??中房網(wǎng)訊 11月23日，深圳上演了一場“史詩級”的土拍盛宴。

??當(dāng)日，深圳共8宗居住用地集中出讓，分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建筑總面積224萬平方米，起拍總價合計294.42億元。最終，經(jīng)過3個小時、超400次舉牌，8家房企及聯(lián)合體擊敗對手，成為當(dāng)日贏家，成交額合計約339.81億元。

??深圳居住土地供應(yīng)向來稀缺，過去幾年，深圳全年的宅地供應(yīng)量均僅在10宗上下。一次性出讓8宗宅地，據(jù)稱是21年來深圳土地供應(yīng)最多的一次，因此也讓房企參與熱情高漲。

??28家房企激戰(zhàn)

??據(jù)了解，當(dāng)日出讓的8宗地塊中，有7宗土地采用“雙競雙限”的方式競拍，即限地價、限普通商品房銷售均價；競地價、競無償移交政府只租不售的人才房面積。

??盡管條件嚴(yán)苛，本次土拍仍吸引了28家房企參與競拍，其中不乏萬科、融創(chuàng)、保利、中海、金茂、金地、華潤、招商等頭部房企的身影。

??競爭最為激烈的是寶安西鄉(xiāng)尖崗山地塊。該宗地25輪直接拍到最高限價，再激戰(zhàn)143輪競配建面積，廝殺前后持續(xù)近1個小時，最終萬科以59.98億+6.6萬平方米人才房面積拿下。

??位于寶安沙井的地塊，是當(dāng)天唯一一宗起拍價就超百億的巨無霸地塊。結(jié)合游樂設(shè)施+酒店的規(guī)劃，此前就有市場傳聞稱這宗地屬于定向出讓，用于冰雪文旅綜合體項目。最終，該地塊顯示“一人競買”，由深圳融華置地（融創(chuàng)和華發(fā)的聯(lián)合體）以底價127.1億元競得，成交樓面價1.4萬/平方米，這意味著融創(chuàng)文旅將首次進(jìn)入深圳。。

??同樣“一人競買“的還有龍華大浪地塊，由于限定主體資格，最終由深圳市地鐵集團有限公司以底價66.53億元拿下，土地面積110523.25平方米（含教育設(shè)施用地17023.02平方米），成交樓面價3.1萬/平方米。

??當(dāng)天上午的最后一場，佳兆業(yè)與新城的聯(lián)合體以最高限價28億元摘得坪山地塊，外加只租不售的人才住房配建面積5000平方米，成交樓面價2.37萬元/平方米。

??下午場則是光明板塊的4宗居住性用地出讓，開拍不到一個小時，競拍便已結(jié)束。四宗宅地全部以上限價成交，溢價率為45%，總成交價達(dá)58.2億元。最終，安徽安聯(lián)高速公路有限公司、金茂閩粵港企業(yè)管理（天津）有限公司、電建與中信城開各有斬獲。

??整體來看，8宗宅地單日攬金339.81億元，是去年深圳“6.24史詩級土拍”成交額的1.5倍。此外，除了土拍金額遠(yuǎn)超去年，下午場光明片區(qū)所拍賣的四塊地全都受“7090政策”限制，限價也在5萬/平方米左右，低于深圳二手住宅均價6萬+元/平方米，具有明顯向剛需客傾斜的特點，這也是深圳以往土拍較少出現(xiàn)的現(xiàn)象。

??供地節(jié)奏明顯加快

??11月23日的土拍只是近期深圳土地市場的一個縮影。

??截至11月23日，今年深圳已成功出讓28宗宅地，成交總地價約758億，總建面約479萬平方米。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳成交住宅用地數(shù)量為12宗，總占地面積約16萬平方米，2018年成交住宅用地數(shù)量則更少，僅有10宗。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，深圳成交的住宅用地數(shù)量已超過去年全年。深圳前三季度供地規(guī)模較去年同期大幅增長150%。

??從供地節(jié)奏來看，自進(jìn)入四季度，深圳供地節(jié)奏明顯加快?？硕饠?shù)據(jù)顯示，僅10月，深圳就掛牌超10宗土地，環(huán)比9月增長544%，增幅位于一二線城市的首位。

??這背后是深圳房價持續(xù)上行的現(xiàn)實。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房價總漲幅178%，領(lǐng)先國內(nèi)諸多城市。今年“7·15”出臺之前，深圳房價在疫情稍緩的四月迅速復(fù)蘇并快速上漲，一度領(lǐng)跑全國。

??這種房價的非理性上漲局面對應(yīng)的正是供地面積與住房需求的失衡、供地結(jié)構(gòu)不合理等系列問題。

??根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2006-2019年間，深圳累計住宅供應(yīng)730578套，年均5.2萬套，放在長時間周期中，年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢；與之對應(yīng)的是，常住人口從2006年的846.43萬人，增加到2019年的1343.88萬人，累計增加接近500萬人，呈整體上行之勢。

??同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開出讓的土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是：17%、10%和53%。其中，直系房價的居住用地占全市總建設(shè)用地面積遠(yuǎn)低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限。

??因此，住房“盤子小”的深圳必須通過多管齊下的方式緩解住房供應(yīng)端緊張的問題。

??5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，年內(nèi)計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較去年計劃的150公頃增加了近一倍，年內(nèi)計劃供應(yīng)面積較2019年實際供應(yīng)面積增加了50%。

??今年，深圳針對盤活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推進(jìn)。僅2020年上半年，深圳城市更新計劃立項52項，規(guī)模330.6公頃，分別同比上升79.3%、146.7%。

??此前于10月份發(fā)布的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》中，涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限由廣東省進(jìn)一步下放至深圳，這也被外界認(rèn)為裨益深圳土地管理能力提升，能部分緩解深圳土地資源供應(yīng)緊張的問題。

??能否緩解一二手倒掛局面？

??宅地供應(yīng)不足的另一面，是導(dǎo)致深圳一直以來都是二手房主導(dǎo)的市場，一二手房價倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳新房供應(yīng)異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當(dāng)于新房年均成交面積的1.5倍。

??今年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的2倍。

??從價格來看，2020年深圳二手房一直處于穩(wěn)定增長的過程中，6、7兩月成交均價一路抬升，最高漲至69516元/平方米，隨后，受調(diào)控政策影響，8、9兩月持續(xù)走低，最低跌至57687元/平方米，進(jìn)入10月再次恢復(fù)到6月同等水平。

??但一手房方面均價受政策影響更為明顯，2020年6月在疫后恢復(fù)階段曾出現(xiàn)過一個小高峰，隨后受政策影響跌入全年最低谷，為50011元/平方米，隨后再緩慢恢復(fù)。

??從一二手房均價對比案來看，2020年4月起，深圳二手房均價一直高于一手房均價，一二手房倒掛情況嚴(yán)重，這也在一定程度上造成了今年深圳市場過熱的現(xiàn)象。

??丁祖昱評樓市文章指出，深圳第四季度的供應(yīng)井噴在一定程度上可以緩解深圳長期以來新房市場供需不平衡的問題，從而起到一定穩(wěn)定市場的作用。在深圳土地“擴權(quán)”之后，能夠更好的體現(xiàn)“因城施策”思想，供地速度增勢十分突出。值得注意的是，土地供應(yīng)增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來，在相對充裕的供應(yīng)下，其實更配合近期的“三道紅線”以及需求側(cè)調(diào)控升級，有利于土地價格保持平穩(wěn)。

??與此同時，除了提高供應(yīng)量平衡市場供求關(guān)系之外，在房價方面，尤其是中高端市場因限價問題導(dǎo)致的一二手房倒掛問題，也需要根據(jù)各地實際情況進(jìn)行一定的調(diào)整和改善，否則依然還是難以避免因一二手房價差導(dǎo)致的投機炒作現(xiàn)象。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理