??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月26日，“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì)”成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開展了15年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測評研究成果。此外，本次活動(dòng)還同期發(fā)布了2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究成果。（點(diǎn)擊查看完整測評研究成果>>） 

??在本次測評成果發(fā)布會(huì)上，來自業(yè)內(nèi)的專家、學(xué)者、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供應(yīng)商企業(yè)的優(yōu)秀代表以及金融機(jī)構(gòu)嘉賓，共同探討資本市場動(dòng)態(tài)、行業(yè)趨勢與企業(yè)對策，共商行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展大計(jì)。

??以下觀點(diǎn)按嘉賓發(fā)言順序：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 馮俊

??馮俊：降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)仍是上市房企重要任務(wù)

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊表示，市場的低迷，固然與經(jīng)濟(jì)下行壓力有關(guān)，但是我們必須清醒地認(rèn)識到，內(nèi)在的原因是房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的高杠桿弊端在這一時(shí)期充分暴露出來。在困難的時(shí)候，我們應(yīng)當(dāng)看到光明。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)沒有改變，疫情防控正在取得成效。尤其是近期各部門、各地滿足合理住房需求的政策合力作用下，房地產(chǎn)市場有望修復(fù)信心、恢復(fù)景氣狀態(tài)。在多方面政策的綜合作用下，在市場主體的共同努力下，房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性壓力正在逐步緩解。但紓解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并不意味著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不存在了，更不是意味著以前一些企業(yè)盲目地加杠桿、釀成這一危險(xiǎn)局面是正確的。盲目加杠桿、不規(guī)范的融資，不僅僅損害影響房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，對企業(yè)的發(fā)展也造成極大的創(chuàng)傷，也許一蹶不振。房地產(chǎn)企業(yè)要從這一次遭遇的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中汲取沉痛的教訓(xùn)，吃一塹長一智，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，改善企業(yè)的融資方式和融資規(guī)模。對于相當(dāng)多的上市房地產(chǎn)企業(yè)，在今后一段時(shí)期，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)仍然是重要任務(wù)。尤其是在度過難關(guān)以后，不能把政策的幫扶、市場的幫扶，當(dāng)作豪賭的資本，更不應(yīng)在今后的發(fā)展中重蹈覆轍。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：增收不增利，上市房企凈利現(xiàn)較大下滑

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入規(guī)模均值同比增長7%，增速較上一年上升5.37個(gè)百分點(diǎn)，但是凈利潤約下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增利。整體來看，有29%的房企在去年整體利潤還是增長的，但是剩下的超過70%的房企利潤都沒有增長，說明目前行業(yè)壓力還比較大。在丁祖昱看來，目前對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持也是迫在眉睫。因?yàn)楝F(xiàn)在房企真的是盈利乏力，壓力巨大，他認(rèn)為今天能夠生存下去比什么都重要。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

??楊熙：物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時(shí)代

??上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醣硎?，從資本市場概覽來看，整體上市場回歸理性，過往三年的物業(yè)企業(yè)上市熱度在逐漸減退。中國物業(yè)市場與房地產(chǎn)市場唇齒相依，對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂也傳導(dǎo)到物業(yè)市場。去年上半年物企還在一路飄紅，但是下半年物企受到極大影響，上市之路也充滿了變數(shù)。楊熙認(rèn)為，隨著今年萬物云以及龍湖智創(chuàng)生活的上市，中國物業(yè)企業(yè)資本市場的格局已經(jīng)初步確定。隨著運(yùn)營進(jìn)一步獨(dú)立性的增強(qiáng)，企業(yè)相關(guān)能力也在不斷成長，物企無論是在社會(huì)價(jià)值還是在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，都會(huì)得到進(jìn)一步凸顯，物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時(shí)代。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：迎合新市場，創(chuàng)造新模式

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、易居中國董事局主席周忻指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前是處于一個(gè)低谷期，但信心比黃金更重要，首先要解決的是信心問題，因?yàn)橄嘈庞形磥?，所以必須要?jiān)定地前行。經(jīng)過了這輪行業(yè)的變革，如果能夠積極地反思，直面問題，迎合新的市場、新的需求，創(chuàng)造出新的模式，百強(qiáng)房企依然會(huì)是中國企業(yè)當(dāng)中優(yōu)秀的企業(yè)。在周忻看來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)將成為未來中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)非常重要或者主導(dǎo)型的組成部分，要擁抱數(shù)字經(jīng)濟(jì)，擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強(qiáng)

??蔡金強(qiáng)：救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手

??奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)表示，還是要比較合理的看待房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，如果看到對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，你不想說它是支柱產(chǎn)業(yè)不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點(diǎn)，它對老百姓的財(cái)富太重要了，中國老百姓的財(cái)富大概有六成多在房地產(chǎn)里面，房地產(chǎn)整個(gè)市場的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來還大。所以救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手，你可以不承認(rèn)，但事實(shí)上它就是這樣?，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)的情況可以說是一個(gè)“生死存亡之秋”，它已經(jīng)不僅僅是預(yù)售資金監(jiān)管的問題，也不僅僅是信任的問題，也不僅僅是信用債危機(jī)的問題，現(xiàn)在最大的現(xiàn)實(shí)問題是銷售的崩塌。我們說房地產(chǎn)行業(yè)目前這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望引起各方重視，從而拿出一些真正有效、有用的措施挽救這個(gè)行業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)對今年或未來幾年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)民生、穩(wěn)就業(yè)都極其重要。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長 崔霽

??崔霽：上市房企創(chuàng)新高質(zhì)量發(fā)展，有機(jī)會(huì)分享更多紅利

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長崔霽表示，2021年是中國房地產(chǎn)企業(yè)迎難而進(jìn)的的一年，行業(yè)面臨困難，部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。中國房地產(chǎn)上市公司的總市值表現(xiàn)跌入低谷，監(jiān)測的336家上市房企總市值為3.99萬億元，與上年相比縮水約25%，且連續(xù)兩年總市值縮水。雖然當(dāng)前房企發(fā)展舉步維艱，但在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，包括在中國推進(jìn)深化改革的過程當(dāng)中，整個(gè)行業(yè)的這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用會(huì)更加突出?，F(xiàn)在是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)支柱力量的時(shí)候，上市房企應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊(duì)。所以越是在這種時(shí)刻，越需要上市房企更多的擔(dān)當(dāng)。它會(huì)更有機(jī)會(huì)，將更多分享發(fā)展的紅利。

金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域董事長 陽侃

??陽侃：改善性需求是客觀而真實(shí)的需求

??金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域董事長陽侃認(rèn)為，市場要恢復(fù)信心最重要的一點(diǎn)是去尊重跟珍惜改善性的需求。這個(gè)核心的原因是市場有其傳導(dǎo)的邏輯。在今天的市場上，如果一昧去刺激首置，其實(shí)對市場的恢復(fù)速度及恢復(fù)效果有可能不會(huì)那么大。陽侃稱，希望政府更多的去關(guān)注促進(jìn)改善性需求的提升。因?yàn)橹挥邪迅纳菩孕枨筇嵘庞锌赡軅鲗?dǎo)到首置。一二線城市的改善和首置提高了，再波及到三線四線，整個(gè)市場就能得到恢復(fù)。為此，陽侃呼吁，改善性需求依然是客觀而真實(shí)的需求。

東原集團(tuán)總裁 楊永席

??楊永席：拓展輕資產(chǎn)，用能力去賺錢

??東原集團(tuán)總裁楊永席認(rèn)為，在一二線城市和有引導(dǎo)性城市的示范下，今年下半年可能比一季度或者4、5月份好一些，但是也面臨著很多的不確定性。對于房企下一步拿地投資、城市布局的思考，楊永席稱首先在今年這種特殊時(shí)期情況下，投資首先是投確定性，包括城市確定，市場相對確定，未來的銷售、融資相對確定。廣義上講，房企的發(fā)展和投資不僅僅是拿地，未來來講，房企從發(fā)展的角度來講，生產(chǎn)資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產(chǎn)拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。在不確定當(dāng)中盡可能的去投資我們的確定性。

中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管 張宇

??張宇：上市房企和物企需長投資邏輯

??中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管張宇表示，在過去物企發(fā)展的階段里，其實(shí)資本市場是一個(gè)簡單粗暴只看增長、看增速、看規(guī)模，這容易形成一些估值泡沫。近年，在房企的信用沖擊之下，有一些物企也受到一些直接牽連。但經(jīng)歷這波沖擊之后，大家認(rèn)識到，物企自身的綜合服務(wù)能力才是核心。依靠這種核心競爭力能夠再出發(fā)的物企，將來還會(huì)得到資本市場的充分認(rèn)可和認(rèn)知。張宇認(rèn)為，過去這一年左右的時(shí)間，資本市場發(fā)生的變化，不管是地產(chǎn)股也好，物管股也好，雖然整體上來講都有一定的股價(jià)估值的下降，但這里也有分化。就是資本市場在看待地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)的邏輯可能在發(fā)生一些變化。對于房企的關(guān)注點(diǎn)，從只關(guān)心增長到更關(guān)心安全。對于物企也是類似，經(jīng)歷這波沖擊之后，大家會(huì)認(rèn)識到，物企自身的綜合服務(wù)能力才是核心，依靠這種核心競爭力能夠再出發(fā)的物企，將來還會(huì)得到資本市場的充分認(rèn)可和認(rèn)知。房企也一樣，有長增長邏輯的房企，基于安全、穩(wěn)穩(wěn)、幸福的增長的房企也會(huì)享受到最終資本市場的回饋。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁 李長江

??李長江：上市物企不能為規(guī)模而規(guī)模

??碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長江表示，物企如果沒有規(guī)模，毫無疑問什么也做不了。比如前兩年通過收并購、股權(quán)合作去實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的增長，從目前效果來看，包括投資者說融入會(huì)不會(huì)有問題、會(huì)不會(huì)有商譽(yù)的減值，這當(dāng)然是每一個(gè)企業(yè)在進(jìn)行決策的時(shí)候，自己把控的點(diǎn)是否到位。在他看來，上市物企沒有規(guī)模，什么都是白搭。有了規(guī)模，也要注重質(zhì)量，把它變成效果，而不是為規(guī)模而規(guī)模，這樣的企業(yè)才有希望、才有機(jī)會(huì)。李長江認(rèn)為，物企作為服務(wù)能力的構(gòu)建，不僅僅是住宅商寫能力的構(gòu)建，還包括增值服務(wù)，而增值服務(wù)是上市物企決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。

綠城服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席 楊掌法

??楊掌法：資本市場給物業(yè)上市公司的紅利期并未終結(jié)

??綠城服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席楊掌法表示，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展本身經(jīng)歷著一個(gè)又一個(gè)的階段，疫情及相關(guān)政策出臺仍會(huì)促進(jìn)和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，而資本市場給物業(yè)上市公司的紅利期并未終結(jié)。楊掌法認(rèn)為，資本市場對物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知在逐步的清晰，物業(yè)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的階段，甚至進(jìn)入一個(gè)更好的階段。在物業(yè)行業(yè)發(fā)展新的階段，除資本市場外，包括客戶，都會(huì)對行業(yè)有新的認(rèn)知，各企業(yè)及行業(yè)從業(yè)者更加應(yīng)該有清晰的認(rèn)知。