原創(chuàng)綜合 2020-10-21 12:01:54 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 上市房企近期陸續(xù)發(fā)布“金九”搶收戰(zhàn)績,9月銷售業(yè)績不俗。但從上市房企前三季度業(yè)績預(yù)告情況看,多數(shù)房企盈利狀況欠佳。
??不少房企為了加快周轉(zhuǎn),大規(guī)模進(jìn)行降價(jià)促銷,導(dǎo)致不少房企出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。同時(shí),由于房企銷售回款滯后,項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤存在時(shí)間差,不少房企前三季度結(jié)轉(zhuǎn)利潤較少,這也是房企業(yè)績表現(xiàn)欠佳的主要原因。
??另一方面,受到融資新規(guī)的影響,房企的融資規(guī)模降至低位。業(yè)界普遍認(rèn)為,未來房企在融資方面會(huì)普遍謹(jǐn)慎,今后較長一段時(shí)間內(nèi),融資規(guī)模都會(huì)收縮。
??業(yè)績下滑和“錢緊”的雙重打擊下,部分房企的未來日子似乎已注定不會(huì)太好過。
??房企前三季度業(yè)績整體欠佳
??據(jù)統(tǒng)計(jì),截至10月20日晚,A股共有49家上市房企發(fā)布2020年前三季度業(yè)績預(yù)告,僅14家預(yù)喜,預(yù)喜率為28.57%。其中,扭虧6家,預(yù)增8家。此外,有6家上市房企發(fā)布2020年三季報(bào),其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑。已披露前三季度業(yè)績預(yù)告及三季報(bào)的上市房企,前三季度業(yè)績表現(xiàn)整體欠佳。
??其中,部分房企報(bào)告期內(nèi)虧損額度較大。以泰禾集團(tuán)為例,公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.3億元至-16.5億元。泰禾稱,2020年1-9月,受疫情及公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算排期的影響,無集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目,僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入,造成收入較上年同期大幅下降,相應(yīng)的營業(yè)利潤大幅減少。加上投資收益較2019年同期大幅減少,以及對已到期尚未還款的借款罰息等計(jì)提了預(yù)計(jì)負(fù)債,以上因素疊加導(dǎo)致報(bào)告期出現(xiàn)虧損,其中非經(jīng)常性損益影響約為-6.16億元。
??值得注意的是,多數(shù)業(yè)績欠佳的房企都指出,前期銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤較少,是業(yè)績下滑的主要原因。此外,不少房企在疫情期間對租賃物業(yè)實(shí)行了減免措施,也對相關(guān)企業(yè)利潤影響較大。
??以金融街為例,公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.25億元至9.63億元,同比下降約30%至40%。業(yè)績變動(dòng)的主要原因是,報(bào)告期內(nèi)受年初疫情影響,公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售、工程進(jìn)度不及預(yù)期,項(xiàng)目結(jié)算收入和利潤出現(xiàn)下滑;持有經(jīng)營項(xiàng)目客流量和銷售額有所下降,同時(shí)公司對中小微企業(yè)客戶減免租金,導(dǎo)致收入和利潤下滑。
??根據(jù)中房網(wǎng)此前的一項(xiàng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示,1-9月份房企銷售目標(biāo)完成率均值接近七成。從監(jiān)測的47家房企銷售情況來看,有超過五成的房企未達(dá)均值,僅5家房企目標(biāo)完成率超過八成。從數(shù)據(jù)上看,四季度房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績壓力仍然不小。
??克而瑞研究中心此前發(fā)布的報(bào)告指出,四季度,一方面房企進(jìn)入業(yè)績沖刺季,市場供貨加速提升,將帶動(dòng)成交增加。另一方面,行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善,疊加房企融資新規(guī)試行,將倒逼房企加快提升運(yùn)營管控效率。這也意味著,四季度房地產(chǎn)行業(yè)分化格局將加劇,推動(dòng)集中度加快提升。
??融資規(guī)模持續(xù)收縮
??一面是盈利狀況欠佳,另一面房企則不得不面對融資規(guī)模的持續(xù)收縮。
??受到融資新規(guī)的影響,房企的融資規(guī)模降至低位。根據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù),9月份40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)402.14億元,環(huán)比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。
??但這僅僅是開始。業(yè)界普遍認(rèn)為,未來房企在融資方面,會(huì)普遍謹(jǐn)慎,更不敢盲目。今后較長一段時(shí)間內(nèi),融資規(guī)模都會(huì)收縮。
??萬科董事會(huì)主席郁亮發(fā)出的信號是,“三道紅線”實(shí)施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)。在這一階段,房企和制造業(yè)一樣,將不再依靠杠桿,而是依靠全面競爭能力,適應(yīng)環(huán)境變化,并繼續(xù)進(jìn)化出新物種。
??行業(yè)的邏輯是逐漸推進(jìn)的,但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言,這次的監(jiān)管是穿透式的,明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋,之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的,這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。
??從監(jiān)管層最近下發(fā)的要求房企提交的負(fù)債監(jiān)測表來看,房企的表外融資也將被納入監(jiān)管范圍。
??根據(jù)媒體獲得的表格,其中表3要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額,及其他房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負(fù)債等5大項(xiàng)。這部分通常是房企“財(cái)務(wù)操作”機(jī)動(dòng)性較大的部分,房企的表外負(fù)債因此將無所遁形。
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一些房企賬面上看起來負(fù)債率不是很高,但是通過地產(chǎn)信托等方式在表外有大量負(fù)債,這是個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
??從數(shù)據(jù)面來看,融資新規(guī)的效果已經(jīng)在房企的融資規(guī)模上有較為明顯的體現(xiàn)。無論是債券發(fā)行還是信托融資,似乎都不靈了。據(jù)同策研究院的數(shù)據(jù),2020年9月,40家房企債權(quán)融資金額393.19億元,占房企融資總量的97.78%,環(huán)比減少36.40%。
??申萬宏源固收研究最近的一份報(bào)告顯示,從發(fā)行規(guī)模上來看,9月份房地產(chǎn)類信托規(guī)模由上月的770億元下降至425億元,環(huán)比下降45%;投資在房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量由407只下降至239只。
??而過往房企境內(nèi)渠道被嚴(yán)控的情況下喜歡啟用的美元債融資,房企也不敢大肆使用了。據(jù)久期財(cái)經(jīng),2020年9月,地產(chǎn)板塊的發(fā)行量有明顯的下降,9月當(dāng)月,地產(chǎn)離岸債規(guī)模為38.33億美元,環(huán)比下降了36.42%,同比下降近30%。
??“今年的確受了一些影響。一個(gè)是批文沒有之前給的那么多了,一個(gè)是今年疫情也有所耽誤。最重要的是,國內(nèi)對房企融資的監(jiān)管是很嚴(yán)格的?!?中達(dá)證券研究院院長申思聰表示。
??房企緊抓窗口期“囤糧”
??“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)具體如何厘定尚無定論,但對于房企而言,在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資,似乎已成共識。
??比如頭部企業(yè)碧桂園便沒有放棄及時(shí)融資補(bǔ)充現(xiàn)金流。根據(jù)該集團(tuán)披露的中報(bào)數(shù)據(jù),截至報(bào)告期末可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055億元,為同行中現(xiàn)金較充裕的一家,但僅僅9月份,公司仍然以88.9億元的總量成為當(dāng)月發(fā)債額最高的房企,其中包括78.3億港元的可轉(zhuǎn)換債券和20億元公司債。
??同樣,連踩“三道紅線”且債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的中國恒大,9月份的債券融資總量也高達(dá)50億元。
??無論從行業(yè)發(fā)債總額,還是頭部房企債券融資具體案例來看,針對房企的融資大門并沒有立刻關(guān)緊。雖然有消息顯示,發(fā)債額度的審批上“打了八五折”,但企業(yè)發(fā)債融資仍然比2019年最緊張時(shí)寬松。
??穆迪方面表示,基于嚴(yán)格調(diào)控的情景假定,中國控制房企債務(wù)增長的新措施一旦實(shí)施,有望改善未來2-3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用質(zhì)量,未來12個(gè)月內(nèi)多數(shù)受評開發(fā)商仍能舉借5%-10%的新債。
??當(dāng)前,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則已成為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容,下一步還將不斷完善規(guī)則,穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。分析人士指出,房企越來越重視境內(nèi)融資,大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化,正加快儲(chǔ)備資金。對于杠桿率較高的企業(yè)來說,最近融資壓力有所增加。另外,從國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)行業(yè)資金面繼續(xù)改善。隨著房企融資新規(guī)逐步推進(jìn)實(shí)施,房企將更加注重自身造血的能力。
??來源:中房網(wǎng)綜合整理
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論