??“16.5萬元每平方米的單價”“假結(jié)婚、老夫少妻、代持”“總價2400多萬元到9000多萬元”，“100余套房源吸引800多組購房者報名”。房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一批新的熱點話題。

??引發(fā)這一系列熱點話題的，是上海豪宅項目云錦東方三期開啟開盤搖號。現(xiàn)場客戶無法預(yù)約購房、“黃牛”猖獗、“老夫少妻”等一系列怪象，也讓該項目成為近期的熱點。

??上海鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上，與新房價格每平方米相差近10萬元。新盤開盤價與二手房成交價的嚴(yán)重倒掛，為套利帶來了極高的可能，也由此引發(fā)了“打新熱”。究竟是什么原因?qū)е铝巳绱斯终Q的現(xiàn)象發(fā)生，記者就此展開調(diào)查。

??預(yù)約不上 超額凍結(jié)資金 高門檻篩選客戶

??自今年4月份起，云錦東方三期即將入市的消息便在各大中介群里甚囂塵上，記者在幾個中介銷售群里注意到，討論最多的就是該項目何時入市，會不會出現(xiàn)“滿分”（指上海購房積分政策）的情況。

??隨著上海公布今年第四批次新房入市，這一討論被中介和一些推銷二手房的獨立經(jīng)紀(jì)人推向了高潮。

??當(dāng)然，要想將這套超高性價比的豪宅納入麾下，還得“過五關(guān)斬六將”，而許多人倒在了第一關(guān)——線上預(yù)約。

??“約不上，真的約不上?！倍嗝彿咳讼蛴浾弑г?，開發(fā)商的線上預(yù)約系統(tǒng)無法預(yù)約，有的向記者表示，即便約上了，線上審核也無法通過。

??一名資深中介告訴記者，認(rèn)籌的第二天，有購房人在現(xiàn)場抗議，稱線上始終無法預(yù)約成功，并懷疑開發(fā)商是否借此阻擋客戶，現(xiàn)場差點爆發(fā)沖突，警察也因此到場維持秩序。

??另一位購房人告訴記者，現(xiàn)場工作人員給出的解釋是“因為預(yù)約的人太多，系統(tǒng)崩潰了?！?/p>

??為了解決這“第一道關(guān)”的問題，開發(fā)商在認(rèn)籌現(xiàn)場手把手教購房人進(jìn)行線上預(yù)約，此后情況有所好轉(zhuǎn)。

??“前兩天有效認(rèn)購人數(shù)并不多，但不代表來認(rèn)籌的人少?！鼻笆鲋薪槿藛T告訴記者，之所以出現(xiàn)人少的情況，一方面是由于大家不熟悉線上預(yù)約流程，部分購房人先期線上提交的認(rèn)購材料沒有審核通過，而認(rèn)購現(xiàn)場工作人員還要核對相關(guān)的資產(chǎn)證明。

??當(dāng)然，也有很多幸運的購房人早早就提交了資料，并預(yù)約成功。

??據(jù)悉，截至5月16日中午12時認(rèn)籌結(jié)束，云錦東方累計認(rèn)籌客戶數(shù)量為800多組，確切數(shù)據(jù)有待開發(fā)商公布。

??此次，該項目的開發(fā)商上海東航置業(yè)有限公司，不僅要求購房人繳納500萬元的認(rèn)籌金，同時要求符合首套資格的購房人出示900萬元的凍結(jié)資金證明，購買二套房的則需要出示2900萬元的凍結(jié)資金證明，且規(guī)定凍結(jié)資金的時間要20多天。

??公開資料顯示，云錦東方備案均價為16.4907萬元/平方米，其中洋房均價13.2萬元/平方米，別墅均價17.82萬元/平方米，房源總價約2457.7萬元至9618萬元。

??此前，上海雖然有不少新房項目都有過類似操作，但云錦東方二套房的凍結(jié)資金的金額顯然超出了購房總價款，業(yè)內(nèi)人士表示并不合理。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向記者表示，開發(fā)商此舉存有刻意提高購房門檻及篩選客戶的嫌疑。

??不僅如此，本次認(rèn)購還對凍結(jié)資金的銀行設(shè)定了要求，指定了徐匯區(qū)的四家銀行網(wǎng)點。同時，購房者必須提供過去12個月的銀行流水，并加蓋銀行業(yè)務(wù)公章。

??記者粗略算了一筆賬，目前央行給出的活期存款利率為0.35%。銀行的活期是按季度結(jié)息，每季末月的20日為結(jié)息日，21日為實際計付利息日，也就是說，大部分銀行的實際計付利息日日期分別是3月21日、6月21日，9月21日，12月21日。

??2023年4月20日，1年期LPR為3.65%，息差是3.3%。

??僅以最終800人認(rèn)籌保守估算，平均每人被凍結(jié)資金1000萬元，累計金額約為80億元，一個月的利息差收益毛估是2200萬元。

??購房人張明表示，他是第一天去的認(rèn)籌現(xiàn)場，當(dāng)時現(xiàn)場并沒有太多人，而當(dāng)?shù)诙焖呐笥讶r，情況就不同了，“在場的銷售也沒預(yù)料到現(xiàn)場會有這么多人?！?/p>

??張明告訴記者，他的社保積分只有100分左右，銷售給他的答復(fù)是直接勸退。

??一場“黃?！钡氖⒀?法律風(fēng)險巨大

??云錦東方三期認(rèn)購的火熱，其實核心原因還是一二手房房價倒掛，根據(jù)云錦東方三期“一房一價”的公示表，一套單價12萬元/每平方米、總面積200多平方米的房子，按現(xiàn)今二手房市場價售出價差可達(dá)2000多萬元。

??這無疑就會吸引更多投機(jī)者關(guān)注。在利益驅(qū)動下很多人就開始，鉆各種空子，“假結(jié)婚、代持”等方式層出不窮。

??而這場狂歡的另一個主角正是“黃?！?。

??馬克思在《資本論》里有這樣一段描述，當(dāng)利潤達(dá)到10%的時候，他們將蠢蠢欲動；當(dāng)利潤達(dá)到50%的時候，他們將鋌而走險；當(dāng)利潤達(dá)到100%的時候，他們敢于踐踏人間的一切法律；當(dāng)利潤達(dá)到300%的時候，他們敢于冒絞刑的危險。

??一名全程觀摩的中介劉強(qiáng)告訴記者，認(rèn)籌現(xiàn)場真實情況是，圍觀的中介比“黃?！倍啵包S?！北荣彿咳硕?。

??劉強(qiáng)告訴記者，現(xiàn)場確實有不少“黃牛”，“有賣名額的、提供過橋資金的”?！坝械摹蝗辗蚱蕖?，昨天剛離婚成功，今天就結(jié)婚來買房了，當(dāng)場連老公老婆的名字都叫不出來?！?/p>

??而實際在參與云錦東方認(rèn)購的“黃?！敝?，多數(shù)是房產(chǎn)中介人員，有的不乏來自品牌門店。

??在認(rèn)購現(xiàn)場，記者注意到，許多中介和自媒體也在伺機(jī)而動，在一個微信群中，一個網(wǎng)名叫“魔都我在”的人員在群里隨時發(fā)布認(rèn)購現(xiàn)場的動態(tài)，并不時曬出一些認(rèn)購意向金的憑證，在群里煽動購房者情緒。

??群里的圍觀者笑稱，“應(yīng)該放開這些倒掛嚴(yán)重樓盤的積分限制，符合資格的都可以參加搖號，然后幾千人一起搖號拼運氣，不能讓專業(yè)‘黃?！彦X都賺了?！?/p>

??一名“資深黃?！睆垙?qiáng)告訴記者，他們這一行早就有專門運作的公司，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，分工明確。從虛假婚姻、違規(guī)經(jīng)營貸、房地產(chǎn)“ABS團(tuán)伙”，已經(jīng)形成了生產(chǎn)流水線，全程“一條龍服務(wù)?！?/p>

??張強(qiáng)告訴記者，具體有以下幾種操作手法：

??首先是針對無購房資格的人群，這類人群往往比較有錢，但被限購、或者本身購房積分不足。針對這類人群，上述“黃牛公司”往往提供“假結(jié)婚”服務(wù)，而“一日夫妻”則是用符合購房條件的人員認(rèn)購房產(chǎn)，待交易完成后，將該人員的名字去掉。這種操作方式的優(yōu)點在于價格低，收費在60萬~80萬元，但周期較長，買家必須拿到產(chǎn)證才能完成離婚等步驟。通常，“黃?！睍笙绕谥Ц兑徊糠侄ń穑鲁芍?，支付尾款，而“黃牛”則收取2%的“介紹費”。

??第二類在行內(nèi)稱為“代持”，即直接找有積分和名額的人群，通過“黃?！睜烤€，將資金交給有購房資格的人，雙方在購房前簽好代持協(xié)議，待房屋限售解除后，直接將房產(chǎn)過戶給真實買家?！按帧钡某杀据^高，買家需要支付房價10%左右的成本。

??第三類則稱為“婚更”，這種方式耗時最短，成本也最高，即找一位有購房資格的異性對房產(chǎn)進(jìn)行代持，待交房辦理產(chǎn)證后，和真實購房人結(jié)婚，在婚內(nèi)進(jìn)行財產(chǎn)變更，最后將原持有人的名字去掉。

??這一條鏈條中，黃牛中介獲得了中介費，造假者得到了炒房的機(jī)會，唯獨架空了政策，讓真實購房者購房計劃落空的概率增加。

??今年以來，上海房地產(chǎn)市場仍處在緩慢復(fù)蘇，但樓市的熱度依然領(lǐng)跑全國。由于一二手房市場長期存在倒掛以及新房的增值空間和投資價值，新房仍舊是大部分人眼中的熱門商品，也是買房時的首選。

??就黃牛和抬高購房門檻等相關(guān)問題，記者多次致電上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局等相關(guān)部門，電話始終無人接聽。

??王玉臣向記者表示，對于“假結(jié)婚”或“代持”的方式來實現(xiàn)謀取高額差價的做法，本身嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場交易的正常秩序，其背后存在的產(chǎn)業(yè)鏈更是涉嫌違法，根據(jù)其行為的嚴(yán)重程度，甚至可能構(gòu)成非法經(jīng)營罪等刑事犯罪。因此，如果發(fā)現(xiàn)有相關(guān)違法行為，可以向相關(guān)行政部門投訴、舉報，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。

??多名購房人向記者表示，他們已經(jīng)向市民熱線和有關(guān)部門進(jìn)行了舉報。

??王玉臣表示，“代持”其實就是借名買房，對于被借名的人和借名的人都有不小的風(fēng)險。在先前受理的一些案件中，經(jīng)常會遇到一些借名買房或“代持”買房糾紛，此類案件中，如果房產(chǎn)達(dá)不到上市交易條件，借名買房關(guān)系在法律上一般被認(rèn)定為無效。對于借名人而言，損失極大。

??王玉臣表示，被借名的人也有一定的風(fēng)險。現(xiàn)實生活中，因為限購或者其他原因，不少人可能被親戚朋友、甚至陌生人借名買房。

??在其辦理的案件中，就曾遇到過被借名人因為借名人拖欠銀行按揭貸款，導(dǎo)致自己以后無法貸款，被列入了失信名單。

??對于如何應(yīng)對“炒房黃?！币约翱蛻魺o法預(yù)約等相關(guān)問題，記者致電云錦東方項目的馬姓負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)公司規(guī)定不便接受采訪。隨后，記者致電東航置業(yè)有限公司，在說明來意之后，對方表示會有專人回復(fù)，截至記者發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

??房住不炒 任重道遠(yuǎn)

??據(jù)悉，云錦東方目前已經(jīng)確認(rèn)觸發(fā)了“5年限售”，“投資客”在逐利同時，未來房產(chǎn)稅是否會出臺，5年后的市場又將如何都是未知數(shù)。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，對于云錦東方事件，利用不正規(guī)的手段套利，肯定是不可取的；也引出了幾個值得思考的問題，現(xiàn)在的豪宅新房限價，是否有必要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

??同時，大筆的資金需求，也讓那些原本不具備購房條件的投機(jī)人，在機(jī)構(gòu)或炒房團(tuán)鼓動下，通過其先行墊付資金的方式進(jìn)入了市場，背后隱患巨大。

??盧文曦認(rèn)為，經(jīng)營貸、消費貸等各方面資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，讓樓市調(diào)控變成了“空調(diào)”。

??“國家嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，并不是說不想讓大家買房，而是說如果所有的“水”都流到房地產(chǎn)領(lǐng)域，會使房地產(chǎn)成為最大的灰犀牛，這是明確可見的。如果對這個明確可見的危險都不做出相應(yīng)、及時的大力調(diào)整，是會出問題的?！?/p>

??此外，開發(fā)商對于現(xiàn)場認(rèn)籌客戶的管理，包括客戶來源，以及購房人的預(yù)約難辭其咎，這類問題的發(fā)生，對于客戶的體驗感以及市場的平穩(wěn)發(fā)展極為不利。

??盡管為了更公平和防“代持”，開發(fā)商制定了嚴(yán)格的認(rèn)購資料審核，但目前看來，結(jié)果似乎并不理想。

??對于豪宅限價，58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，如果房價沒有和市場接軌，開發(fā)商沒有驅(qū)逐投資客的內(nèi)生性動力。投資客和普通購房者買對他們而言都一樣，沒有區(qū)別。

??如何解決這一亂象，張波表示，回到本質(zhì)來看，房地產(chǎn)調(diào)控層面，針對房價的調(diào)控出現(xiàn)了“一刀切”的模式，無論新房是什么類型產(chǎn)品，總體控制房價穩(wěn)定就是第一要務(wù)，無論這種調(diào)控本身會不會反而催生投機(jī)性需求的出現(xiàn)。

??房住不炒背景下合理的方式，應(yīng)該是“保障的歸保障、市場的歸市場”，對于中低價位的適合新青年、新市民的房子需要更多通過“共有產(chǎn)權(quán)房”的方式來推動和保障，而高端房的房價更應(yīng)該用市場之手進(jìn)行調(diào)節(jié)，回歸市場價格，只有這樣才能有效防止投機(jī)炒房行為，而非一味堵漏洞。

??堵不如疏?！暗灿幸稽c操作空間，大家會想破腦袋鉆漏洞?！?/p>

??因此，張波表示，對于這類明顯超出正常價格范疇的高端改善住房，可以讓其定價權(quán)應(yīng)該回歸市場。

??上海二手高端豪宅的真實情況如何？自去年以來，上海二手高端豪宅的交易量在持續(xù)收窄，價格也持續(xù)下滑。

??來自麗茲行的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，上海市二手豪宅成交量環(huán)比降幅7.06%，4月成交均價為12.46萬元/平方米，環(huán)比下降12.01%，同比下降4.67%。連續(xù)12個月?lián)Q手率為1.95%，同比下降0.06個百分點。麗茲行分析，二手豪宅成交量的震蕩與近期新房的入市和二手掛牌量的激增或有一定關(guān)系。

??具體到云錦東方項目，來自麗茲行的數(shù)據(jù)顯示，云錦東方二期目前掛牌一套約400平方米的大戶型房源，已掛牌僅一年時間，目前尚未售出。近一年以來，云錦東方成交過11套房源，幾乎都是400平方米以上的大戶型。而今年3月成交的一套總面積為471平方米的房源簽約單價為29.02萬元/平方米，總價約1.37億元，也正是該成交引發(fā)了中介和自媒體的狂歡。目前，該項目共有22套房源在售，掛牌單價22萬~30萬元。盧文曦告訴記者，云錦東方的實際成交在21萬~22萬元/平方米。

??(應(yīng)受訪者要求 文中張明、劉強(qiáng)、王強(qiáng)、張強(qiáng)均為化名)