照區(qū)政府要求為項目補辦“土地出讓”手續(xù)。

??隨著時間的推移,越來越多的流言蜚語在業(yè)主間流傳。

??“大家都在說,我們這個項目有相當數(shù)量的房源是政府團購房,涉及長安區(qū)3個職能部門,數(shù)百名公務員。”有業(yè)主代表稱,雖然這件事并未出現(xiàn)在公開文件中,但是在一起生活久了小區(qū)確實有不少公務員,且在第一次參與上訪后,這些鄰居仿佛受到了警告一般,之后再未參與過。

??他不禁詰問:“這里面到底是怎么回事,有關部門和開發(fā)商到底有沒有貓膩?”

??多次維權(quán)后,事情還是出現(xiàn)了一定轉(zhuǎn)機。2017年“假國土證”事件爆發(fā)后,經(jīng)公安機關調(diào)查,鑫茂源公司涉嫌偽造使用《國有土地使用權(quán)證》,先后辦理了《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《房屋預售許可證》;隨后,長安區(qū)人民檢察院以證據(jù)不足、事實不清為由,不予批準逮捕犯罪嫌疑人韓某及韓某女兒(均為鑫茂源公司負責人)。

??到了2018年12月,長安區(qū)紀委對嘉華新苑項目涉及相關問題又進行了立案調(diào)查。2019年,因違規(guī)辦理“嘉華新苑”相關手續(xù)、違反廉潔紀律等,長安區(qū)原發(fā)展計劃委、長安區(qū)住建局、長安區(qū)民政局等單位數(shù)名責任人被處理。

??“將事情調(diào)查清楚,對責任人進行處理,是政府應該做的事情。但業(yè)主們最關心的是,何時能夠?qū)⑦z留問題梳理清楚,盡快將房產(chǎn)證辦理下來?!睆埾壬硎?。

??對于2007年之后嘉華新苑項目建設用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,西安市原國土資源局長安分局此前表示,根據(jù)有關規(guī)定,“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓”。為完善嘉華新苑項目土地手續(xù),經(jīng)有關部門批準,該局將項目所占用的集體土地征收為國有建設用地。

??該局稱,由于該項目已建成多年并全部出售給個人,完善用地手續(xù)存在諸多問題:如存在按現(xiàn)行土地出讓政策,必須實施“凈地”出讓,該項目由于已建成則不符合這項規(guī)定;再如,按照目前土地價格拍賣出讓,地價差距很大;該項目已建成,無法落實配建公共租賃住房要求等。此外,項目還存在無文勘資料、規(guī)劃超建等一系列問題。

??這其中,如果說行政審批手續(xù)層面問題尚有可能解決,那么土地款上的巨額差異則是無解。當年,嘉華新苑地塊住宅和商業(yè)綜合地價初步測算為250萬元左右,到目前為止該地段地價初步測算已近千萬元。加之嘉華新苑項目當年房屋售價不超過3200元/平方米,按照現(xiàn)行價格出讓土地,鑫茂源公司無力承擔。

??企查查顯示,鑫茂源公司成立于2005年,注冊資本800萬元,經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、房屋中介、室內(nèi)外裝修。中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系到該公司一位工作人員,其表示:“目前還沒有正式上班,具體情況不清楚,但房產(chǎn)證等事宜區(qū)里正在著手處理。”

??“由于嘉華新苑情況特殊,即便是在西安市也非常具有典型性,所以處理起來難度非常大。區(qū)政府為此曾多次召集有關部門開會研究,有關情況也向市政府匯報多次,整體方案也已經(jīng)初步形成。但此類遺留問題往往不是一天兩天能夠解決的,需要時間,也需要契機?!币晃唤咏?shù)卣娜耸扛嬖V中國房地產(chǎn)報記者。

??官方文件出臺,遺留問題處置或加速

??西安市自然資源和規(guī)劃局長安分局針對此事曾在去年給出過解決意見:一是按照該項目建設現(xiàn)狀出具規(guī)劃條件,完善規(guī)劃手續(xù),為該項目辦理土地出讓手續(xù);二是以協(xié)議方式為該項目辦理土地出讓手續(xù),采取措施促使鑫茂源公司繳納土地出讓價款,辦理后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù);三是按照批復時間,將該宗地征收為國有土地的時間2010年12月9日,作為評估土地基準日,進行土地價格評估,從而確定土地出讓價款;四是建議住建和文物部門研究出具意見,妥善處理該項目配建公共租賃住房和文物勘探問題。據(jù)悉,該意見已于2020年2月和3月兩次向西安市政府進行了上報。

??事情兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)始終沒有取得實質(zhì)性進展,到了今年,嘉華新苑業(yè)主們重新燃起了希望。

??今年年初,自然資源部下發(fā)《關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》,這份通知為遺留問題解決提供了契機。在這份自然資源部的一號文件中,對于像嘉華新苑類似項目的遺留問題提出了明確要求,即:可以按照地方實際情況,分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式按照項目建設時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。

??更為重要的是,文件明確:房屋已銷售且已入住的住宅項目,開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款,以及將經(jīng)濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款,或者開發(fā)單位欠繳稅費的,可報經(jīng)地方人民政府同意,按照“證繳分離”原則,在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時,辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

??“如果是按照該宗地征收為國有土地的時間,即2010年作為評估土地基準日,從而確定土地出讓價款,表面看是可行的,但實則有助長企業(yè)違規(guī)風險?!北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣認為,自然資源部一號文件中明確提出“證繳分離”原則,地方政府在化解遺留問題時可以參考該原則,盡最大力量保護業(yè)主權(quán)益的同時,也對開發(fā)商違法違規(guī)行為零容忍。

??經(jīng)過大半年準備,9月份西安市自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設局等八部門正式印發(fā)《西安市處理不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案》。

??方案明確,要依法依規(guī),尊重歷史,充分考慮房屋建設時的政策法規(guī);要證繳分離,民生優(yōu)先,將群眾辦證問題與追繳開發(fā)建設單位相關稅費相分離;要規(guī)范處置,違法必究,對開發(fā)建設單位涉及的違法用地或違法建設等問題,從嚴追究等。

??長安區(qū)有關主管部門負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者:“相關事宜區(qū)里正在研討,但具體情況不便透露。需要化解的也不止嘉華新苑一個項目,目前有關文件已經(jīng)出臺,可以說為這些遺留問題化解提出了方向,明確了時間軸,相信遺留問題化解速度會得到更大提升?!?/p>

??據(jù)知情人士透露,在西安市及長安區(qū)類似嘉華新苑小區(qū)這類因土地手續(xù)不全而引發(fā)的遺留問題多達百余個,例如中航華府小區(qū)、玄武新城、名京九合院錦蕓苑、中鐵二十局家屬院、名京九合院錦蕓苑、華陽琳瓏苑、東御蘭汀、鉆石半島、鴻基新城等等,其中多數(shù)都被列入了此次處遺范圍內(nèi)。

??“還是要有信心,相信政府能夠給我們解決難題,但這件事留下的教訓足夠深刻?!睆埾壬硎?,從監(jiān)管缺失開發(fā)商順利施工,到開發(fā)商造假國土證東窗事發(fā),出現(xiàn)歷史遺留問題的原因不在業(yè)主,可最終的結(jié)果卻要業(yè)主承擔。最近這幾年,每一屆政府領導班子都說很重視,成立了專案組,市里也有處遺辦,但事情就是原地打轉(zhuǎn),“希望盡快解決,也希望這樣的事情不要再發(fā)生了?!?/p>

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