監(jiān)督眼孟雙奎 2022-01-24 12:00:24 來源:中房報
??“限墅令”下的本溪出現(xiàn)了另外一種情況。
??“現(xiàn)在馬路上都是這些別墅、合院的宣傳廣告?!背鲎廛囁緳C(jī)小張告訴記者,本溪市好幾個地產(chǎn)項(xiàng)目都規(guī)劃了別墅。
??記者在實(shí)地探訪本溪市高新區(qū)一畝芳華小鎮(zhèn)、歐洲城九期桃花源以及太子城·半山墅項(xiàng)目過程中發(fā)現(xiàn),容積率最低只有0.56,一現(xiàn)場負(fù)責(zé)人直言:“我們這叫合院,其實(shí)就是別墅。”
??面對這種“高低配”模式開展低密度住宅項(xiàng)目的開發(fā),本溪市一些部門普遍存在“默許”態(tài)度,針對記者“上述項(xiàng)目是否鉆容積率空子”的提問時,相關(guān)部門表示從容積率方面來看“設(shè)計方案合理”。
??我國早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應(yīng);2019年4月,住建部更是發(fā)文要求各省立即暫停辦理有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)。
??這座號稱遼東“綠色屏障”的城市——本溪,近年來有數(shù)個地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃了大量低密度地產(chǎn)產(chǎn)品,以特色小鎮(zhèn)、合院、聯(lián)排等諸多“名目”,通過高低配總體規(guī)劃設(shè)計,鉆政策容積率空子,大搞擦邊球的別墅項(xiàng)目。
??近日,中國房地產(chǎn)報記者針對通過“高低配總體規(guī)劃設(shè)計”建設(shè)別墅這一情況進(jìn)行了調(diào)查。
??一畝芳華“合院”項(xiàng)目占地近半
??在遼寧省本溪市高新區(qū),記者乘坐出租車時發(fā)現(xiàn),沿街隨處可見“一畝芳華中醫(yī)溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)”(以下簡稱“一畝芳華”)宣傳廣告,在沈陽藥科大學(xué)南校區(qū)(該校區(qū)位于遼寧省本溪市高新區(qū))北門正對面,記者看到了一畝芳華銷售中心。
??從現(xiàn)場來看,項(xiàng)目以銷售中心為中軸,向左右兩面延伸,一面是已經(jīng)快建設(shè)完成的高層樓房,一面則是用高高的彩鋼板遮擋住的矮層“合院”。
??記者以外地購房者身份前往銷售中心詢問合院銷售情況,銷售人員提出,看合院項(xiàng)目需要驗(yàn)資,基準(zhǔn)為100萬元。在記者反復(fù)提出“外地來一次不容易,希望看一下”的要求下,銷售人員引領(lǐng)記者前往樣板房樓前參觀。途中,銷售人員介紹稱:“這就是別墅項(xiàng)目,產(chǎn)品質(zhì)量沒問題,這片合院的容積率在0.6左右?!?/p>
??在銷售中心沙盤處,記者看到了該項(xiàng)目整體設(shè)計規(guī)劃。根據(jù)銷售人員介紹:“目前只有50套別墅,面積從226平方米到380平方米,價格則在400萬元到900萬元。別墅分兩批,最早將于2023年6月左右交房”。從項(xiàng)目沙盤來看,雖然合院建筑面積總體占比小,但是與高層建筑的占地面積基本相近,接近項(xiàng)目的一半。
??隨后,記者又前往施工場地詢問,現(xiàn)場一楊姓負(fù)責(zé)人直言道:“我們這叫合院,其實(shí)就是別墅。開發(fā)商是江蘇的企業(yè),類似項(xiàng)目在山東、云南也有,都在陸續(xù)啟動?!?/p>
??一畝芳華修建了這么多低密度類別墅的合院產(chǎn)品是否符合相關(guān)開發(fā)政策?記者針對此事向本溪市委宣傳部進(jìn)行了發(fā)函了解。
??本溪市高新區(qū)相關(guān)部門在回復(fù)中稱,遼寧芳華龍寶中醫(yī)溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目由本溪龍寶建設(shè)(集團(tuán))開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)有限公司與創(chuàng)導(dǎo)集團(tuán)有限公司合作開發(fā)建設(shè),規(guī)劃用地面積17公頃。因地塊受讓人龍寶集團(tuán)無法按照本溪市政府及高新區(qū)的要求進(jìn)行獨(dú)立開發(fā),因此于2019年3月末,龍寶集團(tuán)公司擬引入創(chuàng)導(dǎo)集團(tuán)有限公司合作共同開發(fā)該地塊,并邀請市政府領(lǐng)導(dǎo)及高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到徐州考察創(chuàng)導(dǎo)集團(tuán)有限公司。2019年4月至5月期間,本溪市政府主要領(lǐng)導(dǎo)及高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)多次到南京、徐州考察創(chuàng)導(dǎo)集團(tuán)旗下的建設(shè)項(xiàng)目,認(rèn)為創(chuàng)導(dǎo)集團(tuán)對該地塊的設(shè)計規(guī)劃符合本溪高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展方向。
??對于記者提出的項(xiàng)目是否有鉆容積率空子的問題,本溪市高新區(qū)相關(guān)部門則表示,規(guī)劃審批部門在每次審查中均已邀請市區(qū)兩級自然資源、住建主管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)專家參加,并在評審中就此合院產(chǎn)品進(jìn)行了專項(xiàng)研究,認(rèn)為該項(xiàng)目容積率達(dá)到1.5,設(shè)計方案是合理的。
??歐洲城別墅涉嫌提前施工
??一畝芳華項(xiàng)目只是本溪眾多類別墅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的冰山一角。
??沿著本溪市明山區(qū)峪明路走,成德家園小區(qū)北側(cè)就是本溪市知名的系列樓盤開發(fā)商本溪?dú)W陸置業(yè)的歐洲城九期桃花源項(xiàng)目(以下簡稱“桃花源項(xiàng)目”)。記者以購房者身份從銷售人員處了解到,該項(xiàng)目建設(shè)了合院產(chǎn)品117套,共21棟樓,同樣通過“高低配”設(shè)計模式,調(diào)整項(xiàng)目容積率,對外宣稱是“墅境洋房”。
??“這有三聯(lián)、四聯(lián)也有五聯(lián)別墅,別墅容積率沒單獨(dú)算過,但這塊(聯(lián)排項(xiàng)目區(qū)域)容積率估計不到1.0?!痹擁?xiàng)目工作人員告訴記者。
??值得一提的是,該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程也令人生疑。
??據(jù)企查查顯示,本溪?dú)W陸置業(yè)所在地為兩宗土地出讓,一宗為4.63公頃,由本溪市自然資源局發(fā)布,時間為2021年9月16日;另外一宗為11.17公頃,合同簽訂日期為2021年8月4日,約定開工日期為2022年4月4日。根據(jù)該項(xiàng)目備案,本明發(fā)改備字〔2021〕25號通過時間為2021年8月12日,從備案時間可知桃花源項(xiàng)目地應(yīng)為11.17公頃的出讓地塊。
??根據(jù)抖音短視頻平臺名為“起盛房產(chǎn)信息”賬號于2021年12月23日發(fā)布的短視頻內(nèi)容,可以清晰看到,當(dāng)時該項(xiàng)目已經(jīng)動工。2022年1月,記者在桃花源項(xiàng)目現(xiàn)場也看到該項(xiàng)目已經(jīng)施工。提前開工且樣板間都已裝修完畢,明顯與約定開工日期不符。
??太子城“別墅”野蠻生長
??此外,在峪溪橋西側(cè),記者看到本溪富虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在太子城三期旁即將新建“太子城·首府”(以下簡稱“首府項(xiàng)目”)項(xiàng)目大型廣告已經(jīng)沿著本溪市太子河兩岸鋪開,由于該項(xiàng)目是期房,記者并沒有看到樣板房。
??記者以購房者身份撥通了宣傳廣告中的銷售電話,另一端銷售人員告訴記者:“‘首府項(xiàng)目’2022年4月動工,是上下一共四層的聯(lián)排別墅,容積率有配套的洋房去攤。如果著急購買,可以看看2010年建的太子城·半山墅的房子,那里的別墅容積率0.56?!?/p>
??記者隨即前往太子城·半山墅項(xiàng)目,一片片聯(lián)排別墅映入眼簾,按照工作人員介紹的該項(xiàng)目建于2010年來看,這么低的容積率,當(dāng)時如何通過相關(guān)審批,也是一個謎。
??地產(chǎn)開發(fā)考驗(yàn)基層政府良心
??為了節(jié)約土地利用,原國土資源部早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應(yīng)。之后每過一段時間,“限墅令”就會繼續(xù)加碼。
??2003年,原國土資源部明確表示,將對別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目進(jìn)行限制。2012年,原國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文,嚴(yán)格限制別墅用地審批。2016年,原國土資源部出臺最嚴(yán)“限墅令”,全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù),對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。2019年4月,住建部發(fā)文,要求各省立即暫停辦理有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù),同時對已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。
??面對開發(fā)商鉆政策空子研發(fā)的獨(dú)棟、類獨(dú)棟、洋房、花園洋房、合院等類似別墅的產(chǎn)品,近年來南京、東莞等城市也陸續(xù)出臺政策,禁止審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型。
??政策加碼之下,別墅項(xiàng)目的開發(fā)空間已經(jīng)幾乎為零。但記者在本溪卻看到了一些變相別墅產(chǎn)品的出現(xiàn),值得關(guān)注。
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(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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