??房地產(chǎn)的“吸金”能力削弱了。

??據(jù)7月31日央行發(fā)布的2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，今年上半年，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額165.2萬億元，同比增長(zhǎng)13.2%；上半年增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。

??新增貸款主要投入了兩個(gè)方面，分別是企事業(yè)單位貸款和普惠金融領(lǐng)域貸款。與之對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)貸款已連續(xù)23個(gè)月回落。

??這不僅意味著貸款中絕大多數(shù)都流向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也釋放了新的信號(hào)。

??業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這表明當(dāng)前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴(kuò)張趨勢(shì)而放松，也是從源頭控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和中央去杠桿的體現(xiàn)。近幾年，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)愈發(fā)謹(jǐn)慎，商品房開發(fā)投資規(guī)模不斷降低。受調(diào)控政策的影響，很多購房需要被壓抑，部分城市要警惕出現(xiàn)供需危機(jī)。

??貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不再“吸金”

??房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)23個(gè)月回落，貸款都去哪了？

??7月31日，央行發(fā)布2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，2020年二季度末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額165.2萬億元，同比增長(zhǎng)13.2%；上半年增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。

??具體來看，上半年貸款主要投入了兩個(gè)方面，分別是企事業(yè)單位貸款和普惠金融領(lǐng)域貸款。前者上半年增加了9.16萬億，同比多增2.88萬億，后者上半年共增加2.43萬億元，同比多增9372億元。

??其中，企業(yè)貸款占比最多，工業(yè)制造業(yè)是其投入的主要方向，普惠金融貸款則主要面向今年經(jīng)濟(jì)比較困難的企業(yè)和個(gè)人。

??要注意的是，雖然貸款投入量增加了，但房地產(chǎn)貸款反而增速放緩。報(bào)告顯示，2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.4萬億元，同比增長(zhǎng)13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上季末低0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)23個(gè)月回落;上半年增加2.99萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.72萬億元，同比增長(zhǎng)2.5%，增速比上季末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比上季末低0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??房貸增速回落的同時(shí)，住戶經(jīng)營(yíng)性貸款則在加速增長(zhǎng)。2020年二季度末，本外幣住戶貸款余額58.88萬億元，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比上季末高0.3個(gè)百分點(diǎn);上半年增加3.55萬億元，同比少增2041億元。

??本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額12.56萬億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增速比上季末高2.9個(gè)百分點(diǎn);上半年增加1.21萬億元，同比多增4562億元。住戶消費(fèi)性貸款余額46.32萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%，增速比上季末低0.4個(gè)百分點(diǎn);上半年增加2.34萬億元，同比少增6602億元。

??總體來看，上半年投放的12萬億貸款中絕大多數(shù)都流向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)拿錢的能力正在逐漸被削弱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“吸金體質(zhì)”越來越明顯。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“房貸增速繼續(xù)放緩，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫帶來了一定沖擊，進(jìn)而影響貸款規(guī)模和增速。房貸占比在下降，說明資金更多地流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)方面依然采取了比較好的資金利用方式。開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款都有增速放緩的可能，下半年是否反彈也面臨變數(shù)?！?/p>

??一個(gè)不尋常的信號(hào)

??疫情的影響尚未完全消退，在國(guó)內(nèi)外利率持續(xù)下降和國(guó)內(nèi)大循環(huán)的背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落向外界釋放了新的信號(hào)。

??外交學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融系副主任、副教授郭宏宇在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，央行重點(diǎn)關(guān)注的各類貸款中唯有房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落，這顯然是一個(gè)不尋常的信號(hào)，和次貸危機(jī)之后的貸款投向相比，這一信號(hào)格外明顯。

??具體來看，同樣是面臨全球性沖擊，在《2009年中國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速的描述是“明顯加快”，與當(dāng)前的“持續(xù)回落”明顯相反。

??郭宏宇認(rèn)為，這表明當(dāng)前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴(kuò)張趨勢(shì)而放松，進(jìn)而夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期政策預(yù)期，即房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”不會(huì)因外部沖擊而改變。

??另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速下降最為顯著，個(gè)人住房貸款增速則仍然較高，在統(tǒng)計(jì)幾個(gè)大類中僅低于普惠金融領(lǐng)域的貸款增速。郭宏宇認(rèn)為，這是從源頭控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的結(jié)果，同樣意味著對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并沒有放松“住”的屬性。

??在此之外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸表示，“央行數(shù)據(jù)背后實(shí)際上是反映了近幾年中央去杠桿意圖?！?/p>

??近幾年，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中央強(qiáng)調(diào)降風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿，以及房地產(chǎn)自身發(fā)展周期等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直在不斷地下滑，貸款余額增速也在下滑。

??從市場(chǎng)表現(xiàn)上來看，雖然個(gè)人住房貸款沒有出現(xiàn)大幅度萎縮，但開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)愈發(fā)謹(jǐn)慎，且國(guó)家在保障性住房上不斷地補(bǔ)民生短板，也在一定程度上對(duì)商品房開發(fā)投資增速有替代作用。柴鐸認(rèn)為，“總體上目前市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，總的杠桿不斷地降低，是符合國(guó)家意圖的。”

??雖然總體向好，但是柴鐸也特別強(qiáng)調(diào)，近幾年資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象屢禁不止，如果把這一因素考慮進(jìn)去，居民在住房上的杠桿率實(shí)際上下降并不明顯。此外，受調(diào)控政策的影響，很多購房需要被壓抑，一些庫存較低、新開工面積較少、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下降的城市一定要注意供需問題。

??對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)貸款的政策走向，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)政策會(huì)略有收緊，至少7月份金融政策風(fēng)向是有所變化的，依舊要嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，這是開發(fā)商、金融企業(yè)和個(gè)人購房者都需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。