盤點(diǎn)|第二批集中供地計(jì)劃出爐!

原創(chuàng)蘇曉 2021-09-03 12:11:54 來源:中房網(wǎng)

掃描二維碼分享

??中房網(wǎng)訊(蘇曉/文)第二批集中供地進(jìn)行時(shí),盡管是在“計(jì)劃”之中,但也出現(xiàn)些“意料之外”。

??進(jìn)入8、9月份,本應(yīng)該是第二輪集中供地密集公告或出讓時(shí)間,不過,截止目前,22城中僅有3城完成了第二批集中供地出讓,多城第二批集中供地掛牌被臨時(shí)叫停、調(diào)整后又陸續(xù)重啟,還有部分城市掛牌公告仍在延期中。

??總體來說,“集中供地”制度作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分,正在各城不斷的調(diào)整與完善中,更加符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷。

??第二批集中供地清單陸續(xù)出爐

??目前來看,22城第二批集中供地“節(jié)奏”開始分化,整體呈現(xiàn)出三種進(jìn)度。

??廈門、長(zhǎng)春、無錫3城土拍已完成;北京、深圳、杭州、青島、南京、武漢等11城已陸續(xù)掛牌土地出讓公告,其中,深圳、杭州、青島、南京、合肥等部分城市此前暫?;蜓悠诹送恋爻鲎?,修改土拍規(guī)則后,陸續(xù)“返場(chǎng)”;而鄭州、福州、沈陽、長(zhǎng)沙、天津、上海、蘇州、濟(jì)南等8城暫時(shí)還在等待中。

1

2

??從已完成第二批集中供地的城市來看,廈門、長(zhǎng)春、無錫共計(jì)成交75宗地塊,土地成交面積約601萬平方米,成交金額為857.3億元。其中,廈門率先開啟第二批集中供地出讓,土地市場(chǎng)依然火熱,成交地塊平均溢價(jià)率為25.4%;而長(zhǎng)春第二次集中土拍再度遇冷,平淡的表現(xiàn)與首次集中供地如出一轍。

??從陸續(xù)公布第二批供地計(jì)劃的城市來看,北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京等11城掛牌地塊數(shù)量為525宗,土地出讓面積約為2795萬平方米,與首批集中供地掛牌情況相比,地塊數(shù)量增加了19%,土地出讓面積增加了11%。值得注意的是,相較于首批集中供地,北京、深圳、成都、青島、寧波5城此次的土地?cái)?shù)量和面積有了較大幅度的增加,尤其是深圳,第二批地塊數(shù)量多了近3倍,總土地面積翻了一倍有余。

??多城緊急更改第二批集中供地規(guī)則

??在第二批集中供地過程中,不少城市突然按下“暫停鍵”。如8月17-19日,濟(jì)南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓中止或延期,而此前,宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達(dá)10余個(gè)。

??目前,從重啟第二批集中供地的城市以及天津、福州等部分城市在中止或延期公告中的內(nèi)容可以看出,多城第二批集中供地的競(jìng)買規(guī)則有了重大調(diào)整。

??從調(diào)整后的競(jìng)買規(guī)則看,主要落腳于調(diào)整競(jìng)買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)以及嚴(yán)格購地資金審查等內(nèi)容。

??如在地塊溢價(jià)率方面,多地對(duì)住宅類用地設(shè)定出讓最高價(jià),嚴(yán)格控制住宅用地溢價(jià)率不突破15%的上限。其中,深圳公告中提到,地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%;北京規(guī)定整體溢價(jià)率控制在10%以內(nèi),單宗溢價(jià)率不高于15%;廣州、杭州、青島、南京等城也同樣規(guī)定土拍溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。

??在房地聯(lián)動(dòng)方面,深圳提出,本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等,安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。廣州則在熱點(diǎn)片區(qū)明確規(guī)定宗地范圍內(nèi)未來建成的房屋售價(jià)最高限價(jià),如黃埔限價(jià)在2.85萬-4.6萬/平,南沙限價(jià)在2.4-3.78萬/平。與此同時(shí),武漢、南京等地也同樣開展房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

??在競(jìng)買人資金審核方面,青島、杭州等地均規(guī)定,參與競(jìng)買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保和其他相關(guān)融資便利等,購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金,購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款等。成都還明確了懲罰機(jī)制,對(duì)于違規(guī)房企,不予退還競(jìng)地保證金,并增加一年內(nèi)不得參加土地招拍掛限制等。

??此外,多個(gè)城市還針對(duì)第一批次集中供地中出現(xiàn)的“馬甲”拿地情況提出禁令。北京、廣州、南京、合肥等城規(guī)定,同一申請(qǐng)人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買,也不得與申請(qǐng)人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買。在此基礎(chǔ)上,杭州規(guī)定,除競(jìng)品質(zhì)地塊外,同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買;深圳則規(guī)定,同一企業(yè)最多參與3宗地塊競(jìng)買。

??值得注意的是,北京還首次提出,拿地企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中若有違法違規(guī)行為或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負(fù)面輿情的將取消其競(jìng)買資格。

??土地市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)健康

??業(yè)內(nèi)人士表示,此次的集中供地嚴(yán)格堅(jiān)持了“房住不炒”的定位要求,緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,土拍規(guī)則調(diào)整并不會(huì)使行業(yè)趨勢(shì)短期內(nèi)有變化。但微觀層面,通過降低地價(jià)來控制房?jī)r(jià),保證開發(fā)商利潤(rùn)和房屋品質(zhì),這樣的共識(shí)基本已形成。

??三盛控股董事會(huì)主席林榮濱認(rèn)為,集中供地目的是為了把地價(jià)限下來,但是從第一次供地的情況來看效果不太好,所以第二次集中供地才按下了暫停鍵;現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化,更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間,這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)則指出,建立有效的購地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性,尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企,資金來源或?qū)⑹艿较拗?,同樣?guī)模的民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加,資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來優(yōu)化調(diào)整,一些中小房企或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部