??開工兩年多，河北保定中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園土地流轉(zhuǎn)風波還在繼續(xù)。

??中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園又名中聯(lián)農(nóng)國際農(nóng)產(chǎn)品物流園，位于河北保定蓮池區(qū)焦莊鎮(zhèn)青堡村，項目對外宣稱總投資10.6億元，打造農(nóng)業(yè)三產(chǎn)融合示范工程，規(guī)劃布局為“四區(qū)一基地”，即農(nóng)產(chǎn)品種植加工區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、生活品倉儲物流區(qū)、副食品集中加工銷售區(qū)、小番茄種植基地。

??該園區(qū)是通過流轉(zhuǎn)方式占用青堡村集體土地，計劃占地1060畝。不過，掣肘土地流轉(zhuǎn)難，自2022年8月開工建設(shè)至今，實際圈占土地面積不足預期的一半。

??8月上旬，中國房地產(chǎn)報記者在中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園走訪發(fā)現(xiàn)，園區(qū)一端的配套用房建設(shè)如火如荼，而在另一端，青堡村部分村民也在加大對承包土地的看護力度，試圖防止被強行施工占用。據(jù)了解，參與看護土地的村民普遍不同意土地流轉(zhuǎn)，在他們看來，此次流轉(zhuǎn)土地開發(fā)疑似變味走樣，應(yīng)盡快恢復土地原有用途。目前全村仍未簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議村民為57戶。

??此前，曾拒簽土地流轉(zhuǎn)協(xié)議村民多達80戶，涉及承包土地225畝。自2023年9月始，這些村民在中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園南側(cè)田地間，臨時搭建集裝箱看護房，輪流值班，日夜看守。

??園區(qū)投資方中聯(lián)農(nóng)（保定）國際農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司（以下簡稱“中聯(lián)農(nóng)保定公司”）主要負責人則向記者表示，當初選擇將項目落地青堡村，得到村里反饋是各方面都沒有問題，并已經(jīng)兩委班子會、黨員大會、村民代表大會討論通過。但到了實施階段，出現(xiàn)了村民滿意不滿足現(xiàn)象，造成部分土地流轉(zhuǎn)推進陷入僵局，村民損失，企業(yè)也損失?！斑@也間接影響到部分被流轉(zhuǎn)土地，在支付了兩年租金后，卻仍不能使用?！边@位負責人向記者坦言。

??截至目前，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園土地制約發(fā)展的瓶頸仍未破解。園區(qū)前景引發(fā)關(guān)注。

??觸及耕保紅線

??中聯(lián)農(nóng)保定公司主要負責人還向記者透露了投資青堡村的歷史原因。中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園為招商引資項目，起初也被當?shù)匾暈樵樊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級項目，旨在為加速推進河北雄安新區(qū)白洋淀上游河道周邊養(yǎng)殖業(yè)清退工作，徹底解決散戶養(yǎng)牛業(yè)因連年虧損，而出現(xiàn)拖欠工資、飼料款以及土地流轉(zhuǎn)費等一系列棘手問題。

??出乎意料的是，土地流轉(zhuǎn)遭遇難題。

??2022年9月24日，焦莊鄉(xiāng)政府、青堡村委會及中聯(lián)農(nóng)保定公司三方組織召開協(xié)調(diào)會議，集中討論為解決青堡村落后的養(yǎng)牛產(chǎn)業(yè)，進而實現(xiàn)牛場轉(zhuǎn)型升級，從根本上解決該村“老大難”問題。

??經(jīng)村兩委班子會議決議，同意向中聯(lián)農(nóng)保定公司流轉(zhuǎn)集體土地938.7畝，用于建設(shè)冷鏈物流和農(nóng)產(chǎn)品加工。

??2023年2月8日，青堡村委會張貼公告稱，為推進中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園項目落戶青堡，在區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府的主持下，該村于2023年2月7日召開黨員大會，同年次日，召開村民代表大會，先后通過了中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園占地土地流轉(zhuǎn)方案。

??“公告”稱，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園落戶青堡村，涉及該村土地1060畝左右，以流轉(zhuǎn)方式占用。土地流轉(zhuǎn)期限20年，前5年租金每畝3000元/年，之后每5年租金上調(diào)一次，直到土地租金達到每畝4500元/年。

??盡管土地流轉(zhuǎn)費（租金）遠高于市場標準，但青堡村部分村民并不愿意出租土地。

??尤其是在嚴控耕地“非農(nóng)化”“非糧化”的政策背景下，甚至有村民對此顧慮重重，認為被流轉(zhuǎn)土地（含耕地）用于非農(nóng)建設(shè)，與現(xiàn)行政策不符。

??焦莊鎮(zhèn)政府相關(guān)負責人對此表示，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園占地范圍主要為原牛場養(yǎng)殖業(yè)占地范圍，屬于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地。

??青堡村村民華濤則認為，即使是設(shè)施農(nóng)業(yè)用地，但屬性仍為耕地。

??華濤向記者證實，早在2003年，他與同村近80戶村民將各自名下承包地累計225畝，共同轉(zhuǎn)租給同村村民趙某寅用于建設(shè)奶牛養(yǎng)殖基地，租期20年。而在此之前，這些承包地均為耕地。

??截至2023年9月1日，轉(zhuǎn)租給趙某寅的225畝土地已到期，對此，包括華濤在內(nèi)土地出租村民一致要求，承租人拆除、清理相關(guān)建筑物，不再續(xù)租或轉(zhuǎn)租給中聯(lián)農(nóng)保定公司。應(yīng)盡快將土地收回后返還各戶，恢復耕種。

??華濤還告訴記者，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園起步區(qū)所占用的地塊中，有近42畝集體土地被認定為其他林地，實際上是由村民在以前承包經(jīng)營的耕地上種樹而來。

??記者據(jù)保定市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃圖顯示，位于青堡村中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園用地范圍內(nèi)，主要分布有其他農(nóng)用地、耕地、基本農(nóng)田和少量林地。

??“受村民各種質(zhì)疑沖擊影響，青堡村土地流轉(zhuǎn)進展并不順暢。”青堡村委會主要負責人向記者表示，目前全村只有三分之二村民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，按照上級要求，將繼續(xù)推動青堡村土地流轉(zhuǎn)問題的解決。

??土地流轉(zhuǎn)暗藏玄機

??經(jīng)土地流轉(zhuǎn)后的相關(guān)地塊，其土地性質(zhì)變更同樣在青堡村引發(fā)質(zhì)疑。

??記者據(jù)了解，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園起步區(qū)土地流轉(zhuǎn)協(xié)議簽約現(xiàn)已全部完成。其中部分流轉(zhuǎn)土地還辦理了農(nóng)轉(zhuǎn)用。

??2023年12月29日，河北省政府向保定市政府作出關(guān)于保定市2023年度第221批次建設(shè)用地的批復（冀政轉(zhuǎn)征（2023）2249號），批復顯示，同意將集體農(nóng)用地22.5986公傾轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，其中涉及耕地0.8479公頃、非耕農(nóng)用地21.7507公頃。

??該批次涉及4個地塊，按照國土空間總體規(guī)劃，擬開發(fā)用途為倉儲用地，土地權(quán)屬均為青堡村集體土地。

??當?shù)厥茉L村民認為，“只轉(zhuǎn)用不征收”獲得集體建設(shè)用地，項目方巧妙繞過了建設(shè)用地指標不足的且審批較慢的政策限制，村民獲得較少土地收益。

??公開資料顯示，保定市自然資源和規(guī)劃局、保定市國土資源局蓮池區(qū)分局在相關(guān)文件中均載明，保定市2023年度第221批次建設(shè)用地“只轉(zhuǎn)用不征收”，依據(jù)是該批次涉及4宗地塊規(guī)劃用途為倉儲用地，屬于青堡村村委會興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營共同舉辦企業(yè)。

??也有青堡村民表示，為獲批集體建設(shè)用地，采用“與村聯(lián)營”等名義申報并不準確。

??事實上，中聯(lián)農(nóng)保定公司與青堡村僅存在土地租賃關(guān)系。對此青堡村委會主要負責人也向記者證實，除了土地出租，該村并未與中聯(lián)農(nóng)保定公司涉足其他方面合作。

??華濤認為，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園即便已獲得集體建設(shè)用地，也應(yīng)嚴格履行出讓前的各項報批手續(xù)。根據(jù)《土地管理法實施條例》規(guī)定，土地所有權(quán)人應(yīng)當依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，由本集體經(jīng)濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。

??出讓方案獲得市（縣）人民政府同意后，雙方才可依據(jù)出讓方案簽訂轉(zhuǎn)讓合同，合同內(nèi)容與出讓方案不符的，以出讓方案為準。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后報市（縣）人民政府自然資源主管部門備案。

??中聯(lián)農(nóng)保定公司方面回應(yīng)稱，保定市關(guān)于村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的供地方案和流程處于征求意見階段。

??據(jù)了解，近期會進入供地流程正式實施階段，屆時園區(qū)將按照最終確定的新政策執(zhí)行。

??記者在青堡村了解到，除了“只轉(zhuǎn)不征”引發(fā)非議外，村民們圍繞土地流轉(zhuǎn)的質(zhì)疑聲也未曾間斷。

??有青堡村民表示，此輪土地流轉(zhuǎn)實際是通過 “以租代征”獲取集體土地，用于非農(nóng)項目建設(shè)，打政策“擦邊球”。

??2023年2月9日，有青堡村民通過人民網(wǎng)《領(lǐng)導留言板》反映稱，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園涉嫌以租代征侵占青堡村村民土地。

??2023年2月24日，保定市蓮池區(qū)委回復稱，該項目屬于設(shè)施農(nóng)業(yè)，相關(guān)占地已在蓮池區(qū)行政審批局進行了備案，因規(guī)劃限制，對所占土地只能進行租用。

??2024年5月24日，焦莊鎮(zhèn)政府在關(guān)于中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園項目土地流轉(zhuǎn)事宜告全體村民書中也表示，因該項目土地位于南提路以南，處于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定、政策及地區(qū)規(guī)劃情況，目前無法進行土地征收、收儲、國有化出讓。

??記者據(jù)保定市政府于2024年6月15日印發(fā)《保定市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》（中心城區(qū)國土空間規(guī)劃分區(qū)圖）顯示，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園項目區(qū)域已納入保定市未來中心城區(qū)規(guī)劃范疇。

??“選擇流轉(zhuǎn)方式獲取用地指標，對于開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)

??市場（物流園）非常有利，成本低，時效快。”中聯(lián)農(nóng)保定公司主要負責人對記者說。

??農(nóng)業(yè)園念起地產(chǎn)經(jīng)？

??集體土地開發(fā)建設(shè)物流園本身就已頗具爭議。

??華濤認為，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園缺乏科學規(guī)劃，定位不準盲目上馬，剛性約束不足，仍以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維運營園區(qū)。

??經(jīng)實地走訪該園區(qū)（起步區(qū)）后可發(fā)現(xiàn)，集產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，倉儲、商鋪、公寓皆在建設(shè)和招商。

??在當?shù)卮迕窨磥砼c項目籌建時的宣傳大相徑庭。

??有媒體報道，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園項目聚集農(nóng)產(chǎn)品種植、加工、糧油、水產(chǎn)、冷鏈、花卉、倉儲、物流等農(nóng)業(yè)全業(yè)態(tài)，是大型綜合農(nóng)副產(chǎn)品一級批發(fā)大市場。同時逐步將之前零散的批發(fā)集散地引流到物流園，最大限度提升一站式集中采購的平臺優(yōu)勢。截至2023年9月20日，已有165家企業(yè)簽約園區(qū)，項目涵蓋生鮮、水產(chǎn)、淡水魚、凍品、牛羊肉、調(diào)味品等多個種類。

??中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀究竟如何？

??記者在該園區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，目前項目起步區(qū)主要建筑有3棟溫室大棚、16棟大型倉儲以及3棟配套用房，部分已投產(chǎn)啟用。但園區(qū)內(nèi)配套產(chǎn)業(yè)較少，整體發(fā)展緩慢。

??記者在園區(qū)種植示范區(qū)了解到，3棟單體建筑面積達4000平方米的溫室大棚，除1棟棚內(nèi)種植有小番茄外，其余2棟自建成以來閑置至今。在物流倉儲區(qū)，單體建筑面積800～2100平方米的16棟倉儲，同樣閑置率高企，僅有標號為A2、A3、A6、A9、A13、A15等倉儲內(nèi)有商戶存放產(chǎn)品，且普遍為飲品、副食及醬菜系列產(chǎn)品，其余倉儲普遍處于空置狀態(tài)。

??3棟已建成的配套用房中，沿街一棟由園區(qū)投資方自用外，其余2棟多數(shù)房產(chǎn)長期空置，目前配套用房仍在開發(fā)建設(shè)中。

??“自今年初正式招商以來，近30000平方米的物流倉儲區(qū)已出租過半?！敝新?lián)農(nóng)全鏈物流園招商接待中心相關(guān)負責人向記者表示，物流倉儲區(qū)商戶入駐率低，原因是部分商戶在交納租金后還未來得及入駐。

??該負責人也向記者坦言，只要交納1萬元入駐意向金后，不再對商戶設(shè)定入園期限，什么時候來都可以。

??該園區(qū)業(yè)態(tài)還存在“小而亂”的現(xiàn)象，整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢并不突出。記者走訪時發(fā)現(xiàn)，原本用于種植的溫室大棚卻開辦成了超市，位于園區(qū)入口的一棟溫室大棚，一家名為?；莩幸堰M駐，棚內(nèi)擺放有貨架及物品，但現(xiàn)場并未見營業(yè)。

??前述招商接待中心相關(guān)負責人對此表示，該園區(qū)計劃將配套用房（一層）對外出租并打造小吃一條街。目前該園區(qū)對外招租商鋪多達數(shù)十套，單套建筑面積70～120平方米，月租金為每平方米30元。“配套用房2-3層，除了辦公、住宿外，還要引入酒店。為進一步完善園區(qū)配套，將來還要開發(fā)數(shù)棟多層住宅樓?！边@位負責人對記者說。

??記者另據(jù)了解，由于該園區(qū)用地手續(xù)不完善，導致開發(fā)建設(shè)的配套用房施工等審批手續(xù)存在缺失現(xiàn)象。此外，已建成投產(chǎn)的溫室大棚和倉儲也存在竣工未驗收的情況。

??保定市自然資源和規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃處相關(guān)負責人向記者證實，經(jīng)查詢，中聯(lián)農(nóng)全鏈物流園項目并未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該負責人還告訴記者，對于建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)范圍，是針對國有建設(shè)用地上的新建項目。

??（應(yīng)受訪者要求，文中華濤為化名。）