??北京，2021年3月30日——首匯企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行于首創(chuàng)新大都現(xiàn)場發(fā)布《疏解與重塑：2020北京城市更新白皮書》。本次報告從發(fā)展進程、驅動因素、發(fā)展和挑戰(zhàn)等幾個方面對北京的城市更新做出了詳細的解讀。城市更新4.0階段步入了智能、高效且可持續(xù)發(fā)展的階段，以積極推動中國城市的現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展。該階段通過強調物業(yè)改造的核心要素，將城市更新提升至更高的水平。這不僅能幫助城市最大限度地利用現(xiàn)有的物業(yè)和土地資源，而且還通過協(xié)調設計，推動城市中心未來的發(fā)展。

??l 北京定位重新調整，突出強調首都功能

??北京市政府通過落實《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，調整城市空間布局，疏解非首都功能，優(yōu)化提升首都核心功能；同時，加強歷史文化名城保護，強化首都風范、古都風韻、時代風貌的城市特色；提高城市治理能力，著力解決“大城市病”；轉變規(guī)劃方式，保障規(guī)劃實施。在2018年全球化與世界級城市研究小組與網(wǎng)絡對世界級城市的評級中，北京從2010年的第12位上升到全球第4位，僅次于倫敦、紐約和香港。

??2019年，北京繼續(xù)明確首都功能核心區(qū)戰(zhàn)略定位，力求建設政務環(huán)境優(yōu)良、文化魅力彰顯、人居環(huán)境一流的首都功能核心區(qū)。該規(guī)劃更突出中央政務功能保障、民生改善、老城區(qū)整體保護、非首都功能疏解及街區(qū)的保護更新。同時也調整優(yōu)化了用地結構，城市公共服務設施用地占規(guī)劃區(qū)域總面積的比重由11.1%提高到12.2%；大幅提高公共空間規(guī)模和服務能力，公共空間面積占比由34.4%提高到38.9%。

??l 挖掘、改造存量資產(chǎn)是為城市創(chuàng)造更大經(jīng)濟效益的主要措施

??現(xiàn)有城市發(fā)展同有限的土地供應之間的矛盾是催生城市更新最主要的原因。2010年，北京共推出2,292萬平方米建設用地面積，而至2018年則下降至520萬平方米。商辦用地則更為稀缺，北京六城區(qū)推出的商辦規(guī)劃建筑面積從2010年的557萬平方米下降到2018年的73萬平方米。這意味著大型城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產(chǎn)，對城市中已有的項目進行改造更新，為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟效益和社會效益成為目前大型城市發(fā)展的主旋律。

??相對其他世界級城市而言，北京的城市更新更具挑戰(zhàn)。繼京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃出臺后，北京持續(xù)疏解不符合首都功能發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。來自北京市政府的數(shù)據(jù)顯示，過去五年中北京共疏解一般制造業(yè)企業(yè)2,648家，物流中心106個。在疏解整治促提升專項行動中，北京市供拆違騰退土地6,828公頃，還綠1,683公頃。同時，在資源和人才都高度聚集的區(qū)域，2018年北京的常住人口同2017年相比下降了16.5萬人。

??城市更新成為提升北京全球競爭力的引擎。分析過去五年北京市第三產(chǎn)業(yè)的組成可以看到，批發(fā)零售仍是北京經(jīng)濟的最主要支撐，由于北京市在疏解過程中重點疏解了幾個較大且較為集中的批發(fā)市場，因此批發(fā)零售業(yè)占比較2013年有所下降，但仍占總量的44%，金融業(yè)的占比則從2013年的16%上升了3個百分點。其中變化較大的是信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，占比從2013年的5%上升到2019年的10%。排名前三位的產(chǎn)業(yè)份額占到北京第三產(chǎn)業(yè)全部份額的72%，可以說是北京經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

??l 城市更新項目滿足政府和企業(yè)需求，為投資者創(chuàng)造更大商業(yè)價值

??城市更新多是通過對老舊項目的更新改造為城市實現(xiàn)騰籠換鳥的同時，項目用途和物理性質的改變不但滿足了政府對于城市新功能的定位，同時也能更深層次的滿足企業(yè)的需求。對投資者而言，城市更新項目由于收購價格低于市場價格，通過改造之后不但可以通過租金的大幅提升獲取收益，同時通過改造也可以大幅提升物業(yè)價值，獲取物業(yè)增值收益。

??戴德梁行首席政策分析專家魏東表示：“北京的首都屬性及近幾年大力推動的疏解非首都功能為北京的城市更新創(chuàng)造了巨大的空間，原有的在城區(qū)內的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)在疏解之后遺留的土地及其上物業(yè)經(jīng)過升級改造不但可實現(xiàn)資產(chǎn)升級和升值，同時可為城市創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。”